Ценовое расслоение на «вторичке»
На вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга усиливается ценовой разрыв между различными объектами. Квартиры в качественных домах либо сохраняют цену, либо дорожают. Неликвидные объекты, напротив, все сильнее отстают по динамике относительно средних показателей по рынку. Подробности — в материале УрБК.
Можно выделить два типа ценового разрыва. Первый — при сравнении современных жилых комплексов с домами советской постройки. Здесь разница очевидна: новые проекты максимально адаптированы под сегодняшние запросы покупателей. Их качество за последнее десятилетие заметно выросло. Тогда как «брежневки» и «хрущевки» постепенно стареют, ветшают, а их инженерные сети приходят в негодность.
Цифры подтверждают этот тренд. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средняя стоимость квартир в современных жилых комплексах на вторичном рынке Екатеринбурга примерно в полтора раза выше, чем в старых домах. В спецпроектах (построенные в постсоветский период) «квадрат» в среднем стоит 157 тыс. руб., тогда как в «сталинках» — 110 тыс. руб., в «хрущевках» и «брежневках» — по 103 тыс. руб., в «пентагонах» — 102 тыс. руб., в домах улучшенной планировки — 115 тыс. руб.
Разрыв усиливается и в динамике: по итогам 2025 года спецпроекты подорожали на 9%, тогда как советские дома прибавили в цене всего 3–6%.
Второй тип ценового разрыва — при сравнении двух современных домов. Нередки случаи, когда на этапе строительства квартиры в разных новостройках стоили одинаково. Однако через 7–10 лет после ввода в эксплуатацию на «вторичке» один объект оказывается на 5–15% дороже другого.
Это связано с тем, что даже среди нового жилья есть качественные и некачественные объекты. Со временем ценовая разница между ними начинает расти: вторичный рынок расставляет все по своим местам. Застройщик может внедрять оригинальные решения — привлекать модные дизайн-студии, применять эко-стандарты, создавать общие зоны для жильцов. Но лишь спустя годы становится понятно, насколько эти решения востребованы и добавляют ли они реальную стоимость объекту.
Как отмечает начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, цена жилья зависит от двух основных параметров: качества и актуальности самого жилого комплекса и качества места (района проживания).
«Если один из этих параметров просаживается или не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей, объект недвижимости начинает терять актуальность и уступает позиции на рынке. В моменте такие изменения не очень заметны, но через 5–10 лет становятся очевидными», — пояснил М. Хорьков.
По его словам, на длительном горизонте дорожает не столько современное жилье, сколько качественное. Каждому девелоперскому проекту предстоит пройти проверку временем. Маркетинговые установки первичного рынка часто девальвируются, когда квартира попадает на «вторичку».
«Для Уральского форума по недвижимости мы разбирали соотношение цен на первичном и вторичном рынке в зависимости от этажа. У девелоперов часто чем выше этаж, тем дороже квартира. На вторичном так далеко не всегда. Разницы на средних этажах почти нет. Реальная премия только за самые верхние», — добавил М. Хорьков.
При этом жители Среднего Урала постепенно переориентируются на вторичный рынок. Ранее ИАА УрБК писало, что они все чаще отдают предпочтение готовому жилью, а не квартирам в новостройках. Согласно данным Росреестра, за год количество сделок на первичном рынке региона сократилось на 7% (до 26,8 тыс. договоров долевого участия), тогда как на вторичном — лишь на 5% (до 50,9 тыс. сделок).
Главная причина смещения спроса в пользу «вторички» — снижение ключевой ставки. С прошлого года она опустилась с 21 до 15,5%, что сделало рыночную ипотеку доступнее. В отличие от первичного рынка, где доминируют льготные программы, «вторичка» оказалась более чувствительна к этому изменению.