Упадут ли цены на вторичное жилье в Краснодаре?

Среднее падение по стране в апреле — 2%, в Краснодаре — 2,8%. Если тенденция станет нарастать, «вторичка» окажется куда более выгодным вариантом для покупки, чем жилье в новостройках. Здесь-то из-за падения курса рубля и перехода на проектное финансирование предпосылок для снижения цены точно нет. Так может, пора отдать предпочтение «вторичке»? Попытаемся разобраться. 

Только не сейчас! 

— Не считаю, что для покупки «вторички» сейчас лучшее время, — рассуждает аналитик Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова. — Дело в том, что многие продавцы во время карантина просто сняли квартиры с продажи. Мол, пусть лучше в этой непредвиденной ситуации у меня будет надежное вложение в недвижимость, чем деньги, которые съест инфляция. В результате сократилось предложение — при том что спрос, хоть и чуть меньше прежнего, остался. А когда предложение сокращается, цена по всем законам экономики просто не может опускаться. 

По мнению аналитика, для более точного прогноза, прежде всего, надо понять, как дальше станет развиваться экономическая ситуация, какой будет цена на нефть и т.д. И если через полгода после выхода из карантина она значительно ухудшится, то, как это было в кризисы 1998, 2008 и 2014-15 годов, цена на вторичку вполне вероятно снизится. Если нет, то останется на прежнем уровне. 

Еще один ситуативный момент, который может снизить цену. Часть покупателей переключились на первичку: из-за низкой ставки по ипотеке — под 6,5% годовых. В результате, если на каком-то условном литере было 50 непроданных квартир, буквально через пару дней после сообщения о понижении ипотечной ставки их осталось 20. 

Жилье подешевеет на 10-15 процентов? 

По словам гендиректора Агентства недвижимости «АЯКС» Александра Кутченко, аналитика федеральных агентств не всегда отражает актуальное состояние местного рынка. 

— Мы работаем со всеми застройщиками Краснодара, что позволяет нам наиболее точно собирать локальную аналитику. Максимальное повышение цен было замечено в марте, когда падал рубль. На тот момент повышение стоимости произошло на 3-5% у нескольких застройщиков города, — говорит Александр Кутченко. 

По представленным цифрам от «Авито Недвижимость» в апреле стоимость квадратного метра выросла на 12,6%. Выходит, что при средней стоимости 50 тыс. рублей за квадратный метр, цена на первичном рынке выросла на 6-7 тыс. рублей. 

Что касается «вторички», то в апреле пример- но 10% собственников попытались поднять на них цену, но рынок это не под- держал. Поэтому сегодня ситуация такая же, как и в начале года. 

— В целом, мы не видим никаких предпосылок для повышения цены на жилье. Убежден, что при сегодняшнем состоянии рынка и существующей покупательской способности стоимость недвижимости упадет на 10-15%, особенно на вторичном рынке, — подытожил Кутченко. 

— По нашему прогнозу, на вторичном рынке метр упадет, как минимум, на 15%. Случится это месяца через два-три, — соглашается и директор офиса продаж риэлтерской фирмы Марина Ключкова. 

А на третьем кольце не хотите? 

Но нас интересует конкретика. Где сегодня в краевом центре выгодней всего приобрести вторичное жилье? 

— Самая дешевая «вторичка» в Музыкальном микрорайоне, в районе ул. Российской, Куликова Поля и пос. Краснодарский. Что касается центра, то 1-комнатная хрущевка стоит сегодня минимум 2 млн рублей, да, можно поднапрячься и найти за 1,85 млн, но это будет совсем «ушатанный» вариант. 

А вот на Гидрострое, в современной 16-этажке 38 метров можно найти за 1,9-1,95 млн. рублей. И если бы мне сейчас была нужна «вторичка», брала бы третье кольцо Гидростроя за 1,95 млн. рублей, — признается Ольга Долгополова. 

Рулят ценовые ощущения. 

Может, именно сейчас настало время исполнить мечту и приобрести дом? Станут ли их продавать подешевле? 

— Дома у нас особо любят приобретать иногородние, но сейчас карантин и на «смотрины» они не едут. Спрос снизился, при этом понижение цены не наблюдается, — признает аналитик Кубанской палаты недвижимости. — Тут складывается такая же ситуация, как и на рынке квартир. На дома-новостройки, в том числе от частных застройщиков, физических лиц, стоимость формируется по принципу «себестоимость + прибыль». Продавать по себестоимости или уходить в минусы никто не станет ни в коем случае. Поэтому ниже 3 млн, ниже определенного уровня цена не опустится — я конкретно говорю про Знаменский, где много людей строят дома на продажу. 

Но на какую-нибудь халабуду, доставшуюся в наследство, ценообразование складывается на основе так называемой ощущаемой ценности. И здесь понижение цены возможно — в тех же пределах, как и на квартиры-«вторички». 

Хотя и здесь есть некий предел, психологический минимум, ниже которого стоимость не опускается. Цена, при которой владелец решает: лучше сниму с продажи, чем отдам за бесценок. По мнению риэлтора Елены, специализирующейся на продаже домов- «вторичек», цены в этом сегменте не снизились.

— Ценообразованием рулят продавцы, и тут кто во что горазд, никакого массового снижения пока не происходит, и спрос не изменился: какой был в начале марта, такой и сейчас, — считает Елена. 

Мнение эксперта

На вторичный рынок жилой недвижимости сейчас оказывают влияние сразу несколько негативных факторов. С одной стороны, общий спад деловой активности, снижение доходов населения и карантинные меры ограничивают число сделок. С другой стороны, принятые государством меры поддержки первичного рынка в виде субсидированной ставки по ипотечным кредитам переориентируют оставшийся спрос именно на новостройки. Такая ситуация вызовет падение цен в этом сегменте рынка. Однако вторичный рынок жилой недвижимости обычно реагирует на любые макроэкономические изменения с некоторой задержкой. Связано это с тем, что там присутствует большое число разрозненных частных собственников, которые не готовы сразу идти на уступки по цене. Вероятнее всего, отрицательную коррекцию цен можно будет увидеть к концу лета-началу осени. До конца 2020 года средний уровень цен на вторичку снизится на 8-10%,

— прокомментировал Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON.