Тонкие застройки: к чему приведет ограничение на метраж квартир в Москве

Спрос покупателей из-за новых минимальных размеров квартир в Москве сместится в сторону более дешевой недвижимости — апартаментов, уверены участники рынка. Москомэкспертиза рекомендовала разрешать строительство жилья с площадью для однушек не менее чем в 28 кв. метров, для двушек — в 44 кв. метра. Так закончится тренд на уменьшение квадратуры, когда девелоперы, не увеличивая площадь застройки, "нарезали" большее число квартир, считают эксперты. О том, как изменится рынок недвижимости в столице — в материале «Известий».

Ограниченное пространство

В Москве решили отказаться от строительства однокомнатных квартир площадью менее 28 кв. метров, следует из письма Москомэкспертизы. Норматив же для двухкомнатных составит от 44 кв. метров. Требования к минимальной площади не распространяются на объекты, строительство которых было одобрено до 7 мая.

«Принимая во внимание достигнутые в городе Москве показатели в сфере жилищного строительства, а также целевые показатели, предусмотренные указом президента Российской Федерации, при проектировании объектов на территории города Москвы отклонение от установленных минимальных значений площади квартир не допускается», — говорится в документе.

В случае нарушения новых требований Москомэкспертиза будет выдавать отрицательные заключения на такие проекты строительства, а Мосгосстройнадзор проконтролирует соблюдение норм по минимальной площади жилых помещений на всех этапах.

«Известия» направили запрос в Москомэкспертизу о причинах принятия такого решения. В Минстрое сообщили, что готовят ответ — пока формируют позицию.

Сейчас почти четверть всего предложения на первичном рынке Москвы и Московской области составляют студии, квартиры и апартаменты площадью до 28 кв. метров, рассказал «Известиям» директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

— Тренд на строительство малогабаритного жилья существует в столице очень давно, поскольку такая недвижимость востребована как в качестве стартового жилья, так и для последующей сдачи в аренду, — отметил он. — Основная причина популярности такого формата — низкая конечная стоимость объектов из-за меньшего количества квадратов. При этом цена метра в таком жилье напротив, как правило, одна из самых дорогих.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов добавил, что в январе-апреле 2024 года клиенты московского первичного рынка приобрели по договорам долевого участия (ДДУ) 4 тыс. квартир площадью до 30 кв. м, что составляет 16,5% от суммарного числа сделок.

— В начале 2024 года чаще всего клиенты приобретали малогабаритное жилье комфорт (3010 лотов) и бизнес-класса (740), — сказал эксперт. — Суммарная выручка девелоперов от продажи квартир площадью до 30 кв. м в январе-апреле достигла 37,1 млрд рублей, что равно 7,4% от всех доходов застройщиков Москвы за этот период.

Смена спроса

Московские власти максимально оперативно отреагировали на указ президента «О национальных целях развития» и поручение обеспечить граждан жильем общей площадью не менее 33 кв.м на человека к 2030 году, объяснил основатель группы «Родина» Владимир Щекин.

На классических однокомнатных и двухкомнатных квартирах новация мало отразится, отметил главный архитектор компании «Главстрой Регионы» Виталий Волохин.

— Формат «комнаты-кухня-ванная-прихожая» даже при минимальных площадях меньше места не занимает, — сказал он «Известиям». — В евроформате, когда кухня совмещена с комнатой, в частности, гостиной, застройщики скорее всего будут обыгрывать пространство кухонь. Их ниша будет заменена на кухню-столовую — то есть на нежилое помещение.

А гендиректор KEY CAPITAL Ольга Гусева отметила, что в последние несколько лет сохранялся тренд на смарт-планировки, где функциональность была важнее размера.

— И сейчас жизненные сценарии изменились, расширились целевые аудитории, поэтому такое ограничение выглядит не совсем целесообразно, — подчеркнула она. — Но при этом понятно почему были созданы эти ограничения: больше 40% малогабаритных квартир в новостройках — от 20 до 40 кв.метров.

По ее словам, с изменением ключевой ставки и отмены льготной ипотеки спрос на недвижимость снизился, в некоторых проектах — на 30%. А это значительно влияет на экономическую эффективность проекта с учетом кредитов.

Такое решение говорит о том, что рынок новостроек начинает меняться под повысившиеся стандарты комфортного уровня жизни для московской агломерации, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

— Положительными изменения станут с точки зрения того, что задается определенный критерий комфортной площади для проживания людей в современных новостройках, — пояснил он «Известиям». — С отрицательной — это будет накладывать определенные ограничения на минимальный бюджет покупки.

Руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков прогнозирует, что в ближайшее время стоит ожидать ажиотажного спроса на маленькие однушки.

— В перспективе они могут стать дефицитом, что всегда ведет к повышенному спросу, — сказал он.

Коммерческий директор ГК «Отрада» Татьяна Павлова добавила, что ситуация на рынке после ограничения площади квартир может обратить спрос потребителей в сторону ближайшего Подмосковья — там подобные лоты пока более доступны.

Вероятно, рынок будет искать варианты обхода новых ограничений, в том числе строить такое жилье за пределами зоны их действия, полагают и в компании «Этажи».

Застройщикам придется пересмотреть проекты и учесть новые нормы — а это увеличит стоимость строительства, полагает Владимир Щекин. И затраты, уверен он, будут перенесены на конечных покупателей.

По словам Ольги Гусевой, не следует резко ограничивать возможность проектирования и строительства маленьких квартир. По ее мнению, необходим переходный период, чтобы количество таких объектов постепенно минимизировалось — например до 20% от общего объема.

— Эффект от решения Москомэкспертизы мы увидим только в 2025 году, — добавила она.

Ограничения могут отразиться и на рынке аренды, поскольку малогабаритные объекты приобретают для последующей сдачи, отметил Сергей Зайцев.

— В периоды пикового осеннего спроса и без того возникает дефицит на наиболее бюджетные варианты аренды, — сказал эксперт.

Переход в апартаменты

Нововведение Москомэкспертизы не коснется апартаментов, которые не относятся к жилым помещениям, отметил основатель группы «Родина» Владимир Щекин.

— Впрочем, думаю, изменений нужно ждать и в отношении этих лотов, а затем и трехкомнатных квартир, — сказал он.

В законодательстве сейчас отсутствует понятие апартаментов. Помещения, которые застройщики называют этим словом, жильем не считаются. Обычно они стоят на 15–30% дешевле квартир, но в таких объектах нельзя зарегистрироваться и, соответственно, невозможно пользоваться социальной инфраструктурой. Тарифы за ЖКХ в апартаментах на 15–20% выше, чем в жилье, ставка налога на недвижимость составляет около 2% от стоимости, тогда как на на квартиры — от 0,1%. Кроме того, в апартаментах не действуют законы для жилья, например, о тишине.

Попытки законодательно определить статус апартаментов и апарт-комплексов ведутся с 2016 года. Тогда Минстрой предложил приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах. Такой законопроект внесли в Госдуму в 2018 году, но он не прошел обсуждение в парламенте — против высказались Верховный суд и Минэкономразвития.

В 2019 году в думском комитете по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным. В 2020 году замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что необходимо запретить строительство апартаментов в России и законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов.

Наконец, в 2021 году в Госдуму внесли законопроект, который предлагал определить новую категорию недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравнивать к жилью. Но норма затрагивала только новые постройки, а уже существующие апартаменты жилыми не стали бы. В итоге этот документ не прошел даже первое чтение.

Впрочем, по словам Дениса Бобкова, сейчас проектирование и строительство апартаментов регулируется нормативами, которые применимы к разной недвижимости — под каждый проект выбирается наиболее похожий на него вариант из существующих нормативов.

— Чаще всего застройщики апартаментов проводят объект на бумаге как гостиничный комплекс. А там минимальные значения по площади отдельных номеров — точно меньше жилых. И это вряд ли будет корректироваться, — отметил он.

Если в будущем ограничения не коснутся апартаментов, спрос перераспределится в их сторону, а это спровоцирует рост цен на эти объекты, добавили в «Этажах». В противном случае рынок подстроится — на нем могут появиться новые форматы, полагает Сергей Зайцев.

— Например, может возникнуть подобие коммунальных квартир: будет строиться жилье с большей площадью, а реализовываться по частям — как отдельные лоты, в том числе с возможностью организации отдельных входов, — считает он.

Кроме того, отметил Роман Родионцев из Est-a-Tet, сложившаяся ситуация повлечет за собой кардинальное изменение планировок.