«Мы за человеческий девелопмент»
В январе текущего года в Барнауле были подведены итоги общественных обсуждений по вопросу изменения назначения земельного участка на Змеиногорском тракте, 35 «Б», где компания «Мой Дом» намеревается возвести зеленый квартал на горе «Вышка». Застройщик планирует получить разрешение на строительство более высоких домов, и зона Ж-2, указанная в Генплане, позволяет внести такие изменения. Однако участники обсуждений выступили против этих планов, побоявшись массовых рубок на участке, который сейчас занят лесом. «Банкфакс» побеседовал с директором компании «Мой Дом» Павлом Князевым, чтобы выяснить, насколько оправданы опасения горожан.
- Общественные обсуждения по поводу изменения назначения земельного участка, на котором «Мой Дом» планирует построить так называемый зеленый квартал, завершились не совсем удачно для вас. Ожидали ли вы такой реакции от горожан?
- Я бы, наверное, не ставил вопрос именно так. Удачно, не удачно – просто есть общественное мнение, есть интересы горожан. Они при строительстве всегда, так или иначе, затрагиваются. Так что я, честно говоря, ожидал какого-то негатива, как минимум каких-то замечаний или пожеланий от горожан.
- Как именно эти результаты могут повлиять на ваши планы по застройке участка?
- Официальных итогов мы пока еще не получили – там должен быть протокол. Но в любом случае мы намерены придерживаться законного пути. Всегда есть возможность вынести вопрос на обсуждение повторно, снова попытаться донести свою позицию до людей. Мы открыты к диалогу, будем проводить встречи с горожанами, обосновывать свою позицию, разъяснять свои планы. Покажем имеющиеся расчеты, баланс территории, посадку домов и т.д. Работать будем с тем, что есть.
- Одна из основных претензий – это необходимость сноса деревьев ради стройки. Без этого действительно не обойтись?
- Тезис жителей относительно сохранения деревьев – он верный. Вырубать деревья – это вредительство, это не по-человечески и просто не этично. Мы придерживаемся той же точки зрения, что и горожане – мы за озеленение территорий, за сохранение насаждений. Мы все это понимали, и еще в ноябре инициировали круглый стол, на котором хотели донести эту свою позицию. Мы объяснили, как в текущих условиях, когда у нас есть аллея на участке, мы будем ее учитывать при посадке домов. Когда мы рассматривали участок перед покупкой и приезжали туда с архитекторами, мы сразу же им указали, что эту аллею нужно обязательно сохранить. Это же будет нашей визитной карточкой, это нам же и поможет сделать жилье в будущем квартале более привлекательным для покупки. Так что сохранение деревьев в наших же интересах, это наша четкая позиция. Быть может, нас в итоге просто не услышали.
- Проводилась ли оценка, сколько именно деревьев все же не удастся сохранить?
- Около 5-7 деревьев. Они растут в верхней части участка, там, где мы планируем возвести два дома. Эти деревья растут вне аллеи. Ее, как я уже говорил, мы уж точно трогать не собираемся, а будем сохранять всеми силами. Всего на участке, насколько я помню, 67 деревьев, так что мы затронем своей деятельностью не больше 10 % насаждений.
- Есть ли на участке редкие растения?
- Мы не проводили такой оценки. Участок осматривали активисты, общественники, специалисты – они не упоминали о том, есть ли там редкая флора. Тем не менее, если все же возникнет такая необходимость, такие растения всегда можно пересадить или найти иной способ их сохранения. Решение можно найти в любом случае. Я повторюсь: у нас нет цели навредить кому-то или чему-то, закрыться ото всех. Если есть объективные претензии – давайте обсудим, если нужно – сделаем что-то, чтобы сохранить насаждения. Да, для нас это обернется дополнительными расходами, но тем самым мы сможем сделать что-то хорошее для города и его жителей.
- Когда строительство все же начнется, какие меры будут предприниматься, чтобы максимально сохранить оставшиеся зеленые насаждения?
- Это тоже немаловажный вопрос. Мало просто сделать посадку домов так, чтобы не затронуть деревья, нужно еще сохранить их в процессе строительства. Это, конечно же, требует дополнительных усилий и дополнительных трат. Как минимум, где-то нужно будет стрелу поднять повыше, корневую систему защитить, провести обрезку веток. Мы это понимаем и готовы к этому. У меня есть подобный опыт, правда, в другом городе, поэтому я бы к нему, наверное, не апеллировал. Тем не менее, понимание, как это сделать, у нас есть.
Как делают все? Дерево срубили – а там, мол, когда-нибудь новое посадим. Но за то, чтобы получить порубочный талон, нужно заплатить немалую сумму, да и само компенсационное озеленение обойдется не дешево. Мы лучше эти деньги направим на сохранение уже растущего дерева. К тому же, саженцу еще нужно вырасти. Питомников со взрослыми деревьями у нас в стране не найти. Привезти из Европы одно дерево возрастом 10-15 лет обходится в 20-30 тысяч евро. Еще не ясно, приживется оно или нет. Там возникает целый ряд вопросов и проблем. Так что сохранение уже растущих деревьев, как мы считаем, просто экономически целесообразнее.
Да и вообще, я, честно говоря, не понимаю этой логики: зачем брать участок в такой чудесной локации, с такими преимуществами в виде зеленого массива, платить за него большие деньги, а потом это преимущество уничтожать? Разумеется, мы так поступать не будем – нам важно сохранить вид на лес, деревья у дома. Это целесообразно с точки зрения экономики.
- Как будете вписывать в дворовое пространство те деревья, которые сохранятся? Ту же аллею, к примеру.
- Весь комплекс – это пять домов в два ряда: три внизу, два вверху. У трех домов будет парковка – там только кустарник, и мы смогли их посадить, не затронув ни одного дерева. Два дома по другой стороне – на этом месте и растут те 5-7 деревьев, о которых я говорил. Вот между этими двумя рядами домов аллея очень естественно вписывается. Пешеходные связи при этом сохранятся. Будем ее благоустраивать – там, где можно, положим брусчатку, асфальта никакого не будет. У нас в приоритете природный ландшафт, мы планируем активно использовать его. Например, мы хотим задействовать растущие сосны и сделать веревочный парк для детей. Где потребуется – разместим элементы защиты деревьев, чтобы их не повредили. На мой взгляд, получится очень даже хорошо.
- Некоторые барнаульцы, проживающие в домах по соседству с участком, переживают, что застройка будет слишком плотной, что якобы окажет негативное влияние на их здоровье. Прокомментируйте это мнение.
- Большое количество деревьев на участке подтолкнуло нас к тому, чтобы минимально застраивать его. Чем меньше площадь застройки – тем меньше деревьев мы затронем. На общественные обсуждения мы выходили с посадкой домов, которая доходит до разрешенного минимума - 21 % от всей площади земли. В зоне Ж-2 это минимальный показатель. Чтобы строительство было экономически целесообразным, нам нужно достичь определенных показателей по площади жилья. Сейчас там можно строить восемь этажей или 24 метра высотой. Мы вышли на публичные слушания, чтобы попросить дать нам возможность возвести еще один этаж, поскольку наш проект предусматривает девять этажей и высоту домов до верха парапета 27 м. Да, на обсуждениях вопрос ставился об увеличении разрешенной высотности до 36 м, но вся эта высота нам не нужна. Не собираемся мы ни 10, ни 11, ни 12 строить – всего лишь девять. Это позволяет нам выйти на минимально необходимые показатели по плотности. Получается что-то около 10-11 тысяч кв. м жилья на гектар. Никто из застройщиков с такой плотностью в городах не выходит - все ориентируются на 15-20 тысяч кв. м на гектар.
Да, конечно, на обсуждения можно было не выходить и строить восьмиэтажные здания. Но тогда процент застройки участка был бы уже не 20 %, а 25 %. А значит, вставал бы вопрос о большем количестве деревьев, с которыми нужно было бы что-то делать. Поэтому логика такая: девять этажей и минимально возможная площадь застройки. По законодательству единственный путь финансирования строительства – это проектное финансирование. И когда мы сталкиваемся с вопросом о его получении, то там смотрят лишь на модель проекта в цифрах – она должна быть окупаемой и покрывать риски. Поэтому банки требуют хотя бы 11 тысяч кв. м жилья на гектар. С восемью этажами мы бы до этого показателя не дотягивали. Девять этажей – это тот баланс, который мы нашли в текущих условиях. Это устраивает нас, устраивает банк, а главное – не вредит городу на наш взгляд, встраивается в существующую среду. Больше нам не нужно. Если строить больше девяти этажей, то возникнет необходимость в большем количестве парковочных мест, а это повлечет за собой строительство уже не одного, а двух уровней «подземки». Это заведомо убыточное мероприятие для застройщика.
Мы же ничего сами не выдумывали: когда смотрели участок, то видели, что рядом построены девятиэтажные дома. Застройщики точно так же выходили на общественные обсуждения и вполне успешно. На эту практику мы и опирались. Тем более, сама зона Ж-2 позволяет построить дома выше 24 этажей. Мы пошли по уже сформировавшемуся пути. Так что инициированные нами обсуждения – это была просьба к мэрии и общественности сделать шаг навстречу нам, чтобы сохранить аллею и минимально застраивать территорию. Мы руководствовались только этим. Так что, говоря о нашем участке, я бы не согласился с тезисом о слишком плотной застройке в этом районе. По крайней мере, в части нашей площадки. Я полагаю, что другие застройщики, которые осваивали землю здесь до нас, руководствовались теми же принципами.
- Некоторые горожане, участвовавшие в обсуждениях, указывали на то, что в городе есть немало других мест для строительства, где не требуется вырубка леса. Почему ваша компания выбрала именно этот участок?
- Не мы его формировали. У нашей компании есть план развития в жилищном направлении, поэтому мы искали площадку, отвечающую определенным требованиям. В первую очередь, нам была неинтересна точечная застройка – вот уж что точно можно назвать вредительством. Поэтому мы искали участок площадью более гектара, чтобы можно было реализовать комплексный проект застройки, обеспечить инфраструктуру, сделать внутреннее благоустройство. На рынке подходящая земля нашлась, зона соответствовала нашим планам, так что, что было – то и купили. Сейчас же не так много земли, которую продают под жилищное строительство. А те, что продаются – их нужно переводить в другую категорию, а это занимает до двух лет. На аукционах просто конкуренция высокая.
- Среди претензий также звучит указание на близость к оползневой зоне Оби. Как вы считаете, не опасно ли уплотнение застройки в этом районе?
- Я бы не сказал, что там близко до границы оползневой зоны - по ощущениям 500-600 м. Перед нами еще и большая территория санатория со своими строениями. Но если возникнут серьезные вопросы в этом плане – всегда можно привлечь компетентных экспертов. Ну и, к слову, в центре города строятся гораздо ближе к Оби, и ни у кого это не вызывает страха.
- Почему вы пришли к решению строить в этой части города ЖК именно такого формата?
- Мы видим возможность реализовывать наши идеи, наш продукт только в комплексоном подходе. Наш проект привносит дополнительную инфраструктуру в этот район. Вот те горожане, которые высказали несогласие с нашими планами на общественных случаях, они же не учитывают, что это инфраструктура и для них в том числе. Например, детсады там есть, но они сильно загружены. Мы в своих домах запланировали помещение под частный детский сад. Людям не нужно будет далеко ходить, перебираться через Змеиногорский тракт. Мы планируем и помещения под фитнес, и под магазин, и под кофейню. Первые этажи должны работать, выполнять общественные функции. Люди должны любить место, где они живут, они должны находить здесь удовлетворение своих запросов. Мы смотрим на потребности и пытаемся их реализовать в своем комплексном подходе. Да, мы школу не построим, но вот локальную социальную инфраструктуру мы вполне можем дать.
Мы за человеческий девелопмент и за комплексность. Они связаны между собой из-за баланса интересов. Это задача непростая, но если цель себе такую ставить, то она достижима. Если нет – то возникают конфликты, трудности. Мы как раз поддерживаем открытый диалог. А зачем нам закрываться, хитрить? Мы предлагаем обсуждение. Открытость – это наш принцип. Я сам считаю, что честность – это один из важнейших человеческих качеств, и мы ко всему подходим честно.
- Насколько Змеиногорский тракт в целом интересен для застройщиков? Можно ли сказать, что осваивать так называемую гору начали не от хорошей жизни, а ввиду недостатка земли для строительства?
- Не знаю, от хорошей или нет, но мне кажется, что любые территории в городе рано или поздно будут застраивать. И приоритет этой застройки, скорее, будет зависеть от Генплана и спроса на рынке. Змеиногорский тракт пользуется спросом у горожан. Люди хотят там жить, готовы покупать там жилье. Когда мы принимали решение о покупке участка, мы спрашивали участников рынка, горожан, и все говорили, что это довольно интересная локация. Там удобная транспортная развязка, есть инфраструктура, пусть и с некоторыми пробелами. Как минимум, уже есть школы, детсады, больницы.
Змеиногорский тракт застраивается, и мы это видим. Это направление, я думаю, будут осваивать и власти, и застройщики. Город растет, и он либо уплотняется в центре, либо растет вширь. Вот для второго варианта в Барнауле есть лишь три направления: Павловский тракт, Змеиногорский тракт и правый берег Оби. Павловский тракт ограничен аэропортом, а вот два других направления имеют неплохой потенциал для расширения.
- Вообще справедлив посыл застройщиков о нехватке участков под строительство в Барнауле?
- Эта проблема актуальна, если рассматривать ситуацию в данный конкретный момент. Посмотрите аукционы – там либо почти ничего нет, либо рядом с этим участком уже есть чьи-то интересы. Быстро землю не купить, только маленькие участки, которые частные инвесторы выкупают и потом втридорога продают.
Но сегодня приняли закон о комплексном развитии территории (КРТ), который очень ясно и четко прописывает взаимодействие застройщика, муниципалитета и жителей ветхого жилья, которых можно расселить при наличии оснований, а затем реновировать территорию. Это самая ясная и понятная для Барнаула перспектива. Мы будем этот опыт развивать, инициировать участки – в городе проблема ветхого и аварийного жилья стоит остро, территорий, которые нужно реновировать, хватает. Это может решить проблемы недостатка земли, точечной застройки и т.д.
Если застройщик просто зайдет сам с теми же целями на такую территорию – у него этот процесс займет много времени, поскольку он столкнется с интересами местных жителей. Кто-то может и не хочет продавать свою недвижимость, кто-то захочет побольше денег получить. Это непростая история. А в комплексном развитии территорий есть все, там все прописано. Это удобный инструмент реновации.
Да, процедура КРТ тоже требует времени, цикл там выходит около двух лет. Но она правильная, он ведет к результату, который должен устроить всех – и граждан, и муниципалитет, и застройщика, и банк, который сопровождает финансирование.
У нашей компании таких кейсов пока не было, но у меня лично были. Тут важен опыт застройщика, его компетентность, его надежность. Это требует кропотливости, финансовых ресурсов, чтобы без конфликтов всех расселить, собрать документацию, ее согласовать, привлечь финансирование и т.д. Не все просто с этим захотят связываться, потому что это долгосрочная история. Там придется в долгую, планомерно развивать территорию в 3-5 лет.
- Одна из больных тем для барнаульцев - это точечная застройка центра, которая ведется зачастую в ущерб комфорту горожан. Как считаете, насколько перспективен этот формат?
- Знаете, наверное, удачные примеры есть и в точечной застройке. Может, и не в Барнауле, но есть. Просто нужно с умом подходить. Все зависит от опыта застройщика, архитектора. Город, так или иначе, с точечной застройкой будет сталкиваться, этого не избежать – есть зоны, где законно отказать застройщику просто не получится. Так что остается уповать лишь на умение архитектора встроить здание в существующую застройку и соблюсти при этом баланс интересов – граждан, власти и застройщика. Точечная застройка тоже может быть реализована человеческим образом. Но это встречается не часто. Ведь у таких проектов какой мотив? Быстро заработать. Это кратковременные проекты, ориентированные на извлечение прибыли. И в этом контексте важна работа градостроительного совета. Это, как я говорю, неудобный орган для застройщика, но крайне полезный в работе с такими задачами.
- Назовите ключевые проблемы, с которыми в Барнауле сталкиваются застройщики и, в частности, ваша компания.
- Проблемы у всех городов плюс/минус одинаковые. Есть трудности в подготовке земельного участка. Зачастую все это занимает немало времени – года два на это уходит, если по-человечески все делать. А если нужно еще и участок в другую категорию перевести, то это еще год. Это долго. Полагаю, этот вопрос везде стоит остро. Даже наш президент обращал на это внимание, когда указывал чиновникам на необходимость упростить некоторые разрешительные процедуры, где это возможно, отойдя от бюрократизма.