Арендаторов обязали заплатить 50 млн рублей за «восстановительный ремонт» всего склада и асфальтовой площадки
Арбитражный суд Краснодарского края и Пятнадцатый арбитражный апелляционный суды вынесли решения о взыскании с двух арендовавших складское помещение компаний 50 млн рублей за «восстановительный ремонт», включая демонтаж/монтаж крыши, стен, замену пола склада и асфальта во дворе. При этом расчет произведен коммерческой экспертной организацией без перечня видов работ, подлежащих выполнению, а в счет включили даже замену асфальта на прилегающей территории, хотя складами пользовались и другие организации.
Многочисленные вопросы к экспертизе остались без ответов – суды просто отклонили ходатайства о вызове эксперта на заседание и назначении повторной экспертизы, как «необоснованные», а якобы поврежденные склады уже сданы в аренду другим компаниям в том же состоянии без какого-либо ремонта.
В 2019 году ООО «ЮгСервис» из Краснодара - общество занимается торговлей продуктами и напитками – арендовало у индивидуальной предпринимательницы Зухры Каппушевой склады на улице Данилы Волкореза. Затем этим же помещением стала пользоваться вторая компания – ООО «Прибрежный Ритейл».
Уже на тот момент склады эксплуатировались много лет и не были новыми. В заключенном в 2019 году акте приема-передачи обозначено, что состояние помещений «хорошее» и не имеет препятствующих эксплуатации дефектов. При этом в экспертизе, которая легла в основу решений Арбитража, сказано: «хорошее» состояние может быть и при износе до 30%, то есть наличии несущественных повреждений как снаружи, так и внутри. В том числе речь может идти о царапинах на сэндвич-панелях, полную замену которых включили в счет арендаторам.
Спустя несколько лет компании из-за постоянно повышающейся арендной платы решили съехать, но представитель ИП Каппушевой – по данным арендаторов, она живет за рубежом, а бизнесом управляет ее доверенное лицо – отказался подписывать документы, сославшись на загрязнения и мелкие дефекты. Пойдя ему на встречу, ООО «Прибрежный Ритейл» и ООО «ЮгСервис» дважды заказывали полную уборку склада и устранили ряд мелких дефектов, появившихся в процессе эксплуатации. Это управляющего не устроило, но конкретный список претензий он предоставить отказался.
После этого представитель Зухры Каппушевой подал иск в Арбитражный суд Краснодарского края. Как и в других подобных спорных ситуациях назначается экспертиза. И истец, и ответчик предложили суду на выбор несколько экспертных организаций для ее проведения, однако судья выбрал третью - «Экспертная профессиональная организация «Эталон». Стоимость оценки в ней составила 200 тысяч рублей, что в два раза больше цен предложенных сторонами организаций.
Юристы ответчиков заявляют, что экспертиза проведена из рук вон плохо. Эксперт не определил перечень работ, подлежащих выполнению, а просто сопоставил коммерческие предложения организаций по ремонту складских помещений, выведя средний показатель стоимости. Но каждое такое предложение значительно отличалось друг от друга по списку работ и материалов, их объему и количеству, в связи с чем, возникает вопрос, так что конкретно нужно сделать, чтобы отремонтировать склад? В расчет также включили дефекты, которых на самом деле не было, и ряд излишних работ. Складывается мнение, что эксперт просто переложил свои обязанности по проведению экспертизы на коммерческих организации, которые даже не выезжали на место и которым проведение экспертизы не поручалось.
Еще одна деталь – в итоговую стоимость «восстановительного ремонта» включили демонтаж и укладку нового асфальта с установкой подложки на глубину 60 сантиметров на прилегающей к складу площади в почти четыре тысячи квадратных метров. ООО «Прибрежный Ритейл» и ООО «ЮгСервис» пользовались только частью склада, там же деятельность осуществляли другие коммерческие организации. Сам участок арендаторам вообще не передавался по договору. Почему экспертиза «повесила» якобы повреждение асфальта только на них – непонятно.
Представители ответчиков подчеркивают, что уже это показывает необъективность, положенной в основу решения Арбитража экспертизы. Если асфальт поврежден по всему участку, в том числе в местах, где не ездили грузовые машины, значит он изначально был уложен с нарушениями. Как арендаторы могли повредить крышу и несущие стены, демонтаж и замену которых также включили в прайс?
Компании обязали компенсировать также стоимость оборудования склада, которое им не передавалось, и которым они не пользовались. Это также было озвучено на заседании Арбитражного суда Краснодарского края и Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, но судьи проигнорировали такое существенное нарушение.
В этой ситуации заслуживает внимание мотивировка судов при вынесении решений. В тексте решений судов двух инстанций указано, что презумпция вины за повреждения склада лежит на арендаторах, которые не предоставили доказательств, опровергающих выводы проведенной экспертизы.
Между тем, в жалобах юристы поставили под сомнение: объем, виды и стоимость работ, подлежащих выполнению, так как в экспертном заключении этот перечень также не приведен; не установлены имевшиеся на момент сдачи в аренду дефекты склада и качество первоначального покрытия пола склада и асфальтового покрытия с учетом выводов эксперта о необходимости его полной замены; указали на перечень имущества, которое им не передавалось, однако, стоимость замены которого включена в счет; также указали, что в экспертизе не приведены основания замены дорогостоящего оборудования, дефектов которого не выявлено. Для опровержения выводов экспертизы и презумпции вины ответчики просили вызвать в суд эксперта для дачи пояснений и назначить повторную экспертизу в том числе для ответа на вопросы о причинах возникновения «дефектов». В судебных актах оценка вышеприведенных доводов отсутствует. То есть, чтобы опровергнуть «презумпцию вины» нужна новая экспертиза, в назначении которой суды просто отказали…, сочтя их «необоснованными». Без проведения какого-либо ремонта складские помещения крайне быстро сданы в новую аренду. Суды сказали, что по этой причине проведение новой экспертизы невозможно. Но, ведь если крыша, стены, пол и асфальтовое покрытие не демонтировались и не менялись, также как и оборудование, то не понятно, почему невозможно проведение повторной экспертизы…
Поставленные вопросы, так и остались без ответа.
Не согласившись с вызывающими вопросы решениями Арбитражного суда Краснодарского края и Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, ответчики подали жалобу в Арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 18 июня ее рассмотрит судья Ирина Сидорова.
Если решение будет утверждено и в кассационной инстанции, создастся опасный прецендент – любой арендодатель после разрыва контракта сможет подать многомиллионный иск к арендаторам, потребовав полного капитального ремонта не только всех помещений, но и прилегающей территории. В качестве претензий вначале предъявят царапины на сэндвич-панелях, а дальше больше – заставят оплатить замену крыши, несущих стен и асфальта. Хорошенькая «бизнес-схема», в которую вовлечен Арбитраж, получается.
Редакция «Аргументы Недели» и ряд других федеральных СМИ направили запросы по данной ситуации в надзорные органы и будут следить за развитием этой истории из Краснодара.