Дом за рубль, создание исторических кварталов: в Астрахани разработали стандарт по спасению домов-памятников

Накануне, 28 декабря, прошло очередное заседание Рабочей группы по реализации регионального стандарта сохранения историко-культурного наследия Астраханской области. О единой модели спасения памятников в Астрахани заговорили не так давно, но потребность восстановить богатую историю края существует уже много лет. 

Что такое регстандарт и с чем его едят?

Региональный стандарт - это проект по созданию инструментария для сохранения объектов культурно-исторического наследия в регионах. Он будет включать в себя: 

• действующие передовые практики по сохранению культурного наследия субъектов РФ; 
• новые региональные практики, разработанные с учетом специфики региона.

Историческая часть Астрахани представляет собой застройку купеческих домов XIX - начала ХХ веков. В основе своей они являются многоквартирными жилыми домами, которые находятся в частной собственности, чего нет в других регионах с исторической застройкой. В регионе зарегистрировано около 900 объектов культурного наследия регионального и федерального значения, большая часть из которых находится в неудовлетворительном состоянии. 

Проект создания регионального стандарта получил поддержку Российского НИИ культурного и природного наследия им. Д.С. Лихачева, Общероссийской общественной организации МСП "Опора России" и Российского клуба православных меценатов.

Астраханская область стала одним из пилотных регионов, где было предложено создать региональный стандарт по сохранению памятников ОКН. Основная его цель - аккумулировать лучшие практики и предложить изменения с учетом региональной специфики в существующее федеральное законодательство, в котором есть множество аспектов, усложняющих процесс реставрации ОКН. Прежде всего, это высокая стоимость проектных и реставрационных работ.

«Сохранение исторического наследия – это главная задача, которая сегодня стоит  перед органами власти», - отметила глава минкульта Астраханской области Ольга Прокофьева.


Фото: Эльдар Идрисов

Правительство Астраханской области создало рабочую группу по проекту, в которую вошли представители органов власти, депутаты, архитекторы и представители общественности.

12 спасительных мер

Вчера экспертное сообщество представило набор эффективных средств по сохранению наших ОКН, которые уже реализуются в других городах страны. Всего их 12.

Мера 1: Создание эффективных механизмов по проведению фондами капремонта капитальных ремонтов ОКН.

Мера 2: Наличие эффективных механизмов передачи ОКН частному инвестору, в том числе механизмов льготной приватизации и льготной аренды ОКН

Решение:

1. Льготная приватизация, предусматривающая проведение аукционных торгов на понижение цены, либо проведение торгов на повышение цены со стартовой ценой 1 р. на право заключения договора купли-продажи ОКН, устанавливающего условия реконструкции объекта;
2. Льготная аренда («квадратный метр за рубль», «дом за рубль», аренда с правом выкупа и т.д.);
3. Безвозмездное пользование (для НКО).

Вот, как аукцион на понижение цены сработал в Татарстане. Сравните, как было и как стало



Мера 3: Формирование и регулярное обновление перечня ОКН, возможных к передаче инвестору с торгов, а также создание единой информационной базы для привлечения внимания инвесторов к ОКН региона.

Мера 4: Введение субсидиарной поддержки, льготного кредитования, а также налоговых и иных льгот для инвесторов в восстановление ОКН

Решение:

1. Субсидия собственникам ОКН, выявленных ОКН в целях возмещения части затрат на их сохранение (практика Нижегородской области);
2. Льготное кредитование проектов приспособления ОКН для современного использования (практика Калининградской области);
3. Предоставление застройщикам земельных участков, расположенных в исторической части города, вне конкурса и/или льготное финансирование ДОМ.РФ в обмен на обязательство по восстановлению ОКН – многоквартирного жилого дома (практика Нижегородской области);
4. Нулевая ставка налога на имущество для собственников ОКН регионального значения (практика Нижегородской области);
5. Льготная аренда за землю (1 рубль за земельный участок в период проведения реставрационных работ и 10 лет спустя после окончания реставрации на объекте (практика Нижегородской области). 

Мера 5: Наличие службы «одного окна» по вопросам сохранения наследия

Решение:

Создать специальный орган в структуре регионального правительства или администрации м/о, в полномочия которого войдут:

• расселение аварийных ОКН;
• поиск инвесторов;
• сопровождение процесса торгов, получения инвестором здания и процесса реставрации инвестором.

Мера 6: Создание системы подготовки инвестиционных паспортов ОКН

Решение:

Создать в регионе систему подготовки инвестиционных паспортов, включающих затратную и доходную часть для формирования бизнес-плана с экономическими показателями привлекательности (прибыль, рентабельность, срок окупаемости), которые включают в себя анализ следующих составляющих:

1. оценка затрат на реставрацию (сметы, конъектурный анализ);
2. ТУ о подключении к инженерным сетям;
3. историческая справка, обосновывающая привлекательность объекта и его стоимость продажи/аренды в качестве дохода для инвестора;
4. льготы.

Мера 7: Ежегодное проведение конференции для инвесторов с целью привлечения их внимания к ОКН региона.

В городах в связи с реализацией программы «переселения граждан из ветхого и аварийного жилья» освобождается огромное количество исторической недвижимости, которая может быть ревитализирована (а не снесена). 

Мера 8: Создание в регионах эндаумент-фондов (фонд целевого капитала) в целях привлечения внебюджетного финансирования.


Дом жилой с лавками нач. XX века» по адресу ул. Бакинская, 25/Боевая, 20

Мера 9: Создание исторических кварталов (культурно-туристических кластеров).

Мера 10: Наличие специализированной управляющей компании для осуществления текущего содержания и управления ОКН

Решение:

Создать специализированную управляющую со следующими компетенциями:

• осуществление межведомственного сопровождения по передаче в собственность специализированной управляющей компании ОКН, признанных непригодными для проживания;
• разработка концепции развития территорий;
• предынвестиционная подготовка объектов;
• проектирование, проведение ремонтно-реставрационных работ и благоустройства; управления историческими территориями (сдача в аренду, управление эксплуатацией);
• социокультурное проектирование территории, управление форматом и т.д.

Мера 11: Принятие региональных методических рекомендаций по установлению предметов охраны ОКН.

Мера 12: Наличие образовательных программ в сфере дополнительного профессионального образования.

Историческое наследие – это ресурс, а не только проблема

В рамках стандарта подразумевается выбор пилотных участков, на которые в дальнейшем будет разработан инвестиционный паспорт, рассчитанный на привлечение к восстановлению потенциальных инвесторов. На данный момент отобрано восемь объектов, находящихся на территории Косы (исторический центр Астрахани, где располагается Центральная набережная), в отношении которых предполагается на практике отработать инструменты и технологии привлечения частных инвестиций и вовлечения жителей, проживающих в многоквартирных ОКН в вопросы сохранения историко-культурного наследия территории. 

Инициатор создания регстандарта – руководитель общественной инициативы разработки и внедрения регионального стандарта культурно-исторического достояния России Татьяна Львова – уверена, что этот документ поможет каждому региону найти свое решение устоявшейся проблемы. 

«Это документ-ориентир. То есть фактически некий рецепт ноу-хау, как в регионе в этой сфере эффективно управлять наследием.  Какие нужно принять меры, чтобы привлекать инвесторов, восстановить ОКН…В конечном итоге нам всем нужно понять, что наше историческое наследие – это наш ресурс региона, а не только проблема. Да, сейчас она есть. Но в то же время это большой ресурс для социально-экономического развития региона. И им нужно уметь воспользоваться», - отметила на заседании Татьяна Львова.

По словам директора научно-образовательного центра пространственного развития при президентской академии РАНХИГС в Астрахани и руководителя проектного офиса по созданию стандарта Эльдара Идрисова, работа в этом направлении продолжится уже в январе.

На заглавном фото - Дома жилые (два) усадьбы Азимова, кон. XIX в.Бабушкина,6/Шаумяна,35 литер Б