Аренда офиса на 100 «квадратов» в Москве обходится уже в 3,5 млн рублей в год

Ставки за год выросли почти на 18%, а девелоперы всё реже строят офисы под аренду

Средневзвешенная ставка аренды офисов классов А и В в Москве в первом полугодии 2026 года выросла на 17,6% год к году, до 35,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год, по данным Bright Rich | Corfac International. Для компании, которой нужно 100 кв. м, это около 3,5 млн рублей в год, и это только базовая ставка. На этом фоне часть предпринимателей начинает сравнивать аренду с покупкой собственного помещения, отмечает коммерческий директор бизнес-центра Rublevo Business Park Никита Константинов.

Помимо размера платежа, арендатор зависит от решений собственника: когда срок аренды подходит к концу, ставку могут пересмотреть, а сам договор — не продлить. Для компании, которая принимает клиентов в офисе, переезд означает необходимость заново вкладываться в отделку, вывеску и навигацию и рисковать частью клиентского потока. Особенно чувствительно это для юридических и бухгалтерских фирм, медицинских и образовательных сервисов, агентств недвижимости.

Меняется и сам рынок: девелоперы всё чаще строят офисы для продажи:

«Из 7,3 млн кв. м офисов, которые заявлены к вводу в Москве в 2026–2030 годах, сдавать в аренду планируется только 13%, хотя в предыдущие шесть лет таких было 37%. Больше половины новых площадей строят для продажи. Для малого бизнеса это значит, что через несколько лет подходящий офис в нужной локации будет проще купить, чем снять», — говорит Константинов.

По словам эксперта, реальный выбор на рынке заметно меньше, чем показывает статистика ввода. В первом полугодии 2026 года в Москве построили около 560 тыс. кв. м офисов — максимум с 2014 года, но 43% этого объёма реализовали ещё до ввода или вовсе не вывели на открытый рынок. Для покупки или аренды оказалось доступно лишь около 30% новых площадей.

Говорить о массовом отказе от аренды при этом рано, подчёркивает Константинов. Общий объём сделок с офисами в Москве в первом полугодии сократился на 42% год к году, до 355 тыс. кв. м. Сами офисы дорожают: средневзвешенная цена предложения выросла на 10%, до 500 тыс. рублей за 1 кв. м. Ключевая ставка остаётся на уровне 14%, поэтому экономика покупки во многом зависит от условий финансирования.

Если сопоставить цену и аренду офиса на 100 кв. м напрямую, покупка за 50 млн рублей равна примерно 14 годам арендных платежей. Но это не срок окупаемости, поясняет эксперт: в расчёт нужно добавить стоимость кредита или упущенную доходность собственных денег, ремонт, налоги и содержание помещения. С другой стороны, у владельца остаётся актив, который можно продать, сдать или использовать как залог.

Компании, которая рассчитывает расти, имеет смысл покупать площадь с запасом, считает Константинов. Пока свободные метры не нужны самому бизнесу, их можно сдавать, и арендный доход частично покроет расходы на содержание. Но это стоит проверить заранее: нужен ли отдельный вход и позволяют ли это инженерные системы и правила здания.

Снизить порог входа помогают выбор локации и формат оплаты. Офисы в деловых комплексах за пределами центра и в ближнем Подмосковье, как правило, стоят дешевле, а часть девелоперов предлагает рассрочку, которая позволяет обойтись без кредита по текущим ставкам.

Покупка офиса оправдана для компании с устойчивым денежным потоком, которая планирует долго работать в одной локации и готова сразу вложиться в отделку и оснащение. Для бизнеса, который только запускается или не уверен в своём горизонте, аренда по-прежнему остаётся более гибким вариантом.