Идем на разрыв: Астраханская область создала самую большую «трещину» по ценам на жилищном рынке России

При этом, оказывается, мы не сильно «накручиваем» на квадратный метр жилья.

Такое бывает: более поздняя по времени новость достигает ушей, глаз и сознания общественности раньше, чем та, что должна была появиться в информпространстве первой. Совсем недавно ПУНКТ-А, как и другие местные СМИ и новостные сайты, сообщал о том, что Астраханская область оказалась лидером в России по снижению цен на жилье по итогам апреля 2024 года.

И вот на прошлой неделе  «выстрелила» информация, где вновь рассматривалась ценовая тематика в жилищном строительстве и вновь упоминался наш регион. Только уже, скорее, со знаком минус. И время анализа как бы откручено назад – на конец первого квартала текущего года, то есть к 1 апреля.

Рекордная «трещина» - 55%

Итак, по данным Банка России, за первый квартал 2024 года в стране цена 1 кв. метра на первичном рынке жилья выросла на 19,4%, и составила 167,6 тыс. рублей. В годовом сопоставлении цена «квадрата» прибавила 31,7%, отметили аналитики.

Жилье в новостройках подорожало практически во всех регионах (а в Кабардино-Балкарии и Карачаево-Черкесии почти вдвое). Лишь в Москве цена «квадрата» снизилась на 1%.

На вторичном рынке квадратный метр жилья подорожал за квартал на 11% и достиг уровня 108,1 тыс. рублей (самый большой рост зафиксирован в Вологодской области – на 19%).

Однако наибольшее внимание среди данных ЦБ России вызвала разница средней цены жилого метра первичного и вторичного рынков. «Разрыв цен продолжил увеличиваться и по итогам первого квартала 2024 года составил 55%», - говорится в докладе регулятора. Это самый высокий показатель в стране за все время применения такого индикатора.

При этом было отмечено, что в своих расчетах Центробанк опирается на данные Росстата о фактических ценах сделок.

Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко полагает, что цены на новостройки продолжают расти опережающими темпами из-за затянувшейся на годы массовой льготной ипотеки, увеличения ключевой ставки и новости об ужесточении выдачи льготных кредитов.

Правда, эксперт уверен, что разрыв в 55% - это разница средних цен между новостройками и «вторичкой» из старого советского фонда. Если объекты сравнимы по времени и качеству, то разница, по его мнению, находится в пределах 20-30%.

«Но в любом случае и это очень много, и ничего хорошего в этом нет, - заявил «Российской газете» Олег Репченко. - Принимаемые правительством и Центробанком меры направлены как раз на то, чтобы этот разрыв цен сократить. Поэтому и закручиваются гайки доступного массового субсидирования ипотеки. И чем меньше на рынке новостроек будет «костылей» для поддержки спроса, тем легче будет рынку остыть».

С ним солидарен основатель инвестиционной компании «Shares Pro» Денис Астафьев, ожидающий, что разрыв будет последовательно снижаться вследствие ужесточений по программам льготных ипотек и возможного снижения спроса на первичное жилье.

«Ключевую ставку не планируют снижать. Центральный Банк готов держать ее на текущем уровне и даже намекает на возможное повышение на 1%. Это приведет к охлаждению совокупного спроса и незначительной коррекции цен на жилье со знаком минус в обоих сегментах», - пояснил эксперт.

А мы с Подмосковьем можем еще круче

И вот здесь мы отметились. Согласно данным ЦБ, на данный момент ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» в 55% превзошли лишь два региона – Астраханская и Московская области.

Топ-10 регионов России по разнице цен на первичном и вторичном рынках (на 1 апреля 2024 г.)

Причем если по сравнению с четвертым кварталом 2023 года Подмосковье ненамного (на 5,6%) увеличило ценовой разрыв, то Астраханская область совершила стремительный рывок на 19,9%.

Причины такого резкого увеличения рызрыва цен на астраханской «первичке» и «вторичке», в принципе, те же, чтобы были указаны экспертами ранее в этом материале.

Хотя есть еще одна любопытная деталь. В декабре прошлого года Минстрой РФ издал приказ №888/пр «О нормативе стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения по РФ на первое полугодие 2024 года и показателях средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на I квартал 2024 года». Норматив стоимости определен в размере 97547 рублей за 1 кв. м жилья, а средняя рыночная стоимость «квадрата» по Астраханской области – 87896 рублей.

И по итогам первого квартала 2024 года в отечественной строительной отрасли накрутка на норматив (естественно, из-за роста цен на стройматериалы, логистику и услуги) превысила 71%. А в нашем регионе – лишь 37%. Получается, что наши строители на фоне всей страны еще и «недокрутили» по ценам почти вдвое. Однако ценовая стагнация на местном вторичном рынке все равно дало такой невероятный показатель, который опять вывел Астраханскую область в центр всеобщего внимания. Хотя и с другим знаком.

Правда, как этот факт отразится на перспективах приобретения жилья населением, сказать сложно – уж больно противоречив астраханский жилищный вопрос. Здесь что минус, что плюс – значение весьма условное. Только один индикатор стойко держится в Астраханском области уже несколько лет – 30%. Это доля нераспроданных квартир на «первичке».

Фото: kredit-on.ru, strategy24.ru, pravdaosro.ru