"Работы на 15 лет". Девелоперы планируют застраивать высотками пригород Барнаула
Алтайские строители просят администрацию Барнаула изменить генплан города, принятый в 2019 году. Документ, который несколько лет "мусолили" девелоперы, архитекторы, чиновники, оказался до конца не изученным. Лишь спустя год строители обнаружили, что четыре крупных земельных участка больше не предназначены под комплексную квартальную застройку. Эксперты считают, что без этих территорий развитие города в ближайшие 10-15 лет просто невозможно, а потому просят чиновников исправить это "упущение".
"Исчезнувшие" земли
Еще несколько лет назад строители Барнаула предлагали создать в городе банк земельных участков. Это реестр, в котором должны быть указаны перспективные для застройки территории. Обратившись к такой карте, компании могли бы планировать проекты на несколько лет вперед. Однако документ так и не появился, поэтому строители начали собственную аналитическую работу.
"В этом году в Барнауле был продан последний микрорайон для комплексного освоения – это квартал 2036. Развитие города происходит только через квартальную, комплексную застройку. Участки под точечные проекты – это совсем не то. Так как мы не дождались от мэрии банка участков, то продолжили самостоятельно решать этот вопрос, изучать генплан. И обнаружили, что в старом документе (утратил силу в 2019 году, – прим. ред.) были участки под комплексное освоение, а в новом они исчезли", – говорит генеральный директор саморегулируемой организации (СРО) "Алтайские строители" Зинаида Герасимович.
Всего специалисты нашли четыре территории, на которых до 2019 года предполагалось многоэтажное строительство. Первый – это гигантский квартал в районе пересечения ул. Просторной и Павловского тракта. Его общая площадь – около тысячи гектаров. Лишь небольшую часть территории (всего 86 га) в 2018 году выкупила компания "Алгоритм". Девелопер построит в микрорайоне 39 многоквартирных домов, пять детских садов и две школы. Застроить квартал "Алгоритм" должен за 12 лет. Остальную часть гигантского участка (а это более 900 га) можно отдать другим компаниям, считают в СРО.
Вторая территория, подходящая для комплексного освоения, находится между поселками Спутник и Власиха.
"Площадь этого участка составляет 100 га. К микрорайону ведет дорога, проходящая мимо тепличного комплекса "Индустриальный", – объясняет Герасимович.
Строители также настаивают, что под многоэтажные дома нужно отдать четыре участка на улице Приречной, рядом с Речным вокзалом. Но этот микрорайон площадью 37 га уже "забронирован" и работать на нем планирует "Жилищная инициатива". Еще в апреле 2020 года компания обратилась в мэрию и попросила подготовить проект планировки и межевания территории на ул. Приречной. Этот документ необходим, чтобы застройщики понимали, какие дома можно возводить на участке, какие красные линии по нему проходят, есть ли охранные зоны и другие ограничения.
Последний – четвертый – микрорайон, который строители хотят вернуть в генплан, это акватория реки Барнаулки в поселке Булыгино. Еще этот квартал называют Лесной пруд. Судьба участка площадью 70 га тоже известна: в 2020 году Минприроды края выставило его на аукцион. До 2022 года компания "МДС-Алтай", победившая на торгах, должна создать искусственный участок, на котором до 2029 года планируют построить 29 многоквартирных домов, детский сад, школу, спортивный комплекс, обустроить набережную. Однако в СРО хотят "подстраховаться" и зафиксировать все в генплане.
"Все просто и банально"
В строительном сообществе уверены, что четыре участка обеспечат компании работой на несколько лет вперед. При этом никаких сложностей для создания новых кварталов на этих территориях они не видят.
"Вопросы, например, по поводу сетей решить проще, чем при переходе на правый берег Оби. Неподалеку от улицы Просторной находится ТЭЦ, осталось только "бросить" трубу. Да, нужно будет построить канализационный коллектор, дополнительный резервуар для воды, насосную станцию. Но это решаемо. На правом берегу нет источников ресурса, переход через Обь – очень дорогостоящее мероприятие. Эти участки более реальные", – отмечает Зинаида Герасимович.
В саморегулируемой организации уверены, что и жители города не будут против строительства новых кварталов. Пусть и в пригороде.
"Сегодня планомерно мы переходим к тому, что в ближайшую пятилетку народ туда будет заходить. Но прежде чем начать работы, строители должны видеть перспективы. Сегодня в генплане их нет. А в предыдущем – были. Все очень просто и банально", – говорит Герасимович.
В администрации Барнаула amic.ru пояснили, что четыре земельных участка, которые "Алтайские строители" предлагают отдать под квартальное освоение, находятся в федеральной собственности, но вопрос по их судьбе сейчас действительно решается.
"Мы участки проработаем, запас земли большой. Тысяча гектаров – это только на улице Просторной. Сейчас мы готовим документы в Москву, чтобы решить вопрос о передаче их городу. Всего этих земель хватит на 15 лет работы", – рассказал amic.ru заместитель главы города по градостроительным и земельным отношениям Максим Полежаев.
Однако останавливаться на четырех участках строители не намерены: в СРО заверили, что продолжат работу по поиску новых районов для комплексного строительства. И практика показала, что найти их можно.
После того как в июле 2020 года в Барнауле за рекордные 536 млн рублей продали квартал 2036, девелоперы в голос говорили: на окраине города больше нет свободных участков. Оказалось иначе. Буквально через несколько недель мэрия сообщила, что планирует выставить на торги еще один "наипоследнейший" квартал 2012.
Не лучшие перспективы
"Ревизию" земельных участков в городе проводят не только девелоперы: Росреестр по заданию правительства страны готовит список территорий, подходящих для жилищного строительства. В Барнауле управление работает совместно с мэрией.
"Данный перечень – не "застывший", он постоянно обновляется. Участки можно как включать, так и исключать из него. Реестр актуализируется ежемесячно, даже раз в две недели. Нередко в него попадают земли, на которых когда-то были промышленные предприятия. Сейчас они ликвидированы, поэтому назначение территории можно смело менять – с промышленных предприятий под жилую застройку", – рассказали amic.ru в Росреестре.
Строители говорят, что участки для квартальной застройки подбирали и в Научном городке, и в поселке Силикатном, и в Южном. Правда, эксперты опасаются, что работы по поиску перспективных земель вновь могут "забуксовать".
"Была цель: совместно со строительным сообществом, архитекторами, застройщиками найти все возможные участки для строительства. Город обещает, что будет пересматривать генплан и эти территории могут включить в план перспективного развития Барнаула. Правда, в связи с коронавирусом вновь все откладывается, поэтому теперь мы не знаем, когда вернемся к этому вопросу", – отмечает председатель правления Союза строителей и инвесторов Алтайского края Александр Мишустин.
Девелоперы в очередной раз напоминают, что отсутствие земельных участков под строительство – это не только их проблема. До 2024 года по нацпроекту "Жилье" в регионе должны построить 5,3 млн кв. метров, это около 1 млн "квадратов" в год. Большую часть по вводу жилья должен обеспечить Барнаул. Но если город не найдет участков для квартальной застройки, пятилетний план будет провален. Отвечать за срыв нацпроекта придется уже всем: и застройщикам, и чиновникам.