Ошибка чиновников может стоить карельской семье земли и дома
Текст и фото: Антонина Кябелева
18 марта 2026 года в Верховном суде Карелии состоялось очередное заседание по необычной даже в рамках местных земельных скандалов истории. Судебные споры тянутся больше двух лет. Дело прошло через Петрозаводский и Пряжинский суды, Верховный суд Карелии, Третий кассационный суд Санкт-Петербурга и вернулось в Верховный суд Карелии на новое рассмотрение. Но и спустя два года, сложно прогнозировать, когда этот земельный спор получит свое юридическое завершение.
Зигзаг судьбы, который вверг Елену Железовскую в длительный судебный процесс, настолько необычный, что я решила изложить основные вехи этого удивительного во всех отношениях земельного «сюжета», не дожидаясь очередных выводов апелляционной инстанции. Ведь на месте Железовской может оказаться любой добропорядочный гражданин, задумавший построить дом вдали от городской суеты.
Женщина получила через аукцион земельный участок, построила с мужем дом, а теперь может лишиться права собственности и на дом, и на землю. Причина — ошибка, которую допустили в Министерстве имущественных и земельных отношений Карелии (МИЗО). Министерство теперь тоже фигурирует в судебном разбирательстве в качестве ответчика. Правда, в отличие от Железовской, терять ведомству, кроме деловой репутации, нечего.
В 2023 году в МИЗО обратилась гражданка с заявление об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 1500 квадратных метров в деревне Чуйнаволок Пряжинского района. Женщина хотела получить землю для строительства дома. В нашей истории она больше не будет фигурировать. Как и полагается в таких случаях, было опубликовано соответствующее объявление. Если бы желающих на этот участок не нашлось, то заявитель получил бы предварительное согласование на землю. Но желающие нашлись, поэтому был объявлен аукцион.
В сентябре 2023 года земельный участок выставили на аукцион. Правда, в извещении о проведении аукциона было указано, что участок расположен в поселке Сяпся, а не в Чуйнаволоке. При этом кадастровый номер участка был указан верно. Участок, если не обращать внимание на указание, что он находится в Сяпсе, был, что называется, «козырный»: прямо на берегу Сямозера.
В аукционе приняли участие семь претендентов. Победителем стала Валентина Мельникова. Между Мельниковой и МИЗО был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10:21:0040502:163, который по документам был расположен в Сяпсе. Судя по судебному решению, Мельникова участок осмотрела и никаких претензий к министерству не высказывала.
В октябре 2023 года администрация Пряжинского района утвердила градостроительный план земельного участка. Но позднее районная администрация отказалась согласовывать Валентине Мельниковой планируемое строительство, так как договор аренды не прошел государственную регистрацию. Дело в том, что управление Росреестра по РК приостановило государственную регистрацию договора аренды участка, так как его адрес и фактическое расположение, исходя из кадастрового номера, не совпадали.
После выявления ошибки министерство отменило торги на данный участок. Мельникова попыталась заключить дополнительное соглашение с министерством, в котором адрес участка был бы указан корректно. Но получила отказ. В МИЗО пояснили, что аукцион отменен, и договор аренды нельзя заключить. При этом министерство уведомило Мельникову о проведении нового аукциона на данный земельный участок.
Он прошел 29 декабря 2023 года, но Мельникова в нем участие принимать не стала. Победителем была признана Елена Железовская, которая не подозревала о предыстории со злоключениями с адресом участка.
«У меня два внука. Я хотела найти участок около озера, чтобы построить домик для отдыха всей семьей»,
- рассказала Железовская.
По ее словам, ей хотелось, чтобы все было законно, поэтому она искала землю на аукционах. Аренда участка была определена в сумму более 4 миллионов рублей в год. По закону, выкупить у государства землю можно было только после возведения жилого дома.
9 января 2024 года Железовская заключила с МИЗО договор аренды земельного участка. А дальше - самый щекотливый момент. Буквально за месяц семья ухитрилась построить дом. 29 февраля 2024 года дом был поставлен на кадастровый учет, и на него было оформлено право собственности. Оформление дома в собственность дало право на выкуп земельного участка. Мотивация очевидна: чем быстрее гражданин возведет дом и официально его оформит, тем быстрее он сможет выкупить землю и избавиться от обременительных арендных платежей.
Железовская рассказала, что в апреле 2024 года она выкупила земельный участок. И почти сразу началась реконструкция дома. Первоначальная площадь дома составляла 32,1 квадратного метра. В августе 2024 был зарегистрирован реконструированный дом площадью 51 квадратный метр.
Елена Железовская сказала, что о судебное споре она узнала только в августе 2024 года:
«Я очень удивилась, когда мне позвонили и сообщили, что меня вызывают в суд».
Между тем Валентина Мельникова, которая считала участок своим, точнее принадлежащим ей на праве аренды, обратилась в суд к Железовской и МИЗО еще 22 января 2024 года. Истец пыталась обжаловать повторные торги, оснований для проведения которых, по мнению Мельниковой, не было.
По словам Елены Железовской, настоящий шок ее ждал, когда она ознакомилась с материалами дела. В них находился акт обследования земельного участка специалистом карельского госкомитета по строительному, жилищному и дорожному надзору от 16 мая 2024 года. Специалист госкомитета пришла к выводу, что поставленный на кадастровый учет дом не является объектом капитального строительства. Фактически это означало, что и выкупать земельный участок Железовская права не имела. Это обстоятельство стало предметом еще одного гражданского иска, теперь уже прокурора Пряжинского района к Железовской с целью признать незаконным выкуп земельного участка.
Начались судебные разбирательства. Была проведена судебная экспертиза реконструированного дома, признавшая его капитальным строением. Правда, эксперт не смог установить, было ли строение капитальным на момент обследования его специалистом госкомитета. Другими словами, вопрос о правомерности выкупа земли в апреле 2024 года «повис в воздухе».
Изначально Верховный суд Карелии пришел к выводу, что у МИЗО не было оснований для отмены аукциона, так как допущенная техническая ошибка в адресе объекта не повлекла «существенного искажения характеристик предмета публичных торгов». Исковые требования Мельниковой были удовлетворены: суд признал недействительными торги, в которых победила Железовская. Как следствие, были признаны недействительными договор аренды земельного участка, заключенного между министерством и Железовской, договор купли-продажи земли, а также было признано отсутствующим право собственности на построенный на этом участке дом. Выходило, что из-за технической ошибки, допущенной со стороны министерства, Елена Железовская осталась и без земли, и без построенного не нем дома.
Интересный нюанс, на который обратила внимание Железовская.
Если аренда земельного участка в Чуйнаволоке была оценена в сумму более 4 миллионов рублей в год, то аренда этого же участка с пропиской в Сяпсе «потянула» всего на 280 тысяч рублей.
Кассационная инстанция с выводами Верховного суда Карелии не согласилась.
«Несоответствие фактического адреса объекта недвижимости его адресу, указанному в извещении о проведении аукциона, привело к отсутствию у потенциальных участников аукциона достоверных сведений о месте нахождения предмета аукциона и соответственно ограничило конкуренцию»,
- сказано в определении кассационного суда.
В декабре 2025 года решение Верховного суда Карелии кассационный суд Санкт-Петербурга отметил, не согласившись признать его законным, и направил дело на новое рассмотрение.
На заседании Верховного суда РК 18 марта 2026 года к материалам дела были приобщены сведения о Валентине Мельниковой, которая является генеральным директором и учредителем компании «Альянс», занимающейся покупкой и продажей собственного недвижимого имущества. Представитель Железовской аргументировала необходимость приобщение этих документов тем, что Мельникова является не обычным человеком, далеким от рынка недвижимости, а профессиональным его участником. Судебное разбирательство вновь пришлось отложить. На сей раз из-за поступившего от прокурора Пряжинского района ходатайства. В Пряжинском районном суде возобновилось по вновь открывшимся обстоятельствам производство по делу, касающемуся признания ничтожным договора по выкупу Железовской земельного участка. Судебное заседание в Пряжинском районном суде назначено на 22 апреля.
Рассмотрение гражданского дела в Верховном суде РК возобновится уже после вступления в законную силу решения пряжинского суда. В общем, судьба приобретенного Железовской земельного участка и построенного на нем дома определится еще нескоро.
А теперь посмотрим на эту историю глазами обычного человека, не имеющего ни административного ресурса, ни нужных связей, ни опыта в запутанных земельных «интригах».
Железовская официально поучаствовала в организованном министерством аукционе, выиграла торги, арендовала землю, построила на нем дом и выкупила землю. В данной ситуации мы оставим за скобками вопрос о том, был ли изначально возведенный дом капитальным строением или нет. Эксперты ответить достоверно на этот вопрос не могут. Но по состоянию на август 2024 года, если верить проведенной экспертизе, строение точно отвечало требованиям, предъявляемым к жилым домам.
Но министерство допустило «техническую ошибку», перепутав при проведении аукциона адрес нахождения участка. И фактически выставило один и тот же участок на аукцион дважды. Елена Железовская не подозревала, в какую ловушку попадет. Напротив, она решила обезопасить себя от обмана, доверившись официальным торгам, где все, по ее разумению, должно быть честно и прозрачно.
В результате, она уже не первый год вынуждена отвечать за невнимательность органов власти, которая может лишить ее всего — и земли, и дома. Из МИЗО в Верховный суд РК пришло ходатайство о рассмотрении иска без участия министерства. Интересно, какую картину мы бы увидели, если бы чиновники расплачивались за свои ошибки собственным имуществом и деньгами. Но нам увидеть этого не суждено. Как говорится, не в этой жизни.