От пилотных проектов к единому оператору: как изменится ЖКХ в Коми до 2030 года

Почему в нашей Республике, как и по всей стране, давно пора создать единую структуру по управлению жилищным фондом? Какова тогда окажется участь управляющих компаний? Сохранится ли такой формат, как ТСЖ и ЖСК? Предложения по реформированию отрасли ЖКХ в эксклюзивном интервью «Про Городу» высказал Александр Толмачёв, генеральный директор Регионального оператора – фонда капитального ремонта многоквартирных домов в Коми.

Провал рыночной модели

- Александр Владимирович, три десятка лет назад управление многоквартирными домами в нашей стране было передано частному бизнесу. Стоило это делать?

- Логика была понятна: конкуренция между управляющими компаниями должна была снизить цены и повысит качество. Но этого не произошло. По данным Генеральной прокуратуры России, только за 2024 год в сфере ЖКХ выявлено свыше 424 500 нарушений закона. Значительная часть из них связана с работой управляющих компаний.

- О каких аспектах управленцев жилфондом идет речь?

- Это и некачественное содержание общего имущества, и незаконное начисление платежей, и фальсификация протоколов общих собраний собственников. По инициативе данного надзорного ведомства в минувшем году возбуждено более тысячи уголовных дел в отрасли.

По экспертным оценкам председателя Союза жилищных организаций Москвы Константина Крохина, ежегодно в сфере ЖКХ расходуется нецелевым образом, теряется и разворовывается около 500 миллиардов рублей. А по подсчетам Федеральной антимонопольной службы, только с 2023-го по 2025-ый россияне переплатили за жилищно-коммунальные услуги более ста миллиардов рублей.

- А что говорит статистика органов государственного жилищного надзора, курирующих деятельность управляющих компаний?

- В региональных жилищных инспекциях ряда регионов до 60–70 процентов всех жалоб владельцев жилья приходится на ненадлежащее исполнение обязанностей управляющих компаний. В последние годы из тарифов исключено около 100–110 миллиардов рублей необоснованных расходов. И это лишь то, что удалось выявить в ходе проверок.

- То есть, можно говорить о структурных пороках рыночной модели?

- Проблема не в конкретных нечестных директорах. Проблема системная. У частной управляющей компании врожденный конфликт интересов: она одновременно является исполнителем услуг и получателем платежей жильцов. При этом компании выбирают себе дома, а не дома себе выбирают компании. Коммерческая логика неизбежна: УК охотно берут в управление новостройки с низкими эксплуатационными расходами и избегают старого жилого фонда, где износ высок, а прибыльность минимальна.

- В результате десятки тысяч многоэтажек по всей стране фактически брошены…

- Именно так. Ветхие дома управляются формально или не управляются вовсе: по данным Министерства строительства и ЖКХ России, более чем в сорока тысячах многоквартирных домах способ управления не выбран вообще.

Контроль иллюзорен. Надзорные функции распределены между жилищными инспекциями, прокуратурой, Роспотребнадзором и органами местного самоуправления, что ведет к дублированию функций и безответственности. Действующий мораторий на проверки бизнеса, продленный до 2030 года, фактически снял с повестки полноценный документальный контроль управляющих организаций.

- Что скажете относительно тарифов управленцев жилфондом?

- Тариф - это торг, а не расчёт. Стоимость содержания дома формируется на общем собрании собственников в «согласовании» с управляющей компанией. При пассивности жильцов она навязывает удобный себе тариф. Фальсификация протоколов собраний стала массовым явлением: только в Краснодарском крае летом прошлого года признаки подделки обнаружены в 30-ти домах одной компании.

- Каков же, по-вашему, выход из этого лабиринта?

- Есть логичное предложение: создать Единого регионального оператора управления жилищным фондом. На парламентских слушаниях в Совете Федерации в марте прошлого года первый заместитель председателя верхней палаты парламента страны Владимир Якушев уже выносил на обсуждение создание региональных операторов в сфере управления многоквартирными домами с возможным упразднением лицензирования частных компаний. Это предложение необходимо развить и конкретизировать.

Для выгодных и «неудобных» домов

- В чем суть предлагаемой модели, Александр Владимирович?

- В каждом регионе учреждается некоммерческая государственная организация - Региональный оператор управления жилищным фондом (РУЖФ): по образцу уже действующих региональных фондов капитального ремонта. Оператор принимает в управление все многоквартирные дома на территории региона без права отказа.

- В чем должны заключаться ключевые принципы работы такой структуры?

- Во-первых, установление единой стоимости услуг. Тариф на содержание и текущий ремонт утверждается региональным правительством на основе экономически обоснованного расчета - единым для сопоставимых категорий домов. Отсутствие коммерческой наценки, затрат на маркетинг и «оптимизацию» расходов позволяет удержать тариф на минимально необходимом уровне.

Во-вторых, кросс-субсидирование. «Неудобные» старые дома с высоким износом финансируются, в том числе, за счет экономии по новым домам: в рамках единого регионального бюджета оператора. Это устраняет главный порок рынка: сегодня убыточные дома не получают нормального обслуживания именно потому, что невыгодны частному бизнесу.

В-третьих: встроенный государственный контроль. Оператор является государственной структурой, его финансово-хозяйственная деятельность подлежит регулярному аудиту со стороны контрольно-счетных органов своего региона, прокуратуры и специализированного надзорного подразделения при региональном правительстве. Все договоры на выполнение работ заключаются через открытые электронные торги с обязательной публикацией в ГИС ЖКХ.

- Что еще важно?

- Создание территориальных подразделений. Оператор работает через сеть районных (муниципальных) отделений с четко закрепленными зонами ответственности. Каждый дом имеет конкретного куратора — технического специалиста с персональной ответственностью.

И главное: права жильцов сохраняются. Совет многоквартирного дома оставляет за собой функции общественного контроля, участвует в приемке выполненных работ и вправе инициировать проверку качества услуг.

- А что насчет перехода на самоуправление?

- Формат ТСЖ (товарищества собственников жилья – прим. ред,) остается возможным при соблюдении установленных требований.

Четыре заветных шага

- Александр Владимирович, каков должен быть алгоритм действий?

- Примерный план мероприятий понятен. Первый этап – подготовительный: до конца 2026-го. Это период разработки федеральной концепции реформирования управления домами на базе предложений Совета Федерации и Минстроя России; проведение пилотного проекта в нескольких регионах с высокой долей ветхого и проблемного жилья; инвентаризация жилищного фонда (техническое состояние, уровень износа, задолженности по содержанию); разработка методики расчёта единого экономически обоснованного тарифа по типам домов.

Второй этап: законодательный (до конца будущего года) – это внесение поправок в Жилищный кодекс России с закреплением правового статуса Регионального оператора управления жилищным фондом; уточнение порядка передачи домов от частных компаний к оператору; установление переходного периода и компенсационного механизма для добросовестных частных компаний.

Плюс - внесение изменений в федеральный закон № 161-ФЗ («О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» — создание специальной организационно-правовой формы для регоператора).

А затем – принятие регионального законодательства об учреждении операторов во всех территориях страны.

- А третий этап?

- Это переходный период 2027 - 2029 годы: учреждение региональных операторов во всех уголках страны; поэтапная передача управления домами (в первую очередь, дома без действующих компаний и дома с систематическими нарушениями); формирование кадрового корпуса технических специалистов (в том числе, переобучение работников ликвидируемых или реорганизуемых частных компаний); создание единой цифровой платформы оператора, интегрированной с ГИС ЖКХ (учет домов, технических параметров, договоров, финансовых потоков и жалоб жильцов в режиме реального времени).

И далее – на четвертом этапе – уже полноценная работа: с 2030-го. Время, когда управление всеми домами осуществляется через единого оператора за исключением тех, где действуют ТСЖ или ЖСК. И, конечно: ежегодный публичный отчет каждого оператора перед парламентом и гражданским обществом своего региона. Параллельно следует запустить регулярную независимую оценку эффективности и качества услуг с публикацией рейтинга территориальных подразделений.

- Ревизия тарифной политики и корректировка модели на основе накопленных данных потребуется?

- Да, по мере потребности, как и дальнейшие изменения в жилищное законодательство. При этом важно понимать: реализация модели требует системной правки нескольких ключевых актов. Это Жилищный кодекс: необходимо введение новой главы о региональном операторе управления жилищным фондом; установление его обязанности принять в управление любой дом; определение прав и обязанностей собственников в отношениях с оператором. Поправить предстоит и федеральный закон о защите конкуренции, чтобы прописать в нем прямое исключение услуг регионального оператора из сферы антимонопольного регулирования (по аналогии с региональными операторами по обращению с ТКО и фондами капремонта).

Кроме того, в КоАП РФ потребуется добавить такой аспект, как установление персональной административной ответственности должностных лиц оператора за ненадлежащее исполнение обязательств перед собственниками. А в Бюджетном кодексе – закрепить механизм целевого субсидирования из регионального бюджета в части обслуживания убыточных категорий домов.

«Это не революция!»

- Александр Владимирович, предвижу возражения некоторых читателей «Про Города». По сути, это ведь возврат к советским жилконторам?!

- Советские ЖЭКи работали в условиях отсутствия цифровых технологий, прозрачности и гражданского контроля. Предлагаемая модель строится на открытых торгах, публичной отчетности и реальной ответственности должностных лиц.

- Бытует мнение, что государство управляет хуже бизнеса, о какой бы отрасли мы ни говорили…

- Этот тезис справедлив для конкурентных рынков. Управление жилищным фондом - не конкурентный рынок: жилец не может «выбрать другой дом», если его обслуживают плохо. Квазирыночная модель в нерыночных условиях порождает лишь коррупцию и безответственность.

- Хорошо. А какова при таком развитии событий судьба частных управляющих компаний? Там работают люди, и они потеряют работу.

- Добросовестные компании смогут участвовать в торгах оператора как подрядчики на выполнение конкретных работ. Недобросовестные должны уйти с рынка. Именно это и происходит сегодня через уголовные дела, только слишком медленно.

Управление жилищным фондом - это не услуга на свободном рынке. Это социальная функция государства, от качества которой зависит безопасность и комфорт миллионов граждан. Рыночная модель управления домами в российских условиях доказала свою несостоятельность статистикой: сотни тысяч нарушений ежегодно, сотни миллиардов потерь, десятки тысяч брошенных домов.

Создание единого регионального оператора управления жилищным фондом - не революция, а эволюция. Этот институт уже фактически существует в сфере капремонта: региональные фонды капитального ремонта работают в каждой республике, области, крае. Так что логичный следующий шаг - распространить эту модель на повседневное содержание и текущий ремонт многоквартирных домов. Государство, которое умеет строить дороги, запускать ракеты и обеспечивать работу пенсионной системы, способно навести порядок и в подъезде.

Беседовала Галина СЕРГЕЕВА
Фото автора