Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2024 году: варианты доходных объектов

В течение первых 5 месяцев 2024 года объем инвестиций в недвижимость в России увеличился более чем на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Его сумма составила 318 млрд рублей — рекорд за последние годы.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость, по оценкам аналитиков, к концу текущего года может вырасти до 700 млрд рублей. 

Вложения в недвижимость — это хорошая возможность сохранить и приумножить капитал. Такие инвестиции имеют низкие риски обесценивания, объекты всегда можно сдать в аренду или продать, не потеряв вложения. Как сегодня выглядит рынок недвижимости в стране, во что и как лучше инвестировать — рассказывает Наталья Дунаева, управляющий директор LEPTA CAPITAL.

Куда инвестировать в 2024 году

Инвестиции в коммерческую недвижимость гораздо выгоднее, чем в жилые объекты. По статистике, доходность от таких вложений выше на 10-15%. А если коммерческий объект приобретать для дальнейшей перепродажи, то прибыль и вовсе может доходить до 30%. Однако стоимость коммерческой недвижимости высокая, а льгот на покупку, в отличие от жилых объектов, нет. 

«Несмотря на высокий порог входа, коммерческая недвижимость остается очень привлекательным объектом для инвестиций. Она практически не обесценивается с годами, имеет большую доходность. В 2021-2022 году мы чувствовали небольшое снижение количества запросов на аренду, но с середины 2023 года спрос арендаторов только растет», — комментирует Наталья Дунаева, управляющий директор LEPTA CAPITAL.

Вариантов вложения в недвижимость коммерческого назначения немало. Мы рассмотрим самые популярные и доходные из них. 

• Помещения в жилых комплексах

В современных жилых комплексах зачастую располагаются большие площади под коммерческие нужды. Обычно под них отдаются первые этажи зданий. Доходность от них может достигать 10% годовых. Отличный вариант для того, чтобы снизить порог входа — купить объект на этапе строительства. В настоящий момент многие застройщики предлагаютпривлекательные программы рассрочки, что еще пару лет назад было редкостью. По его завершению приобретенная площадь сильно вырастет в цене. 

• Офисы

Офисные помещения — это пространства, построенные в бизнес-центрах. Сегодня 

цены на строящиеся офисы начинаются от 150–170 тыс. руб. за 1 кв. м в проектах за МКАД, а в пределах МКАД — от 300 тыс. руб. за 1 кв. м. В этом случае совет остается прежним и будет универсальным для любого вложения в недвижимость — покупка на стадии строительства более выгодна. 

При выборе такого объекта важно учитывать инфраструктуру, особенно — близость к магистралям или метро. Чем проще добираться до офиса, тем больше шансов, что его арендуют по более высокой стоимости. Однако тут придется особенно сильно считаться с конкурентами в соседних помещениях и держать цену «в рынке». Обязательно обращайте внимание на историю застройщика и наличие у него судов с покупателями. Кроме того, в текущих рыночных условиях уверенно можно просить рассрочку, как минимум до ввода в эксплуатацию объекта.

• Гаражи и парковки

Неочевидный вариант для инвестиций, который не стоит сбрасывать со счетов. Порог вхождения тут низкий, а вот спрос достаточно велик. Особенно это заметно в крупных городах и густонаселенных районах (там, где строятся большие жилые комплексы), жители которого испытывают трудности со свободными парковочными местами. Стоимость аренды места на парковке в ЖК эконом-класса сегодня приближается к стоимости аренды паркинга в ЖК элитного уровня. Это связано в первую очередь с тем, что количество парковок в больших ЖК эконом класса обычно недостаточно.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Способы инвестиций в коммерческую недвижимость можно условно разделить на следующие виды: 

• Купля-продажа на вторичном рынке

В этом случае инвесторы стараются приобрести недвижимость в плохом состоянии по низкой цене, чтобы отремонтировать ее и перепродать по более выгодной стоимости. 

• Инвестиции в строительство

Покупка нежилых объектов в строящихся помещениях — выгодное вложение, не имеющее при этом быстрой доходности. В этом случае придется дождаться завершения строительства, но в цене такая недвижимость может вырасти до 30%.

• Сдача в аренду

Самый простой способ с регулярной прибылью — покупка коммерческого объекта и сдача его в аренду. Цена с каждым годом будет расти, увеличивая пассивных доход инвестора. 

• Вложение в ЗПИФ

ЗПИФ предполагает совместные долевые вложения в недвижимость множества инвесторов. Управляющая компания вкладывает средства инвесторов в определенный объект недвижимости, а инвесторы получают права на долю в имуществе и на получение доли доходов. Это менее рискованный способ инвестирования, но порог входа будет высоким. 

Какой бы объект и способ инвестиций в коммерческую недвижимость вы бы ни выбрали, отталкиваться всегда нужно от вашего стартового капитала, качества помещения, включая инфраструктуру вокруг него, а также желаемого уровня дохода. В 2024 году, несмотря на высокий порог входа, коммерческая недвижимость остается востребованной, а рынок предлагает инвесторам много подходящих вариантов для вложения капитала.