Нехватка офисов в Крыму: есть основная причина

В Крыму наблюдается дефицит офисов класса «А» и «В». Не хватает как минимум 100 000 квадратных метров помещений для ведения бизнеса. К такому выводу пришли аналитики агентства недвижимости IDEM.

В ходе анализа специалисты пришли к заключению, что фонд офисной недвижимости в регионе является устаревшим и изношенным, а рынок высококачественной офисной недвижимости еще не развился.

В Симферополе, где проживают 355,6 тысячи человек, действуют десять высококачественных бизнес-центров (исключая корпоративные, не представленные на открытом рынке), однако в них отсутствуют офисы класса «А».

Два бизнес-центра эксперты отнесли к классу «В+» и восемь - к классу «В», что говорит об обеспеченности офисной недвижимостью на уровне 117 квадратных метров на 1000 человек. Кроме того, многие центры, по мнению экспертов, не в полной мере соответствуют заявленному классу согласно стандартам Российской гильдии управляющих и девелоперов.

В Севастополе, где живёт 561,4 тысячи человек, качественных бизнес-центров ещё меньше, чем в столице региона: всего семь. Один из них консультанты отнесли к классу «А», ещё один - к классу «В+» и пять - к классу «В», что соответствует обеспеченности офисными площадями в 51 квадратный метр на 1000 человек.

Арендные ставки на офисные помещения в бизнес-центрах этих двух городов сформировались на уровне 1100-1300 рублей за квадратный метр в месяц. Рост арендных ставок в Симферополе с 2023-го по 2025 год составил от 22% в классе «В+» и 39% в классе «В».

Вместе с тем офисная недвижимость в регионе увеличивается преимущественно мелкими объектами площадью 1500-2000 квадратных метров, а внутренний спрос не обеспечивает необходимый для развития рынка уровень арендных ставок.

С точки зрения аналитиков, несмотря на невысокую обеспеченность офисной недвижимостью, развитие этого рынка сдерживается низким уровнем деловой активности.

В Севастополе по визуальным признакам можно определить, что на первых этажах жилых домов и в отдельно стоящих зданиях больше всего находится объектов торговли.

Стоимость коммерческой недвижимости, выставленной на продажу, составляет: отдельно стоящие здания - 143 561 руб. за кв. м. В среднем разброс цена на отдельно стоящие здания - от 8,8 млн руб. до 180 млн за объект. Далее идут: помещения свободного назначения - 108 028 руб. за кв. м, разброс цен составляет от 500 тыс. руб. до 120 млн руб.

На третьем месте - производственные помещения - 49 607 руб. за кв. м, разброс цен составляет от 21 млн руб. до 40 млн руб. за объект.

И на четвёртом месте по стоимости – торговые помещения. Стоимость квадрата в среднем - 16 111 руб. за кв. м, разброс цен составляет от 500 тыс. руб. до 150 млн руб. за объект.

Особую озабоченность представляют помещения для торговли в связи с падением спроса на их покупку. Так, в апреле 2024 года фиксировались показатели – 204 994 руб. за кв. м. Разница по отношению к текущей динамике составила 1172,39%, и это своего рода рекорд падения спроса на помещения торговли.

Несмотря на традиционно высокую рентабельность помещений под торговлю, их на данный момент в Севастополе предпочитают арендовать, а не покупать. Поэтому говорить о том, что спрос рухнул, нельзя. Скорее его можно назвать отложенным, и при смене экономических условий, всё вернётся на круги своя.

Арендный доход, который инвесторы получают от помещений коммерческого назначения, как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры.

Например, за 8 млн рублей вы купили «однушку» площадью 28 - 41 кв. м. Сдать её в аренду можно за 30 тыс. рублей в месяц. А стоимость коммерческой арендной недвижимости в среднем по Севастополю – 1200 руб. за кв. м. Кроме того, где-нибудь в Гагаринском районе Севастополя – 2 032 руб. за кв. м, Ленинском районе – 1 600 руб. за кв. м. И даже Нахимовский район дал хорошую динамику роста арендных ставок.

Ещё буквально в феврале 2025 года ставка по аренде на коммерцию составляла 637 руб. за кв. м, а в настоящий момент в Нахимовском районе фиксируется значительное подорожание – 1185 руб. за кв. м.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Севастополя предложение растёт быстрее спроса, поэтому конкуренция среди продавцов и арендодателей увеличивается. Возможно, к началу туристического сезона произойдут важные изменения в её стоимости.

Скорее всего, рынка продаж это не коснётся, а вот аренда может значительно взлететь по стоимости. В любом случае, рынок коммерческой недвижимости активно развивается, так как туристический потенциал Севастополя требует больше качественных помещений для приёма гостей.

Материалы по теме:

О пользе позитивного мышления: курортная недвижимость Крыма интересна, но не всем доступна. Анализ ситуации

Крымский офис как выгодная инвестиция: где и почём?

«Придётся потесниться». Коммерческая недвижимость в Севастополе изменила приоритеты стоимости по районам города