Многоэтажная привлекательность: Астраханская область неожиданно оказалась в разных топах жилищного строительства

Интерес к местным рынкам жилья есть и у застройщиков, и у покупателей.

На прошлой неделе ПУНКТ-А прошерстил Единую информационную систему жилищного строительства портала ДОМ.РФ м выяснил, что Астрахань на сегодня считается одним из самых динамичных городов России в плане строительства многоквартирных домов.

Казалось, теперь мы не скоро обратим взор на данную отрасль, памятуя, что на федеральном уровне наш регион (или административный центр – это какой взят масштаб) не часто засвечивается, предпочитая скрываться в середине рейтинга.

Не тут-то было! Сейчас сразу несколько крупных информационных источников взяли и вытолкали Астраханскую область на авансцену.

Мы – край, который манит девелоперов

Сначала аналитики портала Движение.Ру совместно с центром исследования компании DEVISION по итогам четвертого квартала 2024 года определили топ-20 инвестиционно привлекательных регионов России для девелоперов.

«Были определены и рассчитаны 16 системных показателей, распределенных по трем группам. В их числе - динамика прироста или убыли населения, его возрастная структура, среднедушевые доходы, обеспеченность жильем, средний возраст вторичного жилья и показатели продаж в сегменте вторичной недвижимости и другие параметры», - говорится в исследовании.

По мнению аналитиков, основными драйверами роста рейтинговых коэффициентов выступили показатели динамики миграции, концентрации рынка и маржинальности.

«Динамика миграции, вероятно, может быть связана с фактором СВО. Это может оказаться конъюнктурным фактором, но на рынок недвижимости - как минимум в кратко- и среднесрочной перспективе - влияние оказывать будет», - указывается в исследовании.

В итоге только лидировавшие Краснодарский край и Ленинградская область сохранили свои позиции, а остальные регионы в топ-20 поменяли вои позиции. Самыми же динамичными в росте были признаны две территории – Удмуртия и Астраханская область.

Топ-20 привлекательных регионов России для строительства жилья (IV квартал 2024 г.)

 О нашем регионе, который кстати, впервые поднялся главную двадцатку данного рейтинга, в исследовании сообщено: «Астраханская область улучшила показатели, поднявшись с 25 на 19 место. Причины роста: впервые за весь период анализа отмечен положительный миграционный прирост, также вырос показатель количества продаж на вторичном рынке».

На наших новостройках «квадрат» становится ценовым драйвером…

Следом статистический сервис Сбера – Сбериндекс на известном Едином ресурсе застройщиков России ЕРЗ.РФ представил данные по росту цен на новостройки за февраль.

Квадратный метр первичном рынке подорожал сразу в 46 субъектах РФ. И в первую тройку вошел наш регион:

1. Владимирская область - подорожание 1 кв. м на 5,4%, новая стоимость - 103,8 тыс. рублей;

2. Брянская область - +4,2%, 99,7 тыс. рублей;

3. Астраханская область - +3,6%, 154,6 тыс. рублей.

При этом, аналитики отмечают, что астраханская стоимость «квадрата» - самая высокая в лидерской группе, что, с учетом скромного положения региона в данном сегменте на протяжении продолжительного периода времени, может означать лишь одно – у местных застройщиков появился импульс к активным действиям.

 …А на вторичном рынке, напротив, объект доступности

Возможно, этому самому импульсу придали резкую амплитуду данные консалтинговой группы SRG по ценам на вторичном рынке в последний месяц зимы в крупных городах России (их приводит РБК).

С конца прошлого года в стране усилилась тенденция по снижению цен на «вторичке». По данным SRG, в декабре цены в данном секторе снизились в 14 из 50 исследуемых городов (в круг исследования вошли административные центры регионов и города с численностью населения не менее 100 тыс. человек).

Однако с нового года тренд развернулся: в январе число городов с отрицательной динамикой сократилось до восьми, а в феврале – до трех. Сильнее всего стоимость на 1 кв. метр поднялась в Курске (+2,85%), Калининграде (+2,51%) и Махачкале (+2,35%).

«Основной фактор, который поддерживает текущую динамику - рост количества сделок за наличные. Привлечение заемных средств в виде ипотеки значительно сократилось из-за высоких ставок», - пояснил руководитель «Бизнес IT-решения в жилой недвижимости» Максим Русаков.

В новый разворот, по его словам, не вписались лишь три города:

1. Астрахань: -0,71%, снижение до 78 тыс. рублей за 1 кв. м;

2. Новокузнецк: -0,57%, 92,2 тыс. рублей за 1 кв. м;

3. Саратов: -0,29%, 96,3 тыс. рублей за 1 кв. м.

Дальнейшее изменение цен на вторичном рынке крупных городов зависит от того, как владельцы банковских депозитов будут распоряжаться своими накоплениями, полагает эксперт.

«Если эти средства начнут активнее перетекать в недвижимость, это может закрепить тренд на рост цен в ближайшие месяцы», - не исключил Максим Русаков.

Самые ненасытные в стране по ипотеке

Наконец, эксперты Аналитического центра известного сервиса для покупки-продажи недвижимости и безопасного проведения сделок с жильем domclick.ru представили данные о востребованности различных льготных ипотечных программ за последнее время. Этот центр, как и ранее, используют данные о заключенных ипотечных сделках Сбера. При подсчете объема выдач учитывались и транши (последующие выдачи).

Так вот, в январе 2025 года в рамках программы «Семейная ипотека» было выдано 42,6 млрд рублей, а доля программы в общем объеме выдач составила 63% (на 5% больше, чем в прошлогоднем декабре).

Поскольку на сегодня «Семейная ипотека» является ключевой программой льготного ипотечного кредитования (около 80% всего объема льготной ипотеки), поведение показателей спроса, в принципе, согласуется с динамикой показателей льготной ипотеки в целом. Однако в ряде регионов, по мнению экспертов, показатели слишком завышены:

1. Хакасия - на программу пришлось 88% всего объема ипотечных сделок в регионе;

2-3. Курганская область – 79%;

2-3. Астраханская область – 79%.

При этом эксперты подчекивают, что лидерство Хакасия и Курганской области ожидаемо - оба субъекта попадают под расширенные условия «Семейной ипотеки», а вот Астраханская область не совсем.

Тем временем в Правительстве РФ обсуждают возможность расширения действия «Семейной ипотеки» на семьи с одним ребенком до 18 лет, и эксперты выражают озабоченность по данному вопросу.

«Стоит помнить, какой серьезный рост стоимости квадратного метра произошел во время массовой льготной ипотеки в связи с колоссальным ростом спроса», - заметил  генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов в беседе с ТАСС. - У нас около половины семей имеют одного ребенка, и это миллионы граждан - потенциальных участников программы».

Он полагает, что ограничение стоимости 1 квадратного метра жилья, которое можно приобрести по госпрограмме, имеет «более рабочий вариант».

«Такой «ограничитель» в целом уже существует — норматив стоимости квадратного метра от Минстроя России, на который ориентируются при закупках жилья для социальных программ. И он обновляется каждый квартал, - напомнил Федор Выломов. - Считаю, здесь стоит скорее говорить о поддержке семей и демографии, а не застройщиков».

По мнению эксперта, программа как мера поддержки должна касаться только тех застройщиков, которые готовы пожертвовать своей маржой и предложить такую стоимость, чтобы при этом привлечь дополнительный спрос в виде семей с одним ребенком.

С ним согласен эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко: «С учетом отсутствия других массовых программ рост спроса может быть больше, чем сейчас можно представить. Другими словами, выдача семейной ипотеки вырастет не меньше, чем на 30%. И расширение превращается в стремление граждан «отоварить льготу» побыстрее».

По его подсчетам, текущее финансирование семейной ипотеки на 2025 год позволяет выдать 400 тыс. кредитов - примерно 35 тыс. в месяц. А дополнительное расширение госпрограммы приведет к еще большей зависимости ипотечного кредитования от бюджета.

Впрочем, это уже вопрос иной тематики. Мы же хотели отметить следующее: в современных реалиях жилищного строительства Астраханская область задействована. И задействована в полном диапазоне. Хорошо бы только использовать сей момент на пользу региона…

Фото: n30.ru, story-reclan.ru, msib24.ru, waldemarus/shutterstock.com