Большинство проектов, приоберетенных с готовой документацией, перепроектируются
14
Реализация участков с уже готовым проектом и даже разрешением на строительство – явный тренд на земельном рынке Петербурга и Ленобласти. Количество сделок между девелоперами по переуступке площадок продолжает расти. При этом в большинстве случаев новый собственник как минимум корректирует проект, а порой – и полностью меняет его концепцию. Что требует денег, времени и нервов.
Концепции, разработанные несколько лет назад, неизбежно устаревают: меняется экономическая ситуация, запросы и возможности покупателей. Однако еще быстрее может поменяться законодательство: как местное, так и федеральное. И в ряде случаев даже действующее разрешение на строительство не гарантирует реализацию задуманного проекта.
Наперегонки с законами
«При совершении сделки важно обратить внимание на дату выдачи разрешения на строительство. Мне нередко встречались документы трехлетней и более давности. Это очень значительный срок. У нового застройщика могут возникнуть проблемы с градостроительной документацией. Например, если в проект вносят изменения, то независимо от наличия разрешения на строительство он должен соответствовать актуальным Правилам землепользования и застройки, которые в Петербурге постоянно корректируются. Был случай, когда новый владелец участка с действующим разрешением постфактум выяснил, что из-за изменений правил уже не сможет построить здание заявленной высотности», – вспоминает генеральный директор Центра консалтинга и экспертиз им. Плетцер Алина Плетцер.
В ее практике есть примеры, когда после продажи участка концепция его застройки менялась в целом. Сохранялись только основные технико-экономические показатели, указанные в разрешении, например, высота, площадь, число этажей. Действующее законодательство этого не запрещает, но потребуется повторная экспертиза. «Зачастую, например, кардинально меняется квартирография проекта, когда просторные квартиры заменяют малогабаритными и наоборот. При повторной экспертизе очень многое зависит от качества первичной проектной документации и квалификации оценивавших ее экспертов. Нередко они оставляют желать лучшего, и тогда трудностей не избежать. Работу может упростить взаимодействие с прежними проектировщиками или анализ градостроительной ситуации и имеющихся материалов экспертной организацией перед сделкой», – уверена Алина Плетцер.
Подробнее в материале NSP.RU.
Концепции, разработанные несколько лет назад, неизбежно устаревают: меняется экономическая ситуация, запросы и возможности покупателей. Однако еще быстрее может поменяться законодательство: как местное, так и федеральное. И в ряде случаев даже действующее разрешение на строительство не гарантирует реализацию задуманного проекта.
Наперегонки с законами
«При совершении сделки важно обратить внимание на дату выдачи разрешения на строительство. Мне нередко встречались документы трехлетней и более давности. Это очень значительный срок. У нового застройщика могут возникнуть проблемы с градостроительной документацией. Например, если в проект вносят изменения, то независимо от наличия разрешения на строительство он должен соответствовать актуальным Правилам землепользования и застройки, которые в Петербурге постоянно корректируются. Был случай, когда новый владелец участка с действующим разрешением постфактум выяснил, что из-за изменений правил уже не сможет построить здание заявленной высотности», – вспоминает генеральный директор Центра консалтинга и экспертиз им. Плетцер Алина Плетцер.
В ее практике есть примеры, когда после продажи участка концепция его застройки менялась в целом. Сохранялись только основные технико-экономические показатели, указанные в разрешении, например, высота, площадь, число этажей. Действующее законодательство этого не запрещает, но потребуется повторная экспертиза. «Зачастую, например, кардинально меняется квартирография проекта, когда просторные квартиры заменяют малогабаритными и наоборот. При повторной экспертизе очень многое зависит от качества первичной проектной документации и квалификации оценивавших ее экспертов. Нередко они оставляют желать лучшего, и тогда трудностей не избежать. Работу может упростить взаимодействие с прежними проектировщиками или анализ градостроительной ситуации и имеющихся материалов экспертной организацией перед сделкой», – уверена Алина Плетцер.
Подробнее в материале NSP.RU.