Ипотека в Башкортостане стимулирует доходы застройщиков и цены на жилье
Краха ипотечного рынка, который предсказывали по весне многие горячие головы в России в целом и в Башкортостане в частности, по факту не случилось. Возвращение Банком России ключевой ставки с экстремальных 20% обратно к уровню 8% и продолжение программы льготной ипотеки в стране привели к тому, что уже к концу июля ипотечный портфель банков в Башкортостане превысил уровень января 2022 года. Как будто и не было по весне стенаний, что строить теперь в стране будут мало и плохо, а позволить себе купить квартиру даже в ипотеку смогут единицы. Более того, основной проблемой рынка сейчас является не сокращение спроса, а наоборот – стремительно летящие в стратосферу цены на жилье, увеличившиеся за последние три года чуть ли не вдвое. Кто виноват в том, что любые льготы по ипотеке по факту только обогащают застройщиков и производителей строительных материалов, пытались понять сегодня журналисты на круглом столе «Рынок недвижимости – 2022», организованном медиахолдингом «РБК-Уфа». Получилось не очень: деятели строительного рынка старательно перекладывали вину за рост стоимости квадратного метра в Башкортостане друг на друга, периодически смахивая пылинки с идеально сидящих дорогих костюмов.
Предыдущий круглый стол по жилищной теме прошел в Уфе в июне, и в материале «Правды ПФО» с того мероприятия описывалась реальность как будто какого-то другого города и времени. Падение продаж жилья составляло тогда 85-90%, да плюс еще и мэрия Уфы радикально сократила выдачу разрешений на строительство. Апокалиптические прогнозы были в начале лета общим местом. Но стоило Банку России вернуть ключевую ставку к 8%, как все вновь кардинально поменялось. «Летом ситуация на рынке ипотечного кредитования и проектного финансирования жилищного строительства в Башкортостане улучшилась и продолжает улучшаться. За август окончательных данных пока нет, а что касается июля, то жители республики получили 3500 ипотечных кредитов на сумму около 9,4 миллиарда рублей – это на 40% больше, чем в июне. Ипотечный портфель банков в регионе увеличился до 352 млрд рублей. За июль его прирост составил 1,1%, а с начала года – 7,4%. Такая же динамика наблюдается в целом по стране», – отметил, открывая мероприятие, управляющий Национальным банком по Республике Башкортостан Марат Кашапов.
Действительно, до начала 2022 года средний размер ежемесячной выдачи кредитов в республике составлял около 13 миллиардов рублей – так что текущий уровень вполне рабочий. Но так уж получается, что любые мировые катаклизмы, любые решения властей относительно рынка жилья в конце концов приводят к одному и тому же – росту стоимости квадратного метра. С 65 тысяч рублей в 2019-м она к концу 2022 года поднялась до 112 тысяч рублей. Притом, что фактическая стоимость строительства выросла за это время с 42 тысяч до 53 тысяч.
Консенсусом застройщиков и ипотечных банкиров в 2022 году стало обвинение в росте цен в адрес производителей строительных материалов. На мероприятии им дана была возможность оправдаться. Отраслевые лоббисты хорошо подготовились и выкатили аналитику, что если в 2014 году доля материалов и строительно-монтажных работ в стоимости квадратного метра составляла 77%, то в 2022 году уже всего лишь 48%. «Есть целый блок других составляющих цены – земельные участки, инженерные коммуникации, благоустройство и озеленение, подключение к сетям, затраты на рекламу, содержание компании, прибыль девелопера – который никак не упоминается и тщательно не представляется к мониторингу так, как это делается с материалами», – уверял собравшихся Евгений Высоцкий, директор Аналитического центра Национального объединения производителей строительных материалов. «На сегодняшний день цены на кирпич не достигли даже уровня 2008 года: кризис в тот год произошел, и цены до сих пор к тому уровню не вернулись», – вторил ему Владислав Геращенко, директор ассоциации производителей керамических стеновых материалов.
«Таким образом, последние два года мы рассуждаем на тему, как же сильно влияют [на цену квадратного метра] строительные материалы, которые составляют 15-30% в цене квадратного метра, на стоимость жилья. Считаем важным обратить внимание на другие составляющие, доля которых составляет 70%», – продолжал показывать слайды Высоцкий. У отраслевиков получалось, что стоимость материалов за последние годы выросла всего на 20%, а вот прибыль застройщиков – на 50%.
Выступление всех производителей стройматериалов по видеосвязи усилило ощущение, что перед физически присутствующими в зале «Аксаков» уфимского отеля SheratonPlaza (в эпоху параллельного импорта бывший «Шератон» и бывший «Краун Плаза» решил взять себе сразу оба названия) выступают люди с какой-то другой планеты: на строительном рынке за последний год побывали многие и о 2-3 кратном росте стоимости стройматериалов более-менее осведомлены. Но отраслевые лоббисты показали, что свой хлеб едят не зря, и нашли аргументы оправдаться.
«Есть большая разница – цены у производителя и цены у покупателя. Цифры про 80% [роста] – такой информации у меня нет. На цемент цена производителей увеличилась на 20%. Тот уровень цен, который установился на квадратный метр – действительно плюс 80%. И те продавцы, что привозят вам цемент и деревянные изделия, ориентируются на рост цены строительства многоквартирных домов, они увеличивают цены исходя из баланса спроса и предложения», – заявил Роман Борисов, управляющий ассоциацией «Союз производителей сухих строительных смесей». То есть на обвинения застройщиков, что они вынуждены поднимать цены из-за производителей стройматериалов, эти самые производители стройматериалов отвечают, что они вынуждены поднимать цены потому, что их поднимают застройщики. Кажется, это называется модным термином «рекурсия».
У застройщиков и банкиров при этом – свои проблемы. «По городу идут баннеры – ипотека под 0,1 процента, под 0,001 процента и так далее. Ввиду высоких ставок, которые были весной на рынке, застройщики стали устраивать совместные программы с банками. Сейчас квартиру можно приобрести фактически в рассрочку на 15-20 лет», – рассказал управляющий банком «Открытие» в Башкортостане Айдар Зубаиров.
Но именно это, по мнению застройщиков, и увеличивает в очередной раз стоимость квадратного метра. «Давайте будем говорить откровенно: ипотека под 0,01 процента – не бесплатная история. Комиссия в себестоимости застройщика, чтобы дать ипотеку под 0,01 на 20 лет – это 20 процентов. И мы увеличиваем стоимость квартиры, так как больше людей могут позволить себе такую квартиру. <…> Давайте считать арифметику: средняя цена квадратного метра в ДДУ – 150 тысяч рублей, а на самом-то деле – 130 тысяч», – отметил коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин.
«То есть если я приду с наличкой – вы мне за 126 отдадите?», – уточнил у Баталина модератор дискуссии Равиль Ватолин и получил утвердительный ответ.
При этом не далее как сегодня утром на Восточном экономическом форуме было озвучено, что 60 процентов людей в России ипотеку не могут взять вообще. Государство полагает, что поддерживать нужно именно эту категорию людей. «На рынке должен быть баланс. Есть застройщики бизнес-класса, им просто не надо мешать. Но есть и тот самый пласт, который в принципе не сможет взять ипотеку, если только не в наследство что-то оставят», – заявил и.о. министра строительства РБ Егор Родин. Высказывалось и мнение, что рынок такими темпами можно просто перегреть. «Ипотека не может долгосрочно расти больше, чем доходы населения. Иначе будет рост долговой нагрузки. В каком-то отдаленном периоде это может создать другие проблемы. И объемы строительства жилья тоже не могут долгосрочно опережать спрос, который складывается из доходов жителей и государственных расходов. Это экономика, мы в сообщающихся сосудах», – заключил Кашапов.
«Правда ПФО» следит за развитием событий.