В ответе за землю-2
В 2021 году Росреестр инициировал многие законодательные инициативы.
В их числе – продление дачной амнистии, изменения в законодательстве о кадастровой оценке, долевом строительстве, принятие закона о гаражной амнистии.
Это, а также нюансы кадастровой работы и многое другое мы продолжаем обсуждать с главой управления Росреестра по Калужской области Марией ДЕМЬЯНЕНКО.
— Мария Владимировна, ваше ведомство занимается комплексными кадастровыми работами. Удается ли привлечь в эту сферу средства федерального бюджета?
— Напомним, что комплексные кадастровые работы (ККР) проводятся, когда требуется массовое уточнение границ земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на одной территории. В Калужской области такие работы ведутся третий год подряд. В 2021 году ККР проводятся на территории 19 муниципальных образований. Средняя стоимость выполнения комплексных кадастровых работ в регионе составляет порядка 1 000 рублей, а средняя цена за обычные кадастровые работы — 8 000 – 14 000 рублей за объект.
Также они необходимы для устранения ошибок в реестре в сведениях о границах объектов недвижимости. Проведение таких работ позволяет сократить количество земельных споров.
— В уходящем году Росреестр занимался продлением так называемой дачной амнистии. Что изменилось?
— По сути, дачная амнистия — это упрощенный порядок оформления прав граждан на земельные участки и отдельные виды зданий и сооружений, в том числе дачные и садовые дома, гаражи и хозяйственные постройки. При таком порядке не требуются разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. По замыслу авторов, подразумевалось, что гражданин мог зарегистрировать свое право на постройку и земельный участок, представляя в орган регистрации прав минимальный пакет документов. Дачная амнистия неоднократно продлевалась, хотя и условия ее неоднократно менялись.
Так, порядок упрощенной регистрации прав собственности действует в России почти 14 лет. В марте 2021 года срок действия отдельных положений амнистии истекал. После этой даты о начале и завершении строительства домов гражданам пришлось бы уведомлять власти и ждать согласований. Еще больше процедура усложнилась бы для тех, кто начал строительство дачного дома до вступления в силу уведомительного порядка (до 4 августа 2018 года) и не получил разрешение на строительство. После первого марта 2021 года они смогли бы оформить свои права только в судебном порядке. Понадобилось бы доказать, что дом не нарушает строительных норм и не является самовольной постройкой. Однако с 19 декабря 2020-го вступили в силу изменения, продлевающие действие этой инициативы, дачная амнистия для объектов капитального строительства продлевается на пять лет.
Поясню, что ранее в нее не включались жилые дома, построенные на землях, выделенных под ведение индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Такие дома оформлялись через уведомительный порядок. Новый закон предусматривает, что до 01.03.2026 будет действовать упрощенный порядок оформления прав граждан в отношении индивидуальных жилых домов и садовых домов, построенных как на садовых участках, так и на участках для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства.
— Важные изменения произошли в части совершенствования законодательства о кадастровой оценке, и были внесены изменения.
— Все верно. Так, любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости. К примеру, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшена судом или специализированной комиссией, то новая цена применяется ретроспективно взамен оспоренной. Она распространяется на весь период, начиная со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости. Если цена выросла, она будет применяться только со следующего года. Более того, предусмотрен переход от оспаривания кадастровой стоимости в суде к внесудебному или заявительному порядку установления индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости в качестве кадастровой. Эта оценка определяется на основании отчета оценщика.
— А что изменилось в части устранения ошибок при определении кадастровой стоимости?
— После вступления закона в силу те бюджетные учреждения, которые занимались определением кадастровой стоимости, получили новые полномочия. Они могут рассматривать заявления собственников об исправлении ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости. В ходе их устранения учитываются местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние, степень износа, а также находится ли объект на границах территории с особыми условиями использования. Ошибка в стоимости будет исправляться с учетом интересов налогоплательщика. Если такая коррекция влечет уменьшение кадастровой цены, то она применяется ретроспективно на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости. Если же исправление приводит к увеличению цены, новое значение будет применяться со следующего года.
— Что изменилось в работе с дольщиками?
— В Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» были внесены изменения. Так, появилась возможность регистрировать права дольщика по заявлению застройщика, то есть у нас сокращается схема прохождения документа «покупатель — МФЦ — застройщик — Росреестр». Остается «застройщик — Росреестр», т.е. без всяких доверенностей застройщик все оформляет и вместе с ключами вручает покупателю выписку из ЕГРН.
У застройщиков появилась возможность государственного кадастрового учета и регистрации прав на созданные объекты недвижимости при разнице (в пределах 5%) между фактической площадью построенного объекта с проектной и разрешением на строительство. Также в законе четко установлены пределы правовой экспертизы документов, которые подаются застройщиками на государственный кадастровый учет и регистрацию прав на объекты капстроительства. Важно, что закон прекращает возникшее на основании «долевых» договоров действие залога на земельный участок под многоквартирным домом в момент кадастрового учета здания. Это упрощает передачу от застройщиков земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений. Ранее закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства, что значительно усложняло процедуру прекращения прав застройщика на земельный участок под многоквартирным домом.
— Гаражная амнистия стала одним из самых обсуждаемых законов года. Что она дает владельцам?
— Напомним, что закон № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» вступил с силу первого сентября этого года. Его цель — урегулировать вопросы приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены (гаражная амнистия). Документ был разработан при участии Росреестра и позволит гражданам в упрощенном порядке оформить права на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены. По предварительным оценкам, закон затронет порядка 3,5 млн россиян: по данным ЕГРН, именно столько незарегистрированных гаражей числится на территории страны. Впрочем, данный показатель может быть гораздо выше.
По сведениям управления Росреестра по Калужской области, в ЕГРН содержатся сведения о более 8 800 гаражах с неоформленными правами. Гаражная амнистия распространяется на объекты, которые были построены до введения 30.12.2004 Градостроительного кодекса РФ. Речь идет об объектах капитального строительства, в том числе тех, которые находятся в гаражно-строительных кооперативах. Земля, на которой расположен гараж, должна быть государственной или муниципальной. Воспользоваться гаражной амнистией смогут граждане — владельцы гаражей, их наследники; лица, которые приобрели гаражи, возведенные до вышеназванной даты.
Чтобы гражданам было проще разобраться в том, как использовать закон, Росреестр выпустил методические рекомендации. В них подробно рассказывается, на какие конкретно случаи распространяется закон, какие нужны документы, представлены их формы и образцы. Например, это могут быть длительное добросовестное использование, ранее полученное решение о распределении гаража, документы технической инвентаризации и другое. При этом если у гражданина нет указанных в рекомендациях документов, это не означает, что он не сможет оформить гараж. Региональные органы власти могут определить дополнительный перечень документов, на основании которых человек может зарегистрировать гараж в рамках амнистии.
Кроме того, в поисках документов граждане могут обратиться в местное БТИ. Калужане должны иметь в виду, что если земельный участок под гаражом не стоит на кадастровом учете, его будет необходимо образовать. В методичке рассказывается, как подготовить схему расположения границ участка под гаражом и получить от уполномоченного органа решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Отдельно расписана процедура взаимодействия владельца гаража с кадастровым инженером, который должен подготовить межевой план земельного участка и технический план гаража.
— Мария Владимировна, что пожелаете землякам в наступающем году?
— Наступает новый год – время новых планов, надежд, успехов и побед. Каким будет наступающий год, зависит от каждого из нас. Поэтому, прежде всего, хочу пожелать всем веры в себя и свои силы, больших свершений, открытий и надежд. Жителям нашего региона хотелось бы пожелать в первую очередь крепкого здоровья, осуществления всех замыслов, благополучного старта во всех на чинаниях. Пусть атмосфера волшебства и праздника сопровождает вас на протяжении всего года, рядом будут дорогие вам люди, тепло семейного очага привлечет желанных гостей, а верными спутниками на жизненном пути станут удача и поддержка близких людей.
Наталья КОНСТАНТИНОВА.
Фото управления Росреестра по Калужской области.