Вопрос — ответ

В рамках тематического приема по вопросам садоводческих и огороднических товариществ, проходящего в Региональной общественной приемной Председателя Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» Д.А. Медведева в Костромской области, костромичи смогли задать свои вопросы представителю Управления Росреестра по Костромской области, начальнику отдела регистрации земельных участков, объектов недвижимости нежилого назначения Фархаду Керимову.

Приведем ответы на вопросы, которые были заданы гражданами.

Вопрос: В населенном пункте (деревня) имеются «брошенные» дома и земельные участки, за которыми никто не ухаживает. Имеется ли установленная действующим законодательством возможность приобретения прав на такие объекты недвижимого имущества? Собственники некоторых объектов недвижимого имущества известны, но бремя содержания, принадлежащего им имущества не несут. Собственники других объектов неизвестны.

Ответ:  Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При наличии у жилого дома и земельного участка собственника таких объектов недвижимого имущества, приобретение жилого дома и земельного участка возможно только в рамках гражданско-правовой сделки (например, путем заключения договора купли-продажи). Пунктом 3 статьи 218 ГК РФ установлено, что в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. В случае, если собственник жилого дома неизвестен или либо собственник жилого дома отказался от принадлежащего ему права на жилой дом, то такой объект недвижимого имущества в силу ст. 225 ГК РФ становится бесхозяйной вещью (п. 1 ст. 225 ГК РФ).

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, а в случае постановки на учет линейного объекта по истечении трех месяцев со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь (п. 3 ст. 225 ГК РФ). Получив вступившее в законную силу решение суда, орган местного самоуправления обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права муниципальной собственности на этот объект. После государственной регистрации права муниципальной собственности муниципальное образование вправе распорядиться данным объектом недвижимого имущества, в том числе осуществить его отчуждение в собственность физических лиц в порядке, установленном действующим законодательством. При отказе собственника земельного участка от принадлежащего ему права, прекращение права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном ст. 56 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ). При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будет отнесен этот земельный участок, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования физического лица земельным участком могут быть прекращены по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) (при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации), на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения административного правонарушения, связанного с неиспользованием земельного участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, после назначения административного наказания), за исключением случаев, указанных в пунктах 2, 6.1 и 6.2 ст. 54 ЗК РФ. Изъятие земельных участков является исключительной мерой и возможно лишь в том случае, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения, и только на основании решения суда. Процедура принудительного изъятия проводится только при отказе (уклонении) устранить выявленное нарушение и привлечении к административной ответственности. Если все-таки так произошло, что земельный участок был изъят, он становится частью муниципальной собственности и заинтересованное лицо может его приобрести.

Еще одним способом стать законным владельцем заброшенных дома  и участка является приобретательная давность. Согласно положениям статьи 234 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо, которые не являются собственниками имущества, но непрерывно и добросовестно владеют им как своим собственным имуществом в течение 15 лет, могут приобрести на него право собственности в силу приобретательной давности. Для этого необходимо подготовить пакет документов и вместе с заявлением подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения такого имущества. После получения судебного решения можно обращаться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности.

Вопрос: Часть «брошенных» жилых домов находится в разрушенном состоянии. Что можно сделать с такими объектами недвижимого имущества?

Ответ: В случае, если «брошенные» жилые дома, прекратившие свое существование, являются ранее учтенными объектами недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, уполномоченный орган местного самоуправления, на территории которого находится соответствующий объект недвижимого имущества, обязан обратиться в орган регистрации прав с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости. При этом подготовка и представление в орган регистрации прав акта обследования не требуется, снятие с государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости осуществляется на основании заявления уполномоченного органа с приложением акта осмотра такого объекта недвижимости. Не позднее чем за тридцать дней до подачи указанного заявления уполномоченный орган обязан уведомить об этом лицо, выявленное в качестве правообладателя такого объекта недвижимости, способами, указанными в пункте 2 части 9 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ (ч. 8 ст. 69.1 ФЗ №218).

В соответствии с п. 4 ст. 69 Закона №218-ФЗ,  ранее учтенными объектами недвижимого имущества признаются объекты, в отношении которых осуществлен технический учет или государственный учет до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (до 01.03.2008), а также объекты, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».