«С одной стороны, надо поднимать цены. С другой – поднимать уже некуда!»
Недвижимость-2021: деньги кончились, цены на жилье в Казани росли на ипотеке
Второй год пандемии коронавируса рынок недвижимости РТ пережил разнонаправлено. Продажи новостроек в 2021-м упали на 13%, а вторичка, напротив, прибавила 20% сделок. Жители РТ глубже уселись на долговую иглу: к концу прошлого года ипотечный портфель вырос на 26% до 341 млрд рублей, в кредит покупается свыше 72% квартир. Рынок ждет очередной рост ключевой ставки ЦБ в феврале, а к лету — новую порцию господдержки застройщиков, но не теряется надежда на стабилизацию цен. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Гиперинфляция, «новая» вторичка и дефицит: что повлияло на рынок жилья РТ в 2021 году
За минувший год количество сделок, зарегистрированных на вторичном рынке квартир Татарстана, выросло на 20% до 16,8 тыс. штук, а земельных участков — на 60% до 12,6 тысяч. Однако рекорды продаж в 2021 году не затронули главный локомотив рынка — новостройки. После пика в 2020 году рынок новых квартир провалился на 13% сделок и вернулся на уровень 2019 года. Таковы данные управления Росреестра по РТ.
Эксперты «БИЗНЕС Online» описали обстановку и топ-5 тенденций, которые ощутимо повлияли на рынок в 2021 году:
- Рост цен на стройматериалы, которые зеркально отражались на стоимости новостроек, а следом — и вторички. Выросла в том числе стоимость труда рабочих, которых по-прежнему не хватает отрасли. В итоге средняя цена квадратного метра на первичке Казани за год подорожала на 28% до 129,4 тыс. рублей. Вторичка прибавила 29% и теперь стоит 117,8 тыс. рублей.
- Дефицит предложений от застройщиков при высоком спросе. Из 2,68 млн кв. м жилья, которые согласно «плану Путина» Татарстан ввел в 2021 году, 65% пришлось на коттеджи. Это антирекорд для массового многоквартирного жилья.
- Появление «новой» вторички. Это квартиры в новостройках, которые скупили инвесторы, а в 2021 году продавали как вторичное жилье. Цены у частников ниже, чем у девелоперов, а выбор шире. В ходу и схема продажи квартир физлицам, аффилированным с застройщиками. Так на этапе котлована девелоперы снижают процент по кредиту при проектном финансировании, а потом фиксируют прибыль.
- Ипотека и ужесточение монетарной политики ЦБ. К концу 2021 года с привлечением кредита в Казани совершалось 72% сделок, что на 5 п. п. выше показателя 2020 года. И это несмотря на то, что с ростом ставки «путинской» ипотеки до 7% годовых выгодные предложения остались только для семей с детьми. Вырос и размер первоначального взноса, а из-за повышения ключевой ставки Центробанка стала менее привлекательной ипотека на вторичном рынке.
- Ускорение цикла продаж. Росреестр к концу 2021 года уже регистрировал 60% ипотечных сделок в электронном виде и наращивает эту долю, экспериментирует с электронными закладными, работает проект для виртуальных сделок. Ожидается, что время на оформление договора купли-продажи в Росреестре за 2022 год сократится в 10 раз — до одного дня.
После пиковых показателей конца 2020 года и изменения условий льготной ипотеки создается ощущение, что рынок просел, говорят в группе компаний «СМУ-88». На самом деле все в рамках прогнозов.
Неблагоприятные факторы на рынке недвижимости в 2021 году не помешали компании #Суварстроит увеличить продажи жилья на 11% к уровню 2020 года и на 34% к 2019 году. По словам замгендиректора по маркетингу и продажам #Суварстроит Эльвиры Галяутдиновой, за прошлый год ощутимо изменилось и поведение потребителей. «Покупатели более ответственно планируют свои цели по приобретению жилья», — говорит Галяутдинова и перечисляет главные критерии оценки жилья дольщиками в 2021 году: социальная и транспортная инфраструктура, продуманные планировки, квартиры с отделкой, трейд-ин.
Рынок ипотеки РТ растет, ЦБ не видит рисков, но ключевую ставку в феврале, вероятно, повысит опять
Рост ключевой ставки Центробанка в сентябре – декабре 2021-го с 6,75% до 8,5% ощутимо повлиял на рынок недвижимости. Ипотечные ставки взлетели — средняя ставка на вторичном рынке выросла с 8–8,5% до 9,2–10,5% годовых. Минимальная ставка в Сбере при условии применения всех программ лояльности составляет 9,2%, а в ВТБ — не менее 10% годовых, говорит директор риелторской юридической компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев. По сути, двузначные ставки ипотеки, которых ждали к февралю, уже применяются на вторичном рынке недвижимости.
Ставки на первичном рынке ниже за счет льготной ипотеки под 7% годовых и программ для семей с детьми под 6%. «На ней сейчас держатся чуть ли ни все продажи, — говорит Галеев. — Думаю, особенно это станет заметно с повышением ключевой ставки, когда обычная ипотека станет недоступной для большинства покупателей».
К двузначным ставкам по ипотеке подталкивает первое заседание совета директоров ЦБ по ключевой ставке в 2022 году, которое пройдет 11 февраля. «Ожидаем нового роста ключевой ставки и, как следствие, увеличения процентных ставок банков», — говорит директор «Этажи-Казань» Марат Галлямов.
В декабре 2021 года на рынок еще продолжали влиять ипотечные сделки по одобренным 3–4 месяца назад низким процентным ставкам. Это подтверждает и статистика Росреестра. Число сделок с ипотекой в Татарстане за декабрь подскочило в 1,5 раза до 11,3 тыс. в сравнении с ноябрем. Но в январе участники рынка уже фиксируют сужение этого ручейка.
Застройщики и банки готовятся к падению спроса из-за роста ставок, поэтому еще в конце 2021 года добавили в ипотечную линейку субсидируемых ставок новую для рынка Казани программу траншевой ипотеки. Риелторы уже продвигают новый инструмент в своих соцсетях. «Считаю кейс по новой программе — обратите внимание, квартира площадью 36 кв. метров! — пишет один из них. — Не верю своим глазам! Платеж — 44 рубля ноль копеек. Да-да, мол, можно купить на эти деньги какой-нибудь фонарик для свечки, а можно — квартиру, представляете? Конечно, будет ряд условий (мы же с вами взрослые люди, и все можем посчитать!), но это уже детали».
Как изменились показатели ипотечного кредитования за 2021 год? В Казани число ипотечных сделок выросло в 1,7 раза до 31,3 тыс., а по РТ — в 1,6 раза до 49 тысяч. Говорит ли это о появлении «ипотечного пузыря»?
Не видят рисков «пузыря» и в Центробанке, хотя долги жителей РТ по ипотеке за 11 месяцев 2021 года выросли на 26,1% до 341,8 млрд рублей. «Заемщики дисциплинированно обслуживают обязательства по ипотеке», — заявляют в Нацбанке РТ. Просроченная задолженность в РТ составляет 1,36 млрд рублей, что ниже среднероссийского показателя.
Застройщики Казани в 2021-м пошли за разрешениями, а бум сделок с землей под ИЖС связывают с нарезкой сельхозугодий
Строительные компании на протяжении 2021 года говорили о развале механизма покупки новой земли из-за эскроу-счетов, что тормозит запуск новых проектов. Столице РТ также не хватает земель с коммуникациями. Для решения этой проблемы Татарстан получил льготный заем фонда ЖКХ на 12,3 млрд рублей для строительства канализации и водопроводов. Бо́льшую часть средств направят на стройку новых сетей «Лаишевского узла». В Казани с пуском КНС «Заречная» канализационный узел Заречья удалось развязать.
Несмотря на земельные трудности, коммерческие застройщики Казани за 2021 год взяли 47 разрешений на строительство. Это на 20% больше, чем в 2020 годом. Причем, если в конце ноября-начале декабря целый список домов «заказал» Госжилфонд, то к самому концу года появилось и получение земли под коммерческие проекты. В декабре застройщики взяли 10 разрешений — втрое больше, чем в декабре-2020. Помимо продолжающихся проектов «Грани», «#Суварстроит» и «Унистроя», есть нечто новенькое и любопытное. Например, дружественная «Тэкоресурсу» (известен, в частности, по ЖК «Капри» и «Архитектор») компания «Партнер и К» намеревается построить дом на Симонова — Ленинградской. «СМУ-88» начнет проект ближе к новому центру города на улице Ягодинской. Подмосковное «Садовое кольцо. Казань» продолжит застройку возле «Савин Хауса» — заявлен проект «Савин Сити-1». Но это только разрешения, реализация квартир там начнется не сразу. А, к примеру, число стройплощадок за 2021 год в столице РТ сократилось на 5,5% до 220 штук, в том числе нежилых объектов.
Зато нет проблем с земельными участками под индивидуальную застройку. За год Росреестр зарегистрировал 12,6 тыс. сделок с такой недвижимостью, что на 60% выше показателя 2020 года, и в 2,6 раза больше 2019 года. На протяжении прошлого года эксперты по-разному оценивали всплески числа регистраций сделок с такой землей: от популярности загородного образа жизни до сезонности и низкого порога входа на рынок ради инвестиций. Но по итогам 2021 года назвали причину, претендующую на статус главной: это рост числа регистраций мелкой нарезки бывших сельхозугодий в Казани и Татарстане. Иными словами, земли чаще ставили на учет, а не продавали!
Не сдерживал лендлордов и запрет кабмина РТ межевать новые участки под ИЖС площадью менее 10 соток, что уже ни раз возмущало президента РТ Рустама Минниханова. «Пораздавали [земли]… Если бы еще правильно их использовали — вопросов бы не было. Землю покупают, потом переводят [под застройку] и продают. Сельхозземля должна работать. Я понимаю, что населенные пункты надо расширять. Но мы же не можем весь пригород сделать Шанхаем!», — говорил Минниханов на минувшей коллегии Росреестра по РТ.
Прогноз на 2022 год: стабилизация цен, субклассы жилья и новая доза поддержки застройщиков
Январь 2022 года на рынке недвижимости подтверждает репутацию «холодного» месяца, но без затишья. Например, для «СМУ-88» первый месяц 2022 года стал нетипично «горячим» с перевыполнением плана. «Этажи» опережают показатели января 2021 года на 20% и отмечают высокую задаточную активность со стороны покупателей.
«Цены на новостройки в начале 2022 года пока стабилизировались, однако рост себестоимости строительства в 2021 году сохраняет влияние», — говорит Галяутдинова. Стоимость стройматериалов и рабочей силы продолжают расти, поэтому застройщики на распутье, считают в «Этажах». «С одной стороны — надо поднимать цены. С другой — поднимать уже некуда, — говорит Галлямов, отмечая и рост цен на вторичку. — Вероятно, ближе к февралю цены на стройматериалы стабилизируются».
Какие тенденции будут на рынке в 2022 году? В #Суварстроит отмечают, что в этом году спрос будет направлен на сегмент комфорт-класса — на рынке много предложений этого сегмента с сопутствующей инфраструктурой. А в СМУ-88, напротив, говорят о смерти прежних представления о классах жилья. «В бизнес-классе появляются студии, а некоторые опции из дорогих сегментов перетекают в демократичные», — говорит Галеев.
«Спросом будет пользоваться современное вторичное жилье, построенное 5-10 лет назад, — полагает Галлямов. — Вероятно, доля новостроек будет снижаться в пользу вторички и загородки».
Трудности рынку в 2022 году продолжит создавать и пандемия СOVID-19. «Трудно прогнозировать в таких условиях, — говорит Садреев. — Но цены однозначно падать не будут из-за темпов инфляции, далеких от среднестатистических. Первичку же ждут скорее всего новые механизмы правительственной поддержки, которые после 1 июля заменят льготную ипотеку».