Человеку – дом, а не человейник

Одним из важных решений в сфере градостроения в Петербурге и Ленинградской области в последнее десять лет стало ограничение высотности жилищного строительства. Чрезвычайно выгодные для экономики проекта, но не имеющие отношения к современному комфортному жилью высотки уходят в прошлое.


Ограничивать высоту строящихся зданий в Северной столице начали еще в первой половине XIX века. Земля стоила недешево и чтобы ограничить рост этажности, Госсовет в 1844 году ограничил высоту 23,1 метрами. Последние ограничения, позволяющие строить почти вдвое более высокие дома, были приняты пять лет назад. Они лимитируют высотность на уровне 40 м. В некоторых случаях, например, для создания высотных доминант в некоторых местах строить вверх можно на 75 м.


Застройщики понимают, что ограничение этажности в Петербурге и приграничных с ним районах Ленобласти ведет к снижению объемов строительства. «Если в проектах снижается количество этажей, то это в принципе подразумевает снижение объемов строительства, ведь количество пятен под застройку в городе и приграничных с ним районах не увеличивается», - говорит директор по строительству компании «Строительный трест» Андрей Паньков.


Тем не менее, девелоперы разделяют такой подход властей к градостроительству. «Он позволяет создавать комфортную и соразмерную человеку жилую среду, - говорит заместитель генерального директора корпорации «Мегалит» Анжелика Большегородская. - Другой вопрос, когда мы говорим о появлении и проектировании архитектурных доминант, где высота является способом выразительности. В этом случае даже ограничение в 75 м может быть нарушено. На мой взгляд, пример Лахта Центра скорее доказывает, что высотное строительство может быть разумным, лаконичным и эстетичным».


В проекте «Приморский квартал» застройщик использовал принцип амфитеатра, когда этажность домов постепенно снижается от периферии к центру. Этот прием позволил создать внутри квартала обособленную, в чем-то камерную среду. При этом, 23-х этажные башни комплекса стали новой архитектурной доминантой локации у метро Пионерская. «Они не только вписались в окружающую застройку, но и стали своеобразным символом нашего проекта, а в будущем, надеюсь, и этой части района».


В Группе RBI отмечают, что существующие ограничения по высоте нельзя назвать жесткими. «Базовая высота, которой ограничивается высотность строительства, за некоторыми исключениями, составляет 40 метров, - говорит директор по правовым вопросам Группы RBI Роман Хохлов. – Это достаточно для строительства 12-и 13-и этажного дома. При этом, после получения специального разрешения, от этой высоты возможны отклонения – до 60-70 метров».


Предпринятые правительством двух регионов меры по регулированию высоты застройки были обоснованы и помогли избежать градостроительных ошибок. Если посмотреть на города, где в период массовой застройки четко регламентирующие нормы высотности приняты не были, можно сильно удивиться результатам. «Все-таки Петербург – это исторически значимое место, и сохранить его внешний облик необходимо, - говорит Андрей Паньков. – Конечно, не стоит говорить о полной консервации, но современная архитектура не должна идти в разрез с нашей историей. Поэтому строить высотные стеклянные дома, особенно в центре города, мягко говоря, неправильно».


Роман Хохлов не уверен, ведет ли высотная застройка к возникновению неблагополучных районов, именуемых в обиходе гетто. «В России большие города – это всегда города многоэтажек, многоквартирных домов, - говорит эксперт. – У нас нет такого тренда, как на Западе, где люди предпочитают селиться в пригороде, в индивидуальном доме. Да и не развита у нас транспортная связь между городом и пригородами. Скорее с этим связана проблема формирования перенаселенных районов и потенциальных гетто, а не с многоэтажностью. Ограничением высотности эту проблему не решить».


Ограничением одной лишь высотности, действительно, не решить. Хотя она является одним из важнейших факторов формирования перенаселенных районов. «Дома высотой более 16 этажей оказывают большую нагрузку на инфраструктуру жилого комплекса, места общего пользования, - говорит Андрей Паньков. – Кроме того, такие проекты не могут похвастаться однородной социальной средой. Дома в массовом сегменте, имеющие большую высотность и нарезку в виде квартир-студий, вряд ли можно рассматривать как постоянное жилье. Ведь по своему комфорту это жилье начального уровня. Да, люди по разным причинам приобретают там квартиры, но со временем успешные и предприимчивые жильцы все равно стараются покинуть такие комплексы».


От строительства высотных домов отказались и в Ленинградской области. Максимальная высота застройки на граничащих с Петербургом территориях составляет те же 40 метров. В результате новые комплексы отличаются от построенных прежде высотных большим комфортом. «Пригородные локации постепенно избавляются от имиджа хаотичной высотной застройки, - говорит директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – В нашем проекте строятся дома, высота которых не превышает 12 этажей. Есть также 6-и и 9-и этажные. А для любителей малоэтажки строится квартал состоящих из 3-х этажных зданий. Отсутствие высотной застройки позволяет оставить больше места для озелененных пространств, детских и спортивных площадок. И, само собой разумеется, проблем с парковкой, имеющихся почти везде, где есть высотки, у нас нет».


По мнению Игоря Панькова, снижение высотности в проектах комфорт-класса дают дополнительное конкурентное преимущество, поскольку означает меньшую населенность, а значит, и меньше проблем с парковкой, местами в детских садах,. Кроме того, благодаря меньшему количеству жителей значительно снижена нагрузка на общественные пространства и благоустройство комплекса. «Поэтому жилой комплекс NEWПИТЕР в поселке Новоселье, где высота домов составляет 6-12 этажей, уже несколько лет пользуется хорошим покупательским спросом и успешно зарекомендовал себя на рынке, - говорит эксперт. – Такая же ситуация с 13-этажным жилым комплексом «Новое Купчино» у метро «Дунайская».