В Краснодаре перевод квартиры в коммерческую недвижимость поставлен на поток?

В Краснодаре перевод квартиры в коммерческую недвижимость поставлен на поток?

 Постоянный читатель «Живой Кубани» обратила наше внимание на любопытную проблему. Если проехаться по магистральным улицам Краснодара (да и не только краевой столицы), то сплошь и рядом взгляд натыкается на магазинчики, мастерские, приемные пункты прачечных, парикмахерские и аптеки, расположенные на первых этажах хрущевок и высотных домов. Для примера вспомните Ставропольскую в пределах знаменитых Черемушек. От Старокубанского кольца и до университета, а потом и дальше - до Шевченко, до «Вишняков» практически в каждом доме - 6-8 коммерческих точек.

Признаться, мы и не догадывались, что есть в этом обилии «коммерции» на первых этажах жилых домов какой-то криминал… Ну хорошо, - не криминал, а правовая заковырка, скажем так. Но Наталья Панченко, проживающая в Восточно-Кругликовском микрорайоне по улице Владислава Посадского,53 «на пальцах» объяснила нам, что к чему.

- Проживает в нашем доме соседка на первом этаже, - рассказывает Наталья Михайловна. - Она получила разрешение от городской администрации на перепланировку квартиры с отдельным входом. Формально квартира была и остается жилой. Но в ней вырублены (в прямом смысле) три окна, вместо которых сделаны три двери, продлен балкон и - с установкой металлической платформы - сделан отдельный выход на улицу. Явно идет процесс перевода ее в статус нежилого помещения. 

По словам нашей собеседницы, администрация города легко и часто дает такие разрешения. Причем правоведы администрации города ссылаются на часть 2 статьи 26 Жилищного Кодекса, где сказано, что, мол, если идет перепланировка и она не затрагивает общее имущество жильцов многоквартирного дома, то согласие собственников жилья и не требуется. 

Но Панченко убеждена, что общим имуществом - согласно статье 36 и 40-й того же Жилищного Кодекса - являются и стены дома, и его крыша, и окружающая придомовая земля и много еще чего… А администрация города на эти «нюансы» просто закрывает глаза.

 

 

- В ноябре мы написали коллективное письмо в администрацию Краснодара. Ответ администрации основан на смысле статьи 26-й ЖК. Мы писали в прокуратуру, но ответа пока не получили. Один из наших жильцов написал даже президенту страны и получил ответ с таким смыслом: обращайтесь в администрацию муниципального образования, - рассказывает Панченко. - А Наталья Машталир в Инстаграме ответила мне лично, что ее ведомство только рассматривает подобные заявления и реагирует на них исключительно в категориях «возражает» - «не возражает». А окончательное решение принимают другие. Получается, что ей, архитектору, совершенно неважно, что портится фасад дома, его целостность. 

 

Фото: личный архив Натальи Панченко. 

Понятно, что люди разные и по-разному реагируют на подобные действия. Есть такие, кто молча принимает навязанные «правила» игры и даже не знает о трех месяцах, когда решение администрации муниципального образования можно оспаривать. А есть такие, кто борется за свои права, как жильцы дома 53 по улице Владислава Посадского. Они свою проблему оформили в виде искового заявления в Прикубанский суд. Правда, заседание пока не назначено.

Оказалось, это типичная картина: многие хозяева квартир на первом этаже правдами-неправдами пытаются перевести их в коммерческую недвижимость и продать с гораздо большей выгодой, чем если бы продавать просто квартиры. А потому ищут любые правовые лазейки. Возможно и то, что надо знать, кому и сколько надо «давать», чтобы получить разрешение…

 

А как по закону? - спросите вы. Формально для того, чтобы квартиру перевести в нежилое помещение, нужно согласие более 2/3 от общего числа голосов собственников, и в реальности такой путь достаточно проблематичен.

- Но вот что интересно, - продолжает Наталья Панченко. - Сделав в квартире на первом этаже отдельный выход, многие полагают, что эта квартира «автоматически» становится нежилым помещением. В таких квартирах откуда-то возникает мелкий бизнес. На самом деле в них могут быть, если не ошибаюсь, детский садик и нотариальная контора. 

Мы в свою очередь полюбопытствовали: на сайте «Авито» можно встретить предложения о продаже трех-четырехкомнатных квартир на первом этаже с примечанием: «согласие собственников жилья на перевод в нежилое помещение собран, документы находятся в городской архитектуре». На самом деле «согласие собственников», «документы находятся» - все это может быть «вилами по воде». У будущего собственника со временем начнутся проблемы, если он покупал ее под занятие каким-либо бизнесом: не удивимся, если никакого согласия собственники квартир не давали. 

Ну да хватит о праве - поговорим о безопасности.

По словам нашей собеседницы, все работы бригада выполнила за полдня. Щель между стыком панелей и установленным дверным блоком просто «запенили». Ни армирования, ни какого-либо укрепления конструкции. И это в доме, где именно панели несут вертикальную или горизонтальную нагрузку. 

Панельные здания - это своего рода «карточные домики»: панелька, панелька и панелька. Это не блочные дома, которые строятся из заранее изготовленных объемных литых блоков. И уж тем более - не монолитные, которые по сути одна неразборная конструкция из арматуры и бетона (и кирпичными стенами, которые несут фасадно-декоративную функцию). В панельном доме все более хрупкое и шаткое.  

Наконец, у «нехорошей» - вспомним Булгакова - квартиры появился декоративный «козырек», который перекрывает соседям солнечный свет. 

- Есть такая межведомственная комиссия, куда я лично обращалась, а мне ответили: «Да хоть кому угодно вы жалуйтесь - все равно будет не по вашему!» И опять ссылаются на 26-ю статью части 2 Жилищного Кодекса, - возмущается Панченко. - Там, повторюсь, речь идет о перепланировке, в которой не затрагиваются «интересы» общего имущества жильцов… А то, что «рубится» общая стена - это «по барабану». Управляющая компания ООО «Ивист» отвечает, мол, обращайтесь по месту выдачи вот таких разрешений, а не к нам! 

Как выяснилось, пыталась наша собеседница пообщаться с хозяйкой «нехорошей» квартиры, но единственно чего добилась - та дала телефон своего юриста. И когда позвонила, в ответ услышала: «А вы, простите, по какому адресу? А то у меня много подобных претензий к хозяевам разных квартир!» 

То есть, все поставлено уже на поток.

Комментарий юристов «Живой Кубани»:

Статья 36 ЖК РФ содержит перечень имущества, принадлежащего собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности. К нему относится следующее имущество:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Уменьшение указанного имущества в силу пункта 3 статьи 36, пункта 2 статьи 40 ЖК РФ возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

Таким образом, обустройство отдельного входа в квартиру, влекущее уменьшение общего имущества, например, в результате переустройства внешней стены здания путем расширения оконного проема в стене, устройства входной группы, из-за чего изменился режим использования земельного участка, в отсутствие согласия собственников помещений в МКД является незаконным».

Иными словами, если недовольные владельцы квартир - в доме № 53 по улице Владислава Посадского или в любом другом доме любой другой улицы - обратятся в суд, то с высокой степенью вероятности они выиграют дело у своего соседа на первом этаже, который решил свою квартиру превратить в торговую точку или в заведение сферы услуг. 

Но дело даже не в этом. Поток разрешений на перепланировку, которые получают одобрения у городских властей «говорит», вызывает сомнение в профессионализме чиновников, которые дают эти разрешения. И заставляет предположить о присутствии какой-то особой их заинтересованности...