Вакансия на московских складах выросла, а ставки аренды снизилась

Доля свободных складских площадей классов А и В в Московском регионе по итогам 2025 года достигла 4,8% (+4 п. п. г/г). Такие данные содержатся в аналитическом отчете компании Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT по итогам 2025 года. По мнению экспертов, одна из причин роста показателя – оптимизация портфелей собственников и крупнейших арендаторов.

В 2025 году на рынке складской недвижимости появились предложения крупных складских блоков площадью свыше 40 тыс. кв. метров, доля которых по итогам года достигла 7%. Это стало дополнительным драйвером роста вакансии наряду с ростом предложений субаренды, доля которых по итогам 2025 года составила 27% от общего объема свободных площадей.

При этом доля предложений площадью до 10 тыс. кв. метров в структуре вакансии сократилась на 6 п. п. г/г, а в четвертом квартале 2025 года на рынке складской недвижимости выросло количество предложений площадью от 10 до 20 тыс. кв. метров (+5 п. п. г/г). В 2026 году мы ожидаем сохранение сбалансированной структуры вакансии.

«В 2026 году доля свободных площадей может показать волатильность. Так, в первом полугодии 2026 года показатель достигнет пикового значения за год. Во втором полугодии при смягчении эконмического фона доля свободных площадей будет снижаться и по итогам 2026 года зафиксируется на уровне 5,6%. Показатель по итогам 2027 года, ожидается, снизится до 5,1%», – прогнозирует руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

Ставка аренды по итогам 2025 года снизилась на 10% по сравнению с рекордным уровнем первого квартала и стабилизировалась на уровне 10 800 руб. / кв. м / год. Снижение ставок аренды отражается в ширине диапазона запрашиваемых ставок аренды. Так, по итогам 2025 года 42% коммерческих условий маркетировались ниже 11 000 руб. / кв. м / год (+36 п. п. г/г). Ожидается, что в 2026 году ставка аренды не покажет значительного роста и составит в среднем 11 000 руб. / кв. м / год. На протяжение 2027 года ставка аренды будет расти в пределах инфляции и может достичь уровня 12 000 руб. / кв. м / год.

Важно отметить, что на «здоровом» рынке складской недвижимости отмечается меньшая волатильность ставок аренды в течение года, в то время как в периоды «перегрева» амплитуда значений индикатора существенно увеличивается. Так, в период 2023–2024 годов диапазон максимального и минимального значения ставок аренды в среднем составлял 36%, в то время как в 2017–2020 годах – 7%.

«В результате снижения спроса в 2025 году мы увидели рост вакансии до 4,8% и снижение ставок до текущего уровня в 10 800 руб. / кв. м / год. Рынок ищет баланс, и в моменте мы наблюдаем закрепление средней ставки на текущем уровне, при этом диапазон запрашиваемых ставок достаточно широк. Возможно, мы еще увидим небольшие движения по уровню ставки и вакансии в 2026 году. Я ожидаю, что рынок стабилизируется во второй половине года. Вакансия на уровне около 5% является «здоровым» показателем для развитого рынка, просто нужно время, чтобы все игроки адаптировались к новым реалиям», – указал руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Егор Дорофеев.