Цены на квадратные метры поддержат дефицитом
В ближайшие два года застройщики Петербурга и Ленинградской области могут сократить объёмы строительства, чтобы дефицит предложения поддержал текущий уровень цен на жилье. Возможностей же снижать цену у девелоперов практически нет: себестоимость строительства выросла из-за проектного финансирования, сохраняются высокие цены на стройматериалы и площадки под девелопмент. Кроме того, около 90% проектов реализуется через счета эскроу, когда процесс строительства и продаж согласовывается с банком на этапе планирования, в договоре проектного финансирования указывается минимальная цена квадратного метра. Ожидать, что цены на новостройки снизятся более чем на 10%, не стоит.
По итогам пошлого года в северной столице было построено 3,466 млн кв. м жилья (3,463 млн кв. м. в 2021 году). Такие данные приводит городской комитет по строительству. Целевой показатель на 2022 год составлял 3,415 млн кв. м. Лидерами по вводу жилья стали Приморский, Выборгский и Московский районы. Сегодня именно в этих районах Санкт-Петербурга предлагается больше всего квартир по ценам от застройщиков.
Прошедший год для девелоперов был неоднородным с точки зрения спроса, когда рынок продемонстрировал сильную зависимость от внешних факторов: сначала пик спроса в марте, потом резкое падение в апреле, постепенное восстановление летом и вновь падение в сентябре-октябре. Закончился год восстановлением спроса на фоне ожиданий окончания льготной ипотеки. Среднее падение продаж по сравнению с предыдущим годом, составило 30-40%.
С текущим уровнем спроса девелоперы вынуждены более осторожно походить к планированию и вводу новых проектов. Рынок сохранит высокую зависимость от ипотеки: по итогам прошлого года уровень ипотечных сделок превысил 85% в общем объеме продаж застройщиков. Любые изменения ключевой ставки и ипотеки отразятся на спросе и продажах.
После запуска льготной ипотеки девелоперы на фоне высокого спроса стали приобретать больше площадок под застройку. Часть из них застраивается сейчас. В прошлом году из-за сложностей с прогнозированием потенциального спроса девелоперы снизили динамику пополнения своих земельных банков. Это скажется на объёмах строительство в 2024-2025 годах.
В настоящее время двелоперы вынуждены внимательно следить за колебаниями спроса. В продажу новые квартиры выходят небольшими объемами. Это позволяет регулировать рынок без снижения цены.