Рязанцам рассказали, как рассчитать успех инвестиций в жилую недвижимость

Риелтор с десятилетним стажем Диана Азимова делится формулой расчёта доходности недвижимости в парадигме рационального выбора и экологичного тандема с покупателем.

О покупке
Говоря о новостройках, за годы работы в разных экономических реалиях я чётко вижу три характеристики этого сегмента:

1. Они пользуются неизменно более высоким спросом в среднем на 15%.
2. 60% новостроек — жильё-эконом класса. По оценкам экспертов, только 15% от эконом-сегмента первичной недвижимости удовлетворяют современным требованиям к жилым комплексам.
3. Чем дешевле цена за объект от застройщика, тем выше затраты на его обустройство и дальнейшую продажу.

Третий пункт кажется парадоксальным только на первый взгляд. Цена и площадь — единственные осязаемые параметры при покупке квартиры на этапе строительства. В этот момент соотношение стоимость/метраж/платёж — решающий фактор выбора. Сократить издержки на этом этапе — значит удовлетворить естественную потребность, именно этот пункт и стоит дорого в дальнейшем.


Диана Азимова
Объясню: при покупке новостройки покупатель привык оценивать только абстрактную конструкцию квартиры и не оценивает ключевой фактор её стоимости: условия пользования этой квартирой. О слагаемых этого ключевого фактора мы ещё поговорим.

Во-первых, при выборе объекта для собственного переезда такой выбор в 80% случаев повышает затраты на ремонт и в такой же пропорции понижает уровень удовлетворённости условиями использования.

Во-вторых, сэкономленные средства при покупке новостройки придётся пожертвовать от цены продажи квартиры в дальнейшем. При этом полезно учесть, что деньги дешевеют: это значит, что размер скидки при последующей продаже квартиры будет кратно больше сэкономленной суммы на этапе покупки. В среднем размер такой скидки можно спрогнозировать так: сэкономленные деньги при покупке новостройки умножаем на уровень инфляции и на количество лет с даты покупки новостройки. В моей практике в этом случае также нужно быть готовым к длительной продаже.

ЖК «Патрики», Краснодар
О ключевых факторах
Ликвидность квартиры складывается из комплексных показателей. Именно эти факторы влияют на условия жизни в ней, и будущие покупатели оценивают её уже по этим параметрам. Такие объекты не застаиваются при вторичной продаже и позволяют собственнику выбирать из претендентов на покупку.

К этим факторам неизменно относится качество материалов строительства, архитектурное решение жилого комплекса, удачная локация, транспортная доступность, инфраструктура района. При продаже такие квартиры добавляют стоимость на вторичном рынке и продаются за короткий срок. Для покупателей вторичной недвижимости комфорт, безопасность и качество жизни — основные факторы оценки.

ЖК «Селигер Сити», Москва

Готовые комплексные решения для гармоничного использования квартиры выходят при покупке на первый план. Ещё восемь лет назад моветоном стали дома с подъездами без дизайнерского решения. Сейчас уровень требований включает в себя коммунальные смарт-системы с возможностью управления со смартфона, интернет-сети G-pon, системы распознавания лиц, адаптивные системы освещения.

Тренд на гармонизацию пространства жилого комплекса и его использования выводит в лидеры такие характеристики дома, как комплексные системы безопасности, дизайнерски оформленные технологичные досуговые зоны двора, обогреваемые в зимнее время и подходящие для стильного поста в соцсети; архитектурные решения для легкого подъёма колясок и эргономичные функциональные колясочные.

ЖК «Фили Град», Москва

Всё более чувствительно относятся покупатели к наличию подземного паркинга, отдельная тема — управляющая компания, сфера её компетенций, скорость реагирования и собственный парк техники.

Что касается внутренних характеристик квартиры, в топ первичных требований выходят мастер-спальни, высокие потолки, наличие нескольких санузлов и эргономичная планировка.

Последние изменения ключевой ставки только закрепят эти требования к вторичной недвижимости, так что уже в этом году этот набор характеристик станет гарантом ликвидности жилья.