Метры квадратные веют над нами. Почему Челябинску нужно не увеличение строительства жилья, а мораторий на возведение нового

Планы, надо заметить, практически грандиозные. Обусловлены во многом священным словом «нацпроект». По которому в этом году хошь не хошь, но вынь да положь на гора более 1,75 миллиона квадратных метров нового жилья. Что означает количественный рост на 20 процентов. Плюс — строительство многих десятков крупных социальных объектов.

А еще Текслер хочет от стройки не только количество, но и качество. И чтобы красиво и удобно.

С одной стороны — намерения замечательные. Особенно учитывая то, что строительство — одна из отраслей, которая оказывает мультипликативный эффект на всю экономику — одно рабочее место в строительстве даёт ещё до 8-10 рабочих мест в смежных отраслях (производство стройматериалов, дизайн, ремонт, производство мебели, предметов интерьера, благоустройство и так далее).

С другой стороны — гладко, как известно, бывает лишь на бумаге. В реальности же строительная отрасль на Южном Урале находится в давнем, глубоком кризисе, прежде всего экономическом и смысловом. Которые, как водится, взаимосвязаны.

Экономические проблемы отрасли основаны на внешних факторах.

Прежде всего, это падающие в Челябинской области то ли пятый, то ли шестой год подряд доходы населения. На то, что у людей просто нет денег на покупку жилья, губернатору пожаловался даже Сергей Бердников, глава Магнитогорска, где с зарплатами за счёт ММК всегда было чуть получше, чем в остальной области.

И это при том, что цены на квадратный метр в том же Челябинске — самые низкие среди городов-миллионников в России. Даже в элитных по челябинским меркам новостройках («Ньютон», «Гагарин резиденс», «Дом на Лесопарковой», «Башни свободы» и так далее) застройщики выставляют ценники на уровне не выше 55-60 тысяч рублей за «квадрат». Средняя цена по городу, как в бОльшей части новостроек, так и на вторичном рынке — около 45 тысяч рублей. Если же речь идет о панельках без особого благоустройства и социальной инфраструктуры на далекой окраине областного центра — можно найти и варианты сильно дешевле 40 тысяч рублей за квадратный метр.

Добавьте к этому то, что отказ от системы долевого участия в строительстве лишил ряд застройщиков источника значительной части оборотных средств. Впрочем, это к лучшему.

Наконец, гонка за количеством сданных квадратных метров привела к банальному затовариванию рынка.

Судите сами.

На сайте объявлений Avito (крупнейший в стране по части продажи недвижимости) только непосредственно по Челябинску числится в выставленных на продажу объектах около 18 тыс. квартир, из которых более трех тысяч — «первичка», то есть построенные, сданные, но так и не проданные квартиры в новостройках. Плюс еще 4,5 тыс. объектов в категории «дома и коттеджи». 

Сайт N1 (бывший domchel.ru) дает похожую картину. По его версии, на продаже в областном центре — около 14 тыс. квартир, из которых более 3 тыс. — «первичка». Плюс еще полторы тысячи домов и коттеджей.

Президент Российской гильдии риэлторов Арсен Унанян в переписке с автором этих строк предположил, что общее число выставленных на продажу в Челябинске квартир может достигать 22-23 тыс., из которых около 4,5 тыс. «первичных». Плюс еще около 4 тыс. домов. Кроме того, он предлагает включать сюда же около 10 тыс. предложений по земельным участкам в ближайших пригородах областного центра, которые, как считает господин Унанян, серьезно отвлекают спрос от многоквартирных новостроек.

Если брать средневзвешенную оценку, то получается, что в Челябинске ждут своих хозяев около 20 тыс. только квартир. При средней площади в 45-50 квадратных метров это около 1 млн квадратных метров. Что более чем в полтора раза больше, чем строится в областном центре за год. А денежный объем не проданных новостроек (и значит, не возвращенных в оборот застройщиков денег) может достигать 8-9 млрд рублей (при цене в 45 тыс. за «квадрат».

При этом Челябинск с действующим жилым фондом в районе 30 млн квадратных метров и так вполне себе обеспеченный жильем город (около 25 «квадратов» на человека, считая грудных детей). И в городе стоит не столько вопрос количества, сколько вопрос качества жилья.

В итоге — замкнутый круг: застройщики строят убогие дешевые панельки, экономя в них на каждом гвозде, потому что «другого не покупают». Но и панельки тоже не покупают. Потому что и денег нет, и не очень хочется. 

«Элитка» строится небольшими объемами и долго по времени («Западный луч», например, приступил к возведению четвертого из шести домов на 14-й год со времени запуска проекта микрорайона) 

А нацпроект требует строить еще больше жилья. Хотя и построенное-то продать не могут. Что же до смыслового кризиса, то он выражается прежде всего в том, что последние 15 лет каждое новое руководство Челябинска делало эту отрасль все более коррупциогенной. В том числе — раздавая куски рынка «своим», а не лучшим.

Добавьте к этому сложную репутацию как всей отрасли в целом, так и значительной части застройщиков в частности. Многочисленные крупные скандалы с обманутыми дольщиками.

У нас ведь если не «Гринфлайт» с «Академом», так «Речелстрой» с «Чурилово», если не «Град», так «Серебряный ключ». А если не «долёвка» — так непременное желание вопреки протестам горожан воткнуть еще одну высотку там, где и так не протолкнуться, но власти как-то разрешили (как в случае с «Магнитостроем», например).

Как из всего этого выходить, и планы по вводу жилья выполнив, и отрасль оживив, и рынок вытащив из стагнации? Задача не из легких. Требующих неординарных решений.

Например, Челябинску могла бы пойти на пользу не гонка за показателями ввода нового жилья, а гласный или негласный минимум годичный мораторий на выдачу разрешений на новое строительство (только завершение уже начатых проектов или микрорайонов). 

Во-первых, это избавило бы областной центр от затоваривания жильем. Повторюсь, в продаже у риэлторов и застройщиков — более 1 млн «квадратов». За годик, глядишь, значительная часть этого объема найдет новых хозяев.

Во-вторых, это немного толкнуло бы вверх цены на жилье, которые сейчас зачастую близка к себестоимости его строительства. А работа с нормальной наценкой позволит застройщикам в будущем не так сильно экономить на качестве материалов и работ, как это происходит сейчас.

В третьих, пауза позволит новой архитектурно-градостроительной команде мэрии (вице-мэр по градостроительству Шамне, главный архитектор города Крутолапов, вице-мэр по городской среде Егоров) спокойно провести ревизию уже существующих и заявленных проектов застройки. И без суеты заняться тем, чем в Челябинске давно не занимались на системном уровне — выработкой четкой, качественной архитектурно-градостроительной политики. Поиском путей увеличения капитализации территорий, отдаваемых под тот или иной проект.

Потому что это глупо и нелепо — отдавать самые вкусные, премиальные участки в центре города (будь то земли танкового училища или набережная Миасса от Ленинградского моста и до Братьев Кашириных) под застройку примитивными панельками (пусть и иногда и модернизированными), а премиальное жилье строить в основном на окраинах. 

И речь здесь не только о жилье.

А еще появится время по-настоящему заняться генпланом, а не пытаться протолкнуть во что бы то ни стало очень неудачную разработку «Гипрогора».

Конечно, такой мораторий приведет к серьезным изменениям на рынке. Выдавит с него «мелочь». А «крупняк» заставит думать, куда приложить свои мощности и людей. Но может, это и неплохо? Толковая «мелочь» найдет себя в субподрядах, а «строительные компании», в активе которых стол, стул и телефон, закончат свой путь.

И вот тут должны помочь власти области. Пусть вариантов не так много, и все они, по сути, за счет бюджета, но они весьма действенны.

- у области большие планы на строительство социальных объектов: школ, детсадов, больниц, фельдшерских пунктов, стадионов, спорткомплексов и так далее. Не только в Челябинске — по всей области. Объемы бюджетного финансирования — точно за десяток миллиардов рублей. Если этим займется крупный строительный бизнес, меньше будет срывов сроков и ситуаций, когда нерадивого подрядчика аж трижды (!) пришлось подпинывать лично губернатору.

- расширение по максимуму всех социальных программ по строительству, будь то переселение из ветхоаварийного жилья или расселение детей-сирот, ипотека для молодой семьи или помощь обманутым дольщикам. Уже сейчас по этим программам ежегодно осваиваются миллиарды рублей. И речь тоже идет не только об областном центре, но и о городах региона, в том числе тех, где новое жилье не возводилось порой десятилетиями. Лучше, если его построит качественный застройщик.

- участие в модернизации инженерной инфраструктуры города. Потенциально, учитывая возможные федеральные транши, это могут быть совершенно космические суммы.

- потенциальные проекты реновации территорий старой застройки. Но скорее не снос, в общем-то, не таких уж древних «хрущевок» на улице Воровского в центре города, а демонтаж старых бараков на окраинах, и строительство на их месте новых, современных кварталов и микрорайонов (тут, кстати, в отличие от центра города вполне будут уместны и панельки).

Собственно, очень похоже на то, что Алексей Текслер эти возможности поддержки застройщиков прекрасно понимает. За этим он и ездил в Москву к Владимиру Якушеву и Виталию Мутко.

Посмотрим, что у него получится на практике.