Отнесение сооружений к объектам недвижимого имущества

Начальник отдела регистрации земельных участков, объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Костромской области Фархад Керимов рассказал об отнесении сооружений к объектам недвижимого имущества.

По общему правилу, объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 6, 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Гражданский кодекс, Закон №218-ФЗ соответственно).

Как отмечено Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 24 сентября 2013 №1160/13 по делу №А76-1598/2012) по смыслу положений гражданского законодательства право может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Согласно пункту 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009  №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Сооружения могут относится к объектам недвижимого имущества (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса), создание которых осуществляется по правилам, установленным Градостроительным кодексом РФ.

В соответствии со статьями 51, 55 Градостроительного кодекса, за исключением отдельных случаев, для строительства объектов капитального строительства в том числе сооружений необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень случаев, при которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, а для объектов, расположенных на территории Костромской области – Законом Костромской области от 29.12.2014 №629-5-ЗКО «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Костромской области» (далее – Закон №629-5-ЗКО).

В соответствии с частью 17 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется для строительства следующих сооружений:

-строительства на земельном участке сооружений вспомогательного использования;

-строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно;

-размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;

-в иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Согласно Закону №629-5-ЗКО получение разрешения на строительство на территории Костромской области не требуется в случаях (для сооружений):

-строительства объектов, предназначенных для обеспечения безопасности людей на водных объектах, сооружений водно-спасательных станций и постов в береговой и прибрежной защитных полосах водных объектов;

-строительства, реконструкции железнодорожных путей необщего пользования;

-прокладки, переноса или переустройства инженерных коммуникаций в границах полосы отвода автомобильной дороги (за исключением автомобильных дорог федерального значения);

-строительства и (или) реконструкции антенных опор (мачт и башен) высотой свыше 50 метров до 75 метров, предназначенных для размещения средств связи, с расположением вне границ населенных пунктов;

-строительства и (или) реконструкции в границах полосы отвода автомобильной дороги (за исключением автомобильных дорог федерального значения) подъездов, съездов и примыканий к объектам дорожного сервиса.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определении от 22 декабря 2015 №А27-18141/2014 по делу №304-ЭС15-11476, при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Сооружения, являющиеся недвижимым имуществом, подлежат государственному кадастровому учету в Едином государственном реестре недвижимости. Права на такие сооружения подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в установленном Законом№218-ФЗ порядке.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные сооружения осуществляются в порядке, установленном частью 10 статьи 40 Закона №218-ФЗ.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданное сооружение осуществляется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданное сооружение, для строительства которого в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляется на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.