Внимание – на центр. В историческом районе Барнаула планируют построить девятиэтажку
Девятиэтажный дом планируют возвести на ул. Интернациональной в Барнауле. В будущем, отмечает инвестор, он может застроить ещё несколько соседних участков. Этот ЖК станет очередным проектом в историческом центре города, который ещё несколько лет назад девелоперы обходили стороной из-за нового закона, охраняющего культурное наследие. Как только край принял документы, упрощающие строительство в исторической зоне, инвесторы ринулись в центр. Уже сейчас для "сердца" Барнаула спроектировано около десятка ЖК.
Проект с заделом
Девятиэтажный дом на ул. Интернациональной планирует возводить компания "Регионстрой". Застройщик в середине сентября обратился в мэрию с инициативой о подготовке проекта планировки и межевания двух кварталов. Они находится в границах ул. Пролетарской, пр. Социалистического, ул. Анатолия и пр. Красноармейского. Документ покажет, как будет развиваться микрорайон, какие дома и социальные объекты в нём можно построить.
Для возведения точечных проектов в Барнауле нужно подготовить проект планировки и межевания кварталов. Документ разрабатывается, чтобы показать комплексное развитие территории, поэтому, думаю, в ближайшем будущем здесь можно развивать не только точечную застройку", – рассказал amic.ru главный инженер компании Евгений Головачёв.
Он отметил, что в квартале, где возведут ЖК, находятся памятники архитектуры. У объектов есть охранные зоны, где запрещено строительство, а также "околозащитная" территория (её устанавливают Правила землепользования и застройки Барнаула), на которой возможно строить объекты, но с ограничениями по этажности и плотности.
"У памятников уменьшены охранные зоны, однако ограничения всё равно существуют, поэтому новый ЖК будет не выше девяти этажей", – отметил представитель фирмы-застройщика.
Подробности проекта станут известны лишь после утверждения проекта планировки. По оценке представителя "Регионстроя", это может произойти лишь в 2022 году.
Наследие прошлого, проблемы настоящего
В 2017 году из-за изменений в ФЗ "Об объектах культурного наследия" при строительстве домов рядом с памятниками архитектуры нужно обязательно учитывать охранные зоны. Границы защитного "круга" определяются индивидуально для каждого из них.
Если охранные зоны памятника не установлены, то закон автоматически "ставит" их на расстоянии от 200 до 300 метров.
ФЗ №73, ст. 34:
Охранная зона объекта культурного наследия – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
В старом Барнауле несколько сотен объектов культурного наследия, но охранные зоны в 2017-м были определены у единиц. Поэтому девелоперам для строительства в центре нужно было заказать разработку проекта защитных зон. Этим занимаются специальные организации. Эксперты исследуют и анализируют объект, а все документы проходят историко-культурную экспертизу. Процедура дорогостоящая и длительная.
По оценкам строителей, в 2019 году документы только на одно историческое здание обходились в 400 тысяч рублей. Это снижало рентабельность их проектов, ведь в стоимость квадратного метра нужно было заложить все работы по урегулированию вопроса с памятниками. Кроме того, процедура их оформления была не отлажена, поэтому занимала более полугода.
Из-за этого девелоперы откладывали и сворачивали строительство в центре. Например, был заморожен ЖК на ул. Гоголя, 52, на месте старой мебельной фабрики. Застройщик в 2019 году представил проект комплекса, но ЖК соседствовал с пятью памятниками архитектуры, для которых требовалось установить охранные зоны.
Лишь в конце 2020 года проблема была разрешена: Алтайохранкультуры утвердило "зону безопасности" почти для 200 объектов культурного наследия, и застройщики вернулись в центр.
Так, "Сибирия" "реанимировала" планы по строительству ЖК на ул. Гоголя. Летом 2021 года застройщик представил изменённый проект ЖК на градсовете и уже приступил к строительству. В сентябре 2021-го одобрение на строительство восьмиэтажного ЖК на ул. Пролетарской, 80, получила и компания "СОК".
Единственное, с чем приходится мириться девелоперам в центре Барнаула – с "урезанной" этажностью домов. Чаще всего близ исторических объектов запрещено строить объекты выше девяти этажей, что даже указано в генплане: почти весь исторический центр относится к зоне среднеэтажной застройки.
Чтобы получить максимальную прибыль с проекта (негласный закон строительного бизнеса гласит: чем больше этажей, тем выше доход), инвесторы проектируют элитные дома: в них многокомнатные квартиры, дорогие материалы и отделка, а стоимость квадратного метра приближается и даже превосходит 100 тыс. рублей. Это позволяет сделать проект максимально рентабельным.
Факты
По информации amic.ru, в центре Барнаула с 2020 года готовят ещё несколько участков для строительства домов. Они располагаются на ул. Гоголя, 23, ул. Пушкина, 86, пр. Комсомольском, 50а, Пролетарской, 99, пр. Красноармейском, 50 и 61б и по некоторым другим адресам.