Время затишья. Подешевеет ли недвижимость в Барнауле при супердорогой ипотеке

В ближайшие месяцы число сделок с жильем станет в разы меньше

Ипотека в России стремительно дорожает. После того как Банк России поднял ключевую ставку до 15%, кредитные организации пересмотрели условия своих продуктов. Уже сейчас в некоторых банках ипотеку на вторичное жилье выдают под 17-18%. Барнаульские эксперты предполагают, что высокие ставки сохранятся как минимум до весны. Что в этих условиях будет с рынком и ждать ли снижения цен, в материале amic.ru.

Спад после взлета

После ажиотажного сентября и "горячего" октября на рынке недвижимости наступила пауза. Риелторы отмечают, что количество обращений стало значительно меньше. И если барнаульцы планируют купить недвижимость с помощью ипотеки, то рассматривают только первичный рынок, где пока еще работают программы господдержки. Ставки по ним начинаются в среднем от 5%.

"После повышения Центробанком ключевой ставки мы сразу получили от банков-партнеров известия о повышении процентных ставок по ипотеке. Они нас предупредили, до каких чисел нужно подписать документы, чтобы клиенты с уже одобренными кредитами успели их получить. Сейчас мы смотрим, анализируем, как клиенты будут себя чувствовать в новых условиях", – сообщила amic.ru руководитель агентства недвижимости "Гнездо" Ольга Гросс.

Вообще ипотеку в 17-18% рынок еще не забыл. В феврале 2022 года ЦБ поднимал ключевую ставку до рекордных 20%. Однако этот период был краткосрочным и уже к сентябрю ставка опустилась до 7,5%.

Особенность сегодняшнего этапа в том, что никто не может дать гарантии, что ситуация изменится в ближайшее время. Эта неизвестность и отпугивает заемщиков.

"До Нового года точно никто не скажет, будет ли ключевая ставка опускаться. А брать квартиру на вторичке по высокой ставке на длительный срок никому не интересно. Программы господдержки на новостройки работают до 2024 года, как было обещано, но будут ли их продлевать – непонятно", – заметил руководитель агентства недвижимости "Ключ Риэлт" Константин Никитеев.

Рынок-провокатор

Если спроса на вторичное жилье не будет, логично предположить, что цены пойдут вниз. Однако риелторы считают, что это вряд ли произойдет. И самая главная причина – в сверхдорогих новостройках. По оценке Константина Никитеева, строящееся жилье (некоторые варианты) продают почти в два раза дороже, чем готовое.

"Вторичка практически не растет в цене: маленькие варианты стоят 100 тыс. рублей за квадратный метр, квартиры в домах до 5 лет доходят до 120 тыс. рублей, а строящееся жилье – 130-150 тыс. рублей за квадрат. У инвесторов, которые купили на котловане и сейчас пытаются продать, цена достигает 200 тыс. рублей. Разница практически в два раза. Но нужно понимать, что после продажи готового жилья собственник куда-то направляет эти средства. Скорее всего, они остаются на рынке. Поэтому ждать, что человек продаст четырехкомнатную квартиру за 50 тыс. рублей за квадрат и побежит покупать студию в 27 "квадратов", наивно", – отмечает эксперт.

При этом новостройки продолжают расти в цене: ЖК, которые выходят на рынок, очень мало. Дефицит предложений позволяет девелоперам удерживать стоимость.

"Квартиры в только что построенных домах сейчас стоят дешевле, чем в проектах на фундаменте. Это нонсенс, который не дает стабильности рынку. Некоторые позиции в Барнауле вообще стоят выше, чем в Новосибирске. Хотя по уровню зарплат Барнаул и Новосибирск – это разные планеты", – отмечает эксперт.

Провоцирует удорожание новостроек и банковское финансирование, от которого зависят девелоперы. Ставки по кредитам для застройщиков также меняются в зависимости от ставки ЦБ. А все издержки по займам (и прочим расходам) компании "зашивают" в цену квадратного метра.

"На новостройки рост цен продолжится: банки повышают процентную ставку по проектному финансированию, инфляция разгоняется, строительные материалы дорожают. Все цепляется друг за друга. В итоге конечный результат – высокие цены", – отметила Ольга Гросс.

Интересно, что разница в цене между новостройками и вторичкой нивелирует последствия дорогой ипотеки. По расчетам риелторов, некоторые сегменты готовых квартир выгоднее купить, взяв займ под 17%, чем новостройку по льготной программе.

Покажет время

В целом эксперты считают, что стагнация на рынке жилья (особенно вторичного) сохранится в течение нескольких месяцев. Это приведет к тому, что срок реализации квартир растянется, покупатели снова начнут торговаться, а собственники, которым потребуется срочная продажа, сбросят 1-2% от начальной стоимости квартиры. Но не более.

Также риелторы предполагают, что в следующем году на рынке могут появиться адресные программы поддержки. Они будут работать как для покупки вторичных квартир, так и новостроек, но станут доступны лишь определенным льготным категориям покупателей.

А вот барнаульцам, которые захотят купить "бэушную" квартиру, но не попадут в программу, придется ждать лучших времен. Правда, наступят они не скоро.

"Сейчас все зависит от того, когда ставки пойдут вниз. Банкиры осторожны в прогнозах, они не дают никакой информации по срокам снижения ключевой ставки. Поэтому пока рынок будет стагнировать, о бешеных продажах, которые были в сентябре, можно забыть. А дальше покажет время", – резюмирует Константин Никитеев.