Новый маркер здоровья рынка новостроек

Айман Эль-Хашем, сооснователь и генеральный директор девелоперской компании «22/11 Девелопмент», о том, почему рост ввода жилья перестал отражать состояние рынка новостроек.

Текущую ситуацию с вводом многоквартирных домов сложно назвать критичной. Рост около 5% год к году по итогам I квартала 2026 года показывает, что строительный цикл продолжает работать. Однако сам по себе ввод — это запаздывающий индикатор. Сегодня в статистике отражаются проекты, запущенные два-три года назад в совершенно другой рыночной конъюнктуре.

Гораздо более точным индикатором состояния рынка становится динамика новых запусков. В 2025 году объем вывода новых проектов снизился почти на 12% — до 41,3 млн кв. м, вернувшись к уровням 2021–2022 годов. В начале 2026 г. мы видели локальное восстановление: в январе–феврале стартовало 6,6 млн кв. м, что в 1,5 раза выше, чем годом ранее. Однако это скорее реализация отложенных решений, чем устойчивый разворот тренда.

Ключевое изменение связано с экономикой проектов. За последние годы доля стоимости «входа» (земля, ВРИ, инфраструктура) выросла с ~19% до ~33% выручки, финансовые расходы — с ~6% до ~17%. При текущих ставках проектного финансирования процентные платежи в ряде проектов сопоставимы с маржинальностью по чистой прибыли. Это делает девелоперов чувствительными к срокам, темпам продаж и любым отклонениям от модели.

Эти факторы влияют прежде всего не на уже строящиеся дома, а на решения о запуске новых проектов. При высокой стоимости входа и финансирования девелоперы осторожнее выводят новые очереди, уменьшают их объем и отказываются от площадок с пограничной экономикой. Проект, который раньше можно было запускать с расчетом на рост рынка, сегодня должен выдерживать консервативный сценарий по продажам и ставкам.

И именно здесь формируется ключевой риск. Снижение запусков в 2025 году означает, что через один-два года это неизбежно отразится на предложении. Рынок может выглядеть стабильным по текущему вводу, но одновременно накапливать дефицит в будущей воронке проектов.

На сроки ввода при этом влияет комбинация факторов: стоимость финансирования, динамика продаж, рост строительно-монтажных работ и дефицит кадров. Но все они сегодня подчинены одной логике — управлению ликвидностью. Девелоперы все чаще синхронизируют темпы строительства с продажами и требованиями банков, а не стремятся к максимальному ускорению.

Как итог, текущий ввод остается стабильным, но статистика пока не отражает накопленные риски. Главный индикатор сегодня — не ввод, а новые запуски и экономика проектов. Именно они определяют, каким будет рынок в 2026–2027 годах.