«Покупатели смирились»: хватит ли Казани «соточки» за квадратный метр?
Космический взлет цен на жилье имеет и плюсы: теперь будет выгодно осваивать депрессивные зоны
«Удивляет и размер, и соотношение цена и качества, но в первую очередь — сумма», — оценивают эксперты «БИЗНЕС Online» отклик покупателей на цену квартир. Просят уже и 150, и 200, и 312 тыс. за «квадрат»! Однако в высокой стоимости есть и плюсы: такая цена позволяет задумываться о комплексном развитии территорий. Началось освоение промзон, ждут своего часа дремлющие пока сельхозгектары. О конкуренции с Санкт-Петербургом, реновации «сверху» и «снизу» и справедливости цены «квадрата», который устремляется к 200 тыс. рублей, — в нашем материале.
Новая реальность казанской недвижимости — 120–140 тыс. за «квадрат» в городском ядре
Пока татарстанское управление ФАС искало да так и не нашло признаки картельного сговора застройщиков, средняя цена квадратного метра жилья в новостройках в мае перевалила за 107 тыс. рублей за квадрат. С конца прошлого года среднеказанский «квадрат» подорожал примерно на 10 тыс. рублей. С «ковидного» апреля 2020 года— плюс 34%. Эх, вернуть бы прежние 80 тысяч! Справедливости ради скажем, что такие же чувства испытывают и те, кто не успел купить жилье в других городах-миллионниках РФ: подорожало везде.
Впрочем, «средняя температура по больнице» обычно малоинформативна: хочется конкретики. «БИЗНЕС Online» прошерстил некоторые предложения девелоперов (см. инфографику). Выяснилось, что средняя цена в 7 строящихся жилых комплексах столицы РТ — почти 130 тысяч. Если взять новостройки в бывшей промзоне улиц Аделя Кутуя – Родины, то все 140. Минимальная цена «однушки» в одном из трех изученных нами вариантов — более 5 млн рублей. «Путинская» ипотека с 1 июля по таким ценам неинтересна: предельный размер кредита упал до 3 млн рублей, а ставка подросла до 7%. Добавим, что есть и более дорогие предложения. Например, цена «квадрата» в усадьбе Иванова и Киселева — 312 тыс. рублей, а заехать туда предстоит только в 2024-м. Понятно, что это «исторические кирпичи» и элитный сегмент, но, кажется, раньше таких цен не было. Предложения в другой новостройке тоже кусаются — за апартаменты в одном из новых комплексов просят 250–300 тысяч. Правда, это тоже исторический центр и элит-класс, но ведь новодел! То есть разменявшая «соточку» недвижка плавно устремляется в сторону «двухсоточки».
«Люди немножко в шоке, — говорит председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев об этом ценовом рывке. — Удивляет и размер, и соотношение цены и качества, но в первую очередь — сумма».
Глухой ропот возмущения, конечно, присутствует, но на стоимость он никак не влияет. «Покупатели смирились», — констатирует директор риелторской компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев. По словам эксперта, рост цены квадратного метра смягчила субсидированная ипотечная ставка, но все равно покупатели вынуждены чаще обращать внимание на пригородные проекты — там стоимость жилья выросла в пределах 10–15%. Сейчас рынок несколько успокоился — цена новостроек, видимо, на какое-то время нащупала равновесие. Такой точки зрения придерживаются в АН «Этажи – Казань».
Не будем останавливаться на причинах роста цен — об этом «БИЗНЕС Online» писал уже не раз. Хочется рассмотреть другой вопрос: а где, собственно, справедливый для Казани уровень цены?
Где точка ощущения «ценовой справедливости»: разбег — от 40 тыс. до 200 тысяч
Но ведь даже слегка вышедшие из подросткового возраста знают простую аксиому: продавец убежден, что продает дешево, а покупатель всегда покупает дорого! Есть цена, которая интересна продавцу, — и есть та, на которую рассчитывают покупатели.
«Это две крайние точки, — говорит директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов. — Если говорить о справедливости с точки зрения общественного понимания, то нужна цена, которая позволит обычной казанской семье приобретать жилье без снижения уровня жизни. Пусть в ипотеку, но при условии безболезненной для семейного бюджета ежемесячной выплаты».
Исходя из реалий платежеспособности населения, понятно, что эта цена ниже сложившегося уровня. По факту предложения выше 100 тыс. рублей за квадратный метр означают недоступность жилья для большинства населения с доходами на уровне среднеказанских, полагает Аисов. Иначе семье либо придется себя во многом ограничивать, выплачивая взносы по ипотеке даже с учетом льготной ставки, либо брать малогабаритную квартиру, что также существенно снижает уровень жизни.
Итак, распространено несколько подходов к ощущению «ценовой справедливости».
- Цена «квадрата» должна коррелировать со средней зарплатой;
- Цена формируется исходя из затрат на строительство с учетом «разумного» процента прибыли застройщика;
- Цена формируется рынком, но при ней фиксируется наибольшее количество сделок при минимальном участии инвесторов.
Средняя зарплата в Казани — около 42 тыс. рублей, так что она давно отстала от цены «квадрата». Чтобы купить хотя бы один, надо работать два с половиной месяца. Исследование АН «ЦИАН» и Headhunter показывает, что на среднюю «двушку» казанцу придется работать 11 лет. Даже на первоначальный взнос в ипотеку придется откладывать всю среднюю зарплату два года. Впереди Казани — Санкт-Петербург и Владивосток, где придется откладывать по 12 лет, а также Москва с ее 18 годами. В Нижнем Новгороде надо копить чуть больше 9 лет. Зато в Ульяновске и Кирове хватит 6 лет, а в Саратове можно уложиться в пятилетку — вот где цена «квадрата» ближе к средней зарплате!
Если считать, что справедливая цена отталкивается от затрат на строительство, то можно исходить из данных «Дом.РФ». Госкомпания полагает, что в РТ в среднем затраты — примерно 40 тыс. рублей на «квадрат». В Казани в данный параметр уложится разве что «Госжилфонд», который пока готов уступить квартиру в «Салават Купере» по 42,5 тыс. рублей. Да и то в кабмин из минстроя РТ уже ушли «жалобные письма» подрядчиков, которые не в состоянии строить так дешево.
Существует также официальная оценка средней рыночной стоимости по методике минстроя России. По состоянию на II квартал этого года «квадрат» стоит 56 тыс. рублей. Но ни владельцы жилья на «вторичке», ни девелоперы продавать по такой цене в Казани не будут. Спросите себя «по чесноку»: вы готовы расстаться со своей квартиркой по 60 тысяч? Разве что с сильно «убитой» и с сомнительным наследством.
Так какую цену квадратного метра жилья можно считать справедливой — «соточку» с длинным хвостом, что есть сейчас? Нет. «Важнее то, сколько могут заплатить покупатели. Стоимость „квадрата“ определяет платежеспособный спрос, а не просто рубли», — считает советник министра строительства и ЖКХ РТ Николай Васильев.
Почему застройщики ставят цену выше, тоже понятно: квартиры все равно берут. Ранее «БИЗНЕС Online» уже объяснял эту логику. Бо́льшая часть жилья сейчас строится по проектному финансированию. Достаточно продать определенный объем квартир — и ставка кредита будет минимальной. А дальше можно не беспокоиться о плане продаж на весь период строительства, т. е. года на полтора. Можно продавать по той цене, которая раньше сформировалась бы ближе к сдаче дома, сразу же. Не возьмут остатки квартир сейчас — возьмут через год. Нет стимула пускаться в ценовую конкуренцию.
Так брать или не брать — вот в чем вопрос! Один из опрошенных застройщиков вспомнил 2004 год, когда на покупку квартир в новых домах выдавали ипотечные кредиты под 16% годовых с ежемесячным платежом 25 тыс. рублей. Кстати, тогда средняя зарплата в Казани была 5–6 тыс. рублей в месяц, влезать в ипотеку в такой ситуации казалось сущим безумием. «Однако за какие-то два года квартира в 300 тысяч стала стоить миллион двести, — говорит участник рынка. — Конечно, цены не должны расти на 40 процентов в год. Но если бы мне год назад, когда цена „квадрата“ в „однушке“ была 80 тысяч, сказали, что в 2021 году это будет уже 130, я бы не поверил. А москвичи и вовсе говорят, что справедливая цена для нового казанского жилья бизнес-класса — это 200 тысяч рублей».
Две стратегии развития Казани: комплексная реновация и застройка новых территорий
Высокий ценник казанского жилья радует не только девелоперов с инвесторами, но и владельцев квартир. Казанцы, имеющие жилье в собственности, могут быть довольными: их «капитализация» значительно выросла за последние два года. Так что они с полным правом могут продать ее и переехать в какой-нибудь другой миллионник России, купив «на сдачу» подержанную иномарку.
Но, думается, большинство хотели бы остаться в столице РТ. Именно эти люди и составляют львиную долю тех, кто улучшает свои жилищные условия: продавая старую квартиру, покупают новую с небольшим ипотечным «плечом». Наивно было бы полагать, что большинство покупает квартиры на одну лишь зарплату, — обычно людям есть что продать.
Однако есть некое естественное ограничение по цене. Сейчас Казань — в топ-3 городов-миллионников России по стоимости «квадрата». Дороже только в Москве и Санкт-Петербурге. Если учесть, что примерно 30% квартир приобретают приезжие из других регионов РФ (такую оценку дают девелоперы), то для Казани важно сохранить этот положительный миграционный прирост. Приезжают-то все же люди с достатком, то есть способные купить здесь новую квартиру. Как говорят инсайдеры «БИЗНЕС Online», на опасность слишком близкого приближения к петербургской цене указывал в ходе закрытой встречи с девелоперами в декабре прошлого года мэр Казани Ильсур Метшин. По мысли градоначальника, у Казани есть целый ряд преимуществ с точки зрения развития общественных пространств, высшего образования, здравоохранения и качества жизни в целом. Недалеко и до Москвы, и до Урала, а с появлением М12 добраться можно будет еще быстрее, причем в обе стороны. Даже если брать по климату — в средней полосе не так жарко, как на юге России, не так промозгло, как в том же Питере. Но это все же культурная столица страны, вдобавок город с более высокими доходами. И если разрыв в цене «квадрата» будет невелик, то покупатели предпочтут жилье в Северной столице. Собственно, сейчас средний уровень цен в Казани всего тысяч на 20 отстает от Кудрово, где разворачивается московский ПИК, а это пять минут езды до петербургского метро.
Чтобы жилье стало доступнее, нужно больше предложений на рынке. Об этом говорит вице-премьер Марат Хуснуллин. «Чем больше будет предложено жилья на рынке, тем будут более стабильные цены», — отметил зампред правительства на коллегии минстроя России и призвал регионы создавать условия для строительства. Учитывая сформировавшийся в Казани дефицит предложения, столица РТ, очевидно, оказалась не готовой к резкому росту спроса. Однако два года назад, когда требовалось начинать новые проекты, казалось, что отрасль накроет кризис. Участники рынка боялись эскроу, «злобных банкиров», нищающих покупателей, но вдруг выяснилось, что и банкиры добры, и клиенты поперли с чемоданами денег. А стройку-то мгновенно не начнешь: «дремлющих» земель с сетями нет. Та же картина и в других миллионниках России.
У Казани, по сути, есть два одинаково важных пути дальнейшего развития: или застройка новых территорий, или реновация внутригородских пространств. Плюс нужен верный баланс, при котором рынок не будет затовариваться, но и не окажется пустым, как сейчас.
«Да, есть проекты с уникальными характеристиками и архитектурными решениями, дополнительными удобствами и преимуществами для жильцов, дорогой отделкой общественных пространств, за которые люди готовы заплатить по 150 тысяч рублей за квадратный метр. Но основной объем предложения должен обеспечить массовый спрос в стандарт- и комфорт-классах. Этому может помочь только комплексная застройка новых территорий», — считает Аисов.
В черте Казани — более 10 тыс. га сельхозземель, которые предстоит перевести под застройку, и это не только земли ASG: компания Алексея Семина контролирует примерно 1,7 тыс. гектаров. Однако у этого пути есть минус: требуются масштабные бюджетные вливания в инфраструктуру. Невозможно строить «человейники» без воды и канализации, дорог, школ и детских садов. Жилье должно сопровождаться еще и рабочими местами — о таком курсе говорил президент РТ Рустам Минниханов. А при застройке сотен тысяч квадратных метров данная инфраструктура требует десятков миллиардов рублей, то есть мощного федерального финансирования через целевые программы.
Между тем бюджетное одеяло одно и надо как-то разумно рвать его на лоскутья. На свой «лоскут» претендует реновация и комплексное развитие уже освоенных территорий. Практика показывает, что процесс «расцветает», когда приходят дороги. В Казани, похоже, ставка сделана на Вознесенский тракт: одна лишь первая очередь стоит больше 12 млрд рублей. Все надежды — на программу «Безопасные и качественные дороги», ведь на год выделено всего 10% суммы… Тем временем девелоперы уже начали свои «пляски» вокруг трассы с вылетом на М7 — здесь можно построить 766 тыс. кв. м жилья, т. е. годовой объем, заложенный генпланом Казани.
Цена реновации — выше «соточки» за квадрат, и Казань уже может ею заниматься
Реновация старых жилых кварталов демонстрирует свою эффективность в той же Москве, которая ускоряет процессы переселения из устаревших пятиэтажек в башни новостроек. Но в столице средняя цена квадратного метра — 240 тыс. рублей, и такой процесс экономически оправдан. В Казани — пока нет: реновация упирается как раз в стоимость «квадрата». Но его рост постепенно открывает возможности для такого пути развития.
Как отмечает Садреев, реновация городских промзон требует затрат на выкуп, расчистку от зданий, подвод инженерных коммуникаций. Все это предъявляет свои требования к цене квадратного метра: у реновации своя экономика.
Одно из благ «соточки за квадрат» — в том, что город достиг той цены, при которой реновация депрессивных территорий становится все более выгодным процессом. Еще недавно застройщики в разговорах с «БИЗНЕС Online» говорили: московский сценарий со сносом пятиэтажек неприемлем для Казани. Еще можно расселять старые двухэтажки. Можно выкупать под «человейники» частные дома — это, к примеру, предусмотрено свежим проектом планировки «Западное Заречье». Возможно, с ростом цены до «соточки» экономика сложится в трехэтажных домах — при условии больших дворов.
В любом случае реновация старых домов неизбежна, иначе рано или поздно их ждет деградация. Люди среднего класса стремятся жить в нормальных условиях — они покинут «бабушкин квадрат», и социальная среда неминуемо будет ухудшаться. Оставшиеся жители начнут умолять об их расселении, и жалобы в духе «ветеран труда живет в нечеловеческих условиях» в итоге подвигнут к сносу. Может, до этого просто не стоит доводить?
Как раз об этом говорит директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон. Влияние реновации на цену «квадрата» зависит от глубины джентрификации. «Реновация в нашем случае — это что? Адаптация уже существующих построек или придется сначала все сносить и строить заново? В обоих случаях может быть масса нюансов. И о каких-то конкретных суммах пока говорить рано», — объясняет Вольфсон.
Можно предположить, что цена реновации сейчас в любом случае выше 100 тысяч рублей за «квадрат». Есть более высокие оценки. Если включить издержки на подготовку площадок, изъятие собственности по справедливой цене, благоустройство, перенос производств, то цена на один квадратный метр в Казани может быть в диапазоне 150–200 тыс. рублей за квадратный метр, полагают в ASG.
«Да, на эту цену и локацию найдется свой потребитель. Но опять же это не удовлетворит требованию — обеспечить население доступным жильем, — говорит директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов. — В дополнение к застройке и реновации промзон, гаражных кооперативов, которую сейчас продвигает руководство города, особое внимание нужно уделить развитию свободных территорий. Это тот резерв, который обеспечит существенный объем ввода жилья, доступного широкому кругу населения. Если эту работу сегодня не поддержать, то в ближайшее время цена продолжит расти. Городу важно определить зоны развития с учетом эффективности бюджетных затрат, затрат трудовых ресурсов госорганов — чтобы и застройщики, и население видели, где будут новые точки роста, отвечающие требованиям нацпроекта о доступности и комфорте. Пока же сложился опасный тренд на недоступность жилья».
Советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев со скепсисом относится к реновации жилья, гаражей и даже промзон Казани. «Есть большое желание пустить все под нож! Но я бы подходил к этому процессу аккуратно, потому что нельзя просто ликвидировать промзону, просто убрать гаражи и скорее дать квадратные метры, — сказал Васильев. — Город получит негативные последствия. Хотим мы этого или нет — но там есть рабочие места. Те же гаражи были частью комплексного развития — они строились по расчету. К этой конструкции надо относиться аккуратнее». Комплексное развитие — это не только детские садики, а качественная среда, места приложения труда, транспортная доступность, резюмирует Васильев.
И, в общем, неважно, ведется ли речь о реновации или освоении новых земель. И там, и там нужна подготовка так называемых головных сооружений. Нужна оценка, сколько прокладывать дополнительных сетей водопровода, канализации, электричества. Необходимо понимание возможностей вхождения в целевые госпрограммы страны. Только после ответа на эти вопросы открывается окно возможностей.
Реновация: сверху или снизу?
Не будем забывать также о социальном аспекте. Реновация в общественном сознании — слово ругательное. Города республики пережили уже несколько волн того, что можно назвать реновацией.
Уместно вспомнить «шаймиевское» расселение ветхого жилья в конце девяностых. За девять лет в РТ построили 2,6 млн кв. метров жилья. Это 1763 жилых дома, из них в Казани — 348 домов на 33,7 тыс. квартир. Из ветхого центра с текущими трубами, крышами и подвалами люди поехали на окраину столицы. Но кто сейчас назовет Азино плохим местом для жизни? Это вполне себе развитый район, хотя при расселении не хватало ни школ, ни детсадов.
Ну, а самая «громкая» реновация связана с программой ликвидации ветхого жилья 2013–2017 годов. Тогда ради экономии бюджета выкупную цену чохом установили в 11 тыс. рублей за «квадрат» — и применили это прокрустово ложе ко всем собственникам квартир, невзирая на детали. Особняком стояла Казань, где цена составляла 38,4 тысячи. Поэтому скандал полыхнул в районах. Острейший конфликт в Зеленодольске, где под снос попало сначала треть домов в старой части города, вылился в митинги и суды. Пришлось подать сотни исков о выселении. Совет по правам человека, не чинясь, назвал все это репрессиями — хотя никаких нарушений закона так и не нашел. Но масса историй про выселение «полукамушков», которые теперь горят почем зря, рассказы о борьбе за право остаться в купленных квартирах сделали негативную рекламу хорошей, в общем, идее обновления.
В век соцсетей не получится сохранить втайне исполнение коряво написанных программ. Во времена, когда на уровне главы государства призывают вовлекать граждан в благоустройство общественных пространств, нельзя игнорировать запрос общества на информирование и согласование позиций. Это было одной из главных ошибок программы 2013–2017 годов. Важно учесть все эти ошибки.
Сегодняшний закон о реновации, который «подрихтовали» в Госсовете РТ с учетом мнения оппозиции, тоже не безгрешен: многое зависит от исполнения. А опыта никакого нет и скопировать его неоткуда.
Как полагают урбанисты, любые телодвижения в этой сфере стоит проводить с учетом мнений людей. Сначала — спрашивать, потом решать. Не навязывать расчистку кварталов бульдозерами в интересах девелоперов — а точечно обновлять образ жизни и формат жилья. Потому что проблема старых районов — не в обветшавших хрущевских стенах, особенно на фоне программ капремонта жилья. Проблема — в сформированной социальной среде со всеми ее достоинствами и недостатками. И крайне важно вовлечь людей в процесс изменений. В России не умеют этого делать. Как показал опыт — не сумели этого и в Татарстане. Потому что процесс, получается, должен идти не сверху, по воле властей — уж чего-чего, а это у нас умеют! Нет — процесс должен поддерживаться снизу, с учетом мнения людей, и для снижения негативных последствий можно использовать опыт обсуждения реновации дворовых и общественных пространств. В конце концов, ради кого нужно это обновление — ради освоения бюджетов или для улучшения жизни людей?