Особенности продажи земельной доли

На вопрос, кому и как можно продать долю из земель сельскохозяйственного назначения, ответил руководитель Управления Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике Виталий Дмитриев.
Доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до 28.01.2003, называется земельной долей. Существуют особенности её продажи. 
В рамках соблюдения общего требования о сохранности целевого назначения земельной доли действующее законодательство ограничивает круг субъектов, которым она может быть продана. В соответствии с п. 1 ст. 12 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля может быть продана лишь другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом стоит отметить, что для заключения сделок с иными лицами необходим выдел земельной доли в натуре (то есть конкретный земельный участок).

Чтобы оформить продажу земельной доли, следует придерживаться определённой схемы. Первый шаг – подготовка документов. Для оформления сделки купли-продажи земельной доли потребуются правоустанавливающие документы, согласно которым земельная доля принадлежит продавцу. Такими документами, в частности, могут являться: свидетельство о праве на земельную долю, выданное до 31.01.1998, выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющая право на земельную долю, свидетельство о государственной регистрации прав, выданное до 15.07. 2016, выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП), выданная после 15.07.2016, и свидетельство о праве на наследство. Если участников общей долевой собственности больше пяти, то нужен документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование указанного земельного участка. 
В случае если участников общей долевой собственности пять или меньше, требуются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от её покупки.
При составлении договора купли-продажи следует обратить внимание на некоторые особенности. Договор купли-продажи должен быть заключён в письменной форме и подписан сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечёт за собой его недействительность. Договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемой земельной доле и её цене.
В договоре купли-продажи важно точно идентифицировать продаваемую земельную долю. Необходимо указать адрес, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешённого использования земельного участка, в составе которого отчуждается доля, а также указать размер продаваемой доли. Размеры земельных долей могут быть определены в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах.
Также нужно указать реквизиты правоустанавливающих документов, а если право на земельную долю зарегистрировано в Росреестре, дату и номер регистрации права собственности продавца.
Кроме того, в договоре необходимо отобразить порядок расчётов, сроки передачи земельной доли и сведения о существующих обременениях (например, об аренде).
Договор купли-продажи земельной доли не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению земельных долей, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Количество экземпляров договора купли-продажи зависит от количества сторон сделки, один экземпляр договора остаётся в органе регистрации прав. Передачу земельной доли, как правило, оформляют передаточным актом.