«Метриум»: Как изменился рынок премиальных новостроек за 5 лет
С середины 2019 года новостроек премиум-класса на первичном рынке жилья Москвы стало на 73% больше, их цена выросла на 37%, а спрос удвоился. Изменилась также география предложения и сами проектируемые помещения. Об этих и других итогах развития сегмента за пять лет рассказывают эксперты «Метриум».
Предложение новостроек премиум-класса выросло на 73%
С 2019 года московские застройщики увеличили предложение квартир и апартаментов премиум-класса с 3,4 тыс. до 5,9 тыс., что на 73% больше, чем пять лет назад. При этом количество проектов не изменилось: как и в середине 2019 года во II квартале 2024 на первичном рынке жилья Москвы было 58 комплексов с квартирами и апартаментами. По мнению аналитиков «Метриум», это может быть связано как с ростом масштабов премиальных проектов, так и с попыткой застройщиков расширить выбор помещений в отдельно взятом проекте. Если во II квартале 2019 года на рынке было всего 10 проектов, где застройщики предлагали одновременно более 100 квартир или апартаментов, то в аналогичный период 2024 года их стало 20. Такая политика продаж обусловлена как количественным ростом спроса, так и расширением круга потенциальных покупателей с разными потребностями.
Рынок премиальных новостроек переместился за ЦАО
Премиальные новостройки теперь продаются в основном за пределами Центрального административного округа Москвы, хотя в середине 2019 года на долю ЦАО приходились 54% помещений в этом сегменте. В 2024 году «центр тяжести» рынка премиальных новостроек находился в Южном административном округе (ЮАО), где сосредоточены 24% квартир и апартаментов на первичном рынке. Далее следуют ЦАО (19%), Северный АО (14%), Западный и Северо-Западный АО (по 12%), Восточный АО (8%) и Северо-Восточный АО (6%).
Пять лет назад карта рынка была иной. Помимо безоговорочно лидирующего по доле предложения ЦАО (54%), много премиальных новостроек девелоперы продавали в ЗАО (18%), САО и СВАО (по 10%), СЗАО (7%). Примечательно, что в нынешнем лидере (ЮАО) пять лет назад застройщики предлагали всего 1% премиальных квартир и апартаментов.
В районном разрезе география предложения новостроек премиум-класса за пять лет расширилась с 22 до 28 локаций. Впрочем, лидирующий по объему рынка район не изменился – им остался Пресненский район.
«За прошедшие пять лет усилился запрос покупателей на комплексную среду для жизни, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – От преимуществ камерных клубных домов покупатели переориентировались на плюсы масштабной застройки, где в одном жилом комплексе они получают доступ ко всем возможным услугам, а также имеют собственную приватную территорию. Такие проекты реализовать в ЦАО уже трудно из-за ограниченности земельных участков, поэтому премиум постепенно переместился в другие престижные, но более открытые локации».
В премиальных новостройках стало меньше больших квартир
За пять лет заметно изменилась структура предложения по числу комнат в квартирах и апартаментах в проектах премиум-класса. В середине 2019 года на рынке преобладали квартиры с четырьмя и большим числом комнат. Они образовывали 36% предложения. За ними следовали двух- и однокомнатные квартиры (25% и 20% соответственно). Трехкомнатные квартиры занимали на рынке 16% предложения, а студии – всего 3%.
В 2024 году в премиальных новостройках стали преобладать двухкомнатные помещения (34%), за ними следуют однокомнатные (31%) и трехкомнатные (23%). Прежде преобладавших квартир и апартаментов «4+» стало меньше, чем студий (7%), – всего 6%. Таким образом, застройщики перераспределили предложение от четырехкомнатных квартир и апартаментов к более компактным вариантам жилья.
Отделка white box стала более распространенной, чем чистовая
На рынке новостроек премиум-класса по-прежнему преобладают квартиры и апартаменты без отделки, но застройщики сместили предложение от помещений с полной отделкой к предчистовой (white box). В середине 2019 года в 54% вариантах жилья не предусматривалась отделка, почти как и в 2024 году (59%). Однако пять лет назад в продаже было больше квартир и апартаментов с полной отделкой, чья доля составляла 34%, тогда как с white box было 13% вариантов. В 2024 году застройщики делают ставку на помещения с предчистовой отделкой (26%), тогда как доля квартир и апартаментов с полной отделкой сократилась до 13%.
«Предчистовая отделка – удобная и выгодная опция для покупателей, которые хотят сэкономить время и деньги, но сохранить возможность реализации собственного дизайн-проекта, – отмечает Жанна Махова, директор по продукту MR Group. – Для наших комплексов мы разработали единый стандарт предчистовой отделки MR Base, который включает электрику, по одному светильнику в каждом из помещений, разводку всех коммуникаций, часть сантехнического оборудования (а именно – инсталляции) подготовку всех поверхностей под финальное покрытие на выбор будущих жителей. Фактически за покупателем остаются только дизайнерские решения, выбор предпочитаемых отделочных материалов. Одновременно мы предлагаем клиентам полную отделку с современным дизайном (например, в проектах Noble, Mod, Symphony 34). Иными словами, мы стремимся предоставить клиентам возможность выбора».
Цены на новостройки премиум-класса выросли на 37%
Жилые и апартаментные комплексы класса премиум за пять лет заметно подорожали. Средняя стоимость квадратного метра в них увеличилась с 508 тыс. рублей в середине 2019 года до 696 тыс. рублей во II квартале 2024 года, прибавив тем самым 37%. При этом средняя площадь помещения сократилась с 103 кв. м до 79 кв. м. Заметнее всего за пять лет подорожали премиальные квартиры и апартаменты с четырьмя и большим числом комнат – на 69% до 150 млн рублей в среднем (их средняя площадь при этом также выросла на 17,5 кв. м до 166 кв. м). Далее следуют однокомнатные помещения, чья средняя стоимость увеличилась на 62% до 32 млн рублей (средняя площадь сократилась на 5 кв. м до 50 кв. м). Трехкомнатные квартиры и апартаменты стали дороже на 60% (78 млн рублей в среднем, а их средняя площадь выросла на 3,6 кв. м до 112 кв. м). Средняя стоимость двухкомнатных помещений повысилась на 57% до 51 млн рублей (средняя площадь не изменилась), а студий – на 54% до 20 млн рублей (при уменьшении площади в среднем на 6 кв. м до 31,7 кв. м).
Спрос на премиальные новостройки за пять лет удвоился
Активность покупателей на рынке премиальных новостроек росла быстрее, чем предложение. За 12 месяцев предшествующих июню 2018 года в этом сегменте рынка застройщики заключили с дольщиками немногим более 2,0 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). За аналогичный период 2024 года было зафиксировано почти 6,1 тыс. сделок. Таким образом, спрос в сегменте за пять лет вырос в три раза. Суммарная площадь в премиальных новостройках, проданная за указанный период, в 2018-2019 гг. составила 160 тыс. кв. м, а в 2023-2024 гг., – 444 тыс. кв. м, что в 2,8 раза больше. Впрочем, средняя площадь приобретенной квартиры премиум-класса сократилась с 80 кв. м до 72 кв. м.
«Премиальный сегмент рынка новостроек стал одним из самых динамичных, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Застройщики в этой нише смогли аккумулировать спрос покупателей из более высоких сегментов, а также привлечь новые группы покупателей, скажем, региональных инвесторов, получателей IT-ипотеки и других клиентов. Одновременно в этом классе сформировался свой особенный продукт, который по большинству характеристик соответствует более дорогим типам жилья, но в то же время имеет комплексный характер с одинаково развитыми архитектурными, технологическими и дизайнерскими решениями для большой семьи».