Камерные малоэтажные офисы в Москве переходят в разряд штучного делюкс-товара

В старых границах столицы почти нет малоэтажных офисов. По данным аналитиков Ricci и «Хайтэк Девелопмент» на конец мая этого года, в пределах МКАД строили и проектировали 70 объектов с реализацией мелкими блоками. Из них всего четыре — до пяти наземных этажей. Общая площадь всех офисных комплексов в экспозиции старой Москвы сегодня составляет 4,2 млн кв. м, в продаже — около 2,5 тыс. лотов (700 тыс. кв. м).

Основная активность девелоперов сегодня смещается к «Большому Сити» — там сосредоточено 34% от общего количества строящихся и проектируемых бизнес-центров на продажу в розницу. Помимо этого, 40% возводят за Третьим транспортным кольцом по программе мест приложения труда (МПТ). Самые высотные проекты расположены в «Москва-Сити» (91 и 96 этажей), на Ходынском поле (до 53), у метро «Белорусская» и «Савёловская» (до 48). На этом фоне компактные здания почти перестали быть самостоятельным продуктом — теперь они чаще всего появляются как премиальное дополнение к масштабным деловым кластерам. В то же время камерные, полностью отдельно стоящие БЦ в исторических локациях, такие как «Пятницкая 40 ШАЛЕ» от «Хайтэк Девелопмент», переходят в категорию абсолютного эксклюзива.

С точки зрения качественных характеристик на рынке доминирует класс А — на него приходится 93% предложения (65 объектов, суммарная офисная площадь которых составляет около 2 млн кв. м). С начала 2026 года стартовали продажи помещений ещё в 10 комплексах, в том числе на территории «Москва-Сити» и Ленинградского коридора. При этом высокая стоимость заёмного капитала меняет саму бизнес-модель рынка: девелоперы массово переориентируются со сдачи площадей в аренду на их продажу конечным пользователям или инвесторам. В центральных локациях наблюдается острый дефицит доступных земельных участков, из-за чего цены экспонирования офисов в таких районах могут быть существенно выше. Особенно ярко тенденция прослеживается в объектах редкого малоэтажного формата.

«Ограниченный выбор камерных бизнес-центров связан с дорогой землёй: девелоперы стремятся максимизировать метраж проектов ради быстрой окупаемости. Небольшие офисные здания в престижных локациях становятся крайне редким продуктом, и в этом его главная ценность. Найти такой формат сложно, хотя спрос на штаб-квартиры со стороны корпораций остаётся стабильным. Пример — недавняя сделка в бизнес-центре „Пятницкая 40 ШАЛЕ“, самая дорогая в делюкс-классе Москвы с начала 2026 года. На старте проекта крупная ИТ-компания приобрела блок площадью 149,3 кв. м за 270 млн руб. Цена квадрата составила около 1,81 млн руб. Приобретение собственного офиса здесь становится выгодной альтернативой долгосрочной аренде. К тому же подобный дефицитный актив — это надёжная инвестиция и фактически трофейная недвижимость», — рассказала Светлана Соколова, директор по продажам «Хайтэк Девелопмент».

«Сейчас новые офисы клубного формата в исторических локациях — дефицитный продукт. На горизонте ближайших лет количество подобных проектов будет ограниченным: под влиянием нынешней рыночной конъюнктуры девелоперы преимущественно выводят на рынок крупноформатные объекты. На фоне устойчивого структурного дефицита премиальных камерных офисов средневзвешенная стоимость квадратного метра в таком формате превышает среднерыночный показатель в 3,5 раза», — подчеркнул Дмитрий Антонов, директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci.

***

«Хайтэк Девелопмент» — девелопер полного цикла, создающий жилые и коммерческие бутик-проекты делюкс-класса в премиальных локациях Москвы. В текущем портфеле компании представлено два комплекса, каждый из которых — идеальный пример коллекционной недвижимости с собственной архитектурной идентичностью, высоким уровнем приватности и безупречным вниманием к деталям. «Хайтэк Девелопмент» обладает подтверждённой экспертизой реализации проектов в условиях сложной городской застройки, включая исторический центр Москвы, территории вблизи объектов культурного наследия, а также объекты реконструкции и редевелопмента.

«Фрайдэй Виллас» на ул. Пятницкой в Замоскворечье — клубный жилой объект делюкс-класса, включающий всего три пятиуровневые резиденции с собственными террасами, отдельными входами и индивидуальными лифтами.

Бизнес-центр «Пятницкая 40 ШАЛЕ» — офисный бутик-проект делюкс-класса на одной из самых востребованных центральных улиц столицы. Общая площадь объекта составит около 3,7 тыс. кв. м. Для резидентов предусмотрена инфраструктура уровня приват-клуба: спа-комплекс с 15-метровым бассейном, ресторан, закрытый двор и сервисные пространства.