Михаил Хорьков: Переформатирование семейной ипотеки привело к ажиотажному спросу в Екатеринбурге

Новогоднее ралли на рынке жилья Екатеринбурга вывело итоговые показатели продаж на уровень предыдущего года. В очередной раз перспектива переформатирования семейной ипотеки привела к ажиотажному спросу, но ограничила возможности рынка в ближайшие месяцы.

В конце 2025 года объем продаж на рынке новостроек Екатеринбурга вернулся к рекордным уровням предыдущих лет. Текущий пик продаж, как и ранее, обусловлен тем, что покупатели боятся упустить комфортные условия по кредитованию. Предполагаемая отмена или трансформация льготных ипотечных программ — один из основных инструментов вовлечения в рынок новых покупателей, как тех, кто решает свои жилищные вопросы, так и тех, кто не может отказаться от дешевого кредита. Характер движения рынка в такие периоды понятен, поведение покупателей — прогнозируемо. Большинство участников рынка были готовы к повышенному спросу в конце 2025 года, но не все из них смогли извлечь оптимальный результат. Основные причины — повышенная конкуренция, разные возможности по ценообразованию и строительная готовность проектов.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в декабре 2025 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 4,1 тысячи договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в декабре (которые уже прошли регистрацию), — около 3,2 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце — на уровне более 4 тысяч сделок. Результаты продаж декабря 2025 года в 1,5 раза выше аналогичного периода 2024 года. Итоговый результат 2025 года остался на уровне предыдущего года, и это очень неплохой итог для сложившихся рыночных условий.

Ипотечные продажи в последние месяцы продолжали последовательно повышаться, в декабре они достигли уровня 74%. Это максимальная доля после отмены массовой льготной ипотеки. Основу ипотечного спроса обеспечили те, кому доступна семейная ипотека, и те, кто боится потерять «привилегию в 6%». Как и в предыдущие пиковые периоды, повышенный спрос на семейную ипотеку стимулировал сделки не только с семейными форматами квартир. Средняя площадь проданной квартиры в конце года — лишь около 44 кв. м. Многие покупатели не имеют достаточно накоплений, поэтому старались вписаться в кредитный лимит (6 млн руб.). Часто такие сделки не связаны с решением текущих запросов семьи. Отложенный эффект таких решений будет заметен через несколько лет, хотя на рынке аренды он заметен уже сейчас.

Хорошие результаты продаж по году в 2025 году базируются не только на ажиотаже вокруг семейной ипотеки. Они стали возможны благодаря широкому ассортименту квартир и постоянной ротации предложения. На протяжении года вывод новых проектов на рынок превышал объем реализации, что способствовало дальнейшему обострению конкурентной борьбы. Объем нереализованных остатков за год вырос на 11%. Максимально широкое предложение обеспечило не только качественный, но и ценовой выбор для разных категорий покупателей.

Средняя цена в экспозиции на протяжении года медленно повышалась (+9%) и концу 2025 года достигла 170 тысяч рублей за 1 кв. м. Рост показателя происходил как за счет пополнения рынка новыми, более дорогими квартирами, так и за счет планового повышения цен. В отдельные периоды прошлого года продавцы были вынуждены прибегать к ценовому стимулированию, и покупатели получали возможность купить квартиры с заметной скидкой. Но дисконты, как правило, распространялись на ограниченный пул квартир и действовали непродолжительный период времени.

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, материал взят с авторского блога М. Хорькова REBURG.