Собственник БЦ "Омега-Плаза" не могут получить доступ к своей собственности

31 января в Симоновском районном суде Москвы состоится очередное заседание по делу, связанному с бизнес-центром «Омега-плаза», расположенным в Даниловском районе столицы. Ситуация, которая сложилась в этом бизнес-центре за несколько лет, уникальная. Фирма, когда-то просто обслуживавшая помещения, теперь выставляет дело так, что собственники недвижимости в здании являются его захватчиками, а в деле неожиданно возникают определения суда, о которых участники процесса ничего не знаю несколько месяцев. Если конфликт по поводу «Омега-плазы» затянется, как рассчитывают его организаторы, в здании могут начаться сбои в инженерных коммуникациях.   

Бизнес-центр «Омега-плаза» был построен по адресу улица Ленинская Слобода, д. 19 девелопером Михаилом Абрамовым в 2009 году. Бизнесмен организовал своеобразную схему обслуживания своих бизнес-центров: у него было несколько управляющих компаний (УК), имеющих соответствующие лицензии, а все подрядные организации (например, клининговые компании, ЧОП) заключали договора подряда с управляющей компанией Абрамова, ей отчитывались и подчинялись. Одной из фирм, занимавшихся обслуживанием здания, была «Бизнесцентрсервис» (БЦС) – у нее был договор подряда с управляющей компанией «Резерв Эссет Менеджмент» (УК РЭМ). 

В 2019 году бизнесмен погиб, разбившись на вертолете в Греции. К моменту трагического происшествия все помещения в здании были распроданы, за бизнесменом оставалась управляющая компания «Резерв Эссет Менеджмент», занимавшаяся всем хозяйством комплекса. К тому моменту «Бизнесцентрсервис» уже стала основной компанией, выполнявшей работы в бизнес-центре. Согласно данным открытой базы данных компаний Rusprofile, учредителями БЦС выступали Исидор Екабович Гинсбург и Екатерина Исидоровна Павлычева (как можно догадаться по отчеству, последняя – дочь первого). При этом де-юре БЦС не была и не является управляющей компанией бизнес-центра, и, как отмечает издание «Наша Версия», никакой ответственности за состояние объекта и инфраструктуру она не несла.

После окончания действия подрядного договора БЦС не стала продлевать контракт на охрану и уборку с УК РЭМ и договора были заключены напрямую с арендаторами офисов в «Омега-Плаза». А позже БЦС стала собственником здания, в котором находится электроподстанция, питающая бизнес-центр, и поставила шлагбаумы на общей парковке. Все эти действия позволили БЦС оседлать серьезные финансовые потоки, при этом не принимая на себя тяжесть содержания бизнес-центра. Получилось, что БЦС может просто собирать деньги с арендаторов за услуги клининга и парковки, а платить за все – например, арендные платежи за землю, на которой стоит бизнес-центр и расположена парковка, а также нести бремя инженерного содержания объекта – должны собственники. Отличный бизнес, с учетом того что поток финансов оказался весьма существенным. Согласно данным Rusprofile, ООО с уставным капиталом в 10 тыс. руб. собирает деньги на эксплуатацию с «Омега-Плазы», зарабатывая 362 млн руб. в год. Финансы идут в БЦС, собственники не получают ничего, но при этом вынуждены самостоятельно платить городу и заботиться о состоянии здания.

Казалось бы, если собственников не устраивает обслуживающая компания, отказаться от ее услуг легко и просто. Однако соответствующая попытка вызвала серьезное противодействие. 

Для того чтобы официально проводить платежи и иметь возможность ремонтировать инфраструктуру центра, в 2021 году собственники «Омега-Плазы» создали товарищество собственников недвижимости (ТСН) «Слобода 19». Ее работа позволяет городу получает необходимые платежи за землю, а представители бизнеса имеют возможность приводить в порядок свою недвижимость. ТСН объединило собственников 65% площадей бизнес-центра, и по уставу товарищества все решения принимаются простым большинством. Товарищество собственников жилья постаралось навести порядок в платежах за электроэнергию, аренду, отремонтировать системы вентиляции, поставить под свой контроль сбор денег за парковку и прочее, переведя все договоры от БЦС на «Слободу 19».

Очевидно, что БЦС это невыгодно, и компания постаралось избежать изменений. «Бизнесцентрсервис» стал собственником небольшого помещения в 16 кв. м в «Омега-Плазе». Это позволило представителям фирмы получать информацию о происходящем в ТСН. Но главным действием стало втягивание собственников недвижимости в затяжной судебный процесс.  В результате Симоновский районный суд Москвы (его возглавляет Татьяна Неверова) по необъяснимым причинам заблокировал все решения «Слободы 19», при этом добившись «наложения обеспечительных мер» на действия товарищества. 

Причем о наложении на «Слободу 19» обеспечительных мер собственники выяснили совершенно случайно. 25 ноября 2024 года в «Омега-Плазу» пришли сотрудники «Россетей» для установки приборов учета в главные распределительные щиты, поскольку ТСН получило акт технологического присоединения здания к электрическим сетям. Но на вводе в здание не было счетчиков: они стоят в трансформаторной подстанции, оказавшейся в собственности БЦС. После небольшой стычки, которая закончилась вскрытием щитов, сотрудникам ТСН и прибывшим по вызову полицейским было предъявлено выданное еще 12 февраля 2024 года определение Симоновского суда, подписанное судьей Натальей Кабановой (копия есть в редакции) о наложении обеспечительных мер, где указано, что ТСН запрещено эксплуатировать здание, пока не закончится суд. Как отмечают представители «Слободы 19», ни на сайте Мосгорсуда, ни в доступных им материалах дела не было даже намека на этот документ, хотя с 12 февраля до 25 ноября 2024 года состоялось три заседания суда. Причем, когда внимательно читаешь определение, возникает впечатление, что оно готовилось второпях, как будто на основе какого-то другого документа. Например, в нем есть фраза о том, что «заявленное ходатайство о запрета (так в тексте. – «НГ») осуществлять государственную регистрацию юридических лиц подлежит удовлетворению», что вообще не относится к рассматриваемому делу.  

Владельцы БЦС, видимо, не желают расставаться с привлекательным бизнесом и потому проявляют особенную активность в суде. Судя по происходящему, можно сделать вывод, что юристы «Бизнесцентрсервиса»  планируют на процессе придерживаться двух линий, позволяющих сохранить прежние позиции. Во-первых, действия ТСН будут пытаться ограничить при помощи разного рода обеспечительных мер даже по самым абсурдным поводам – например, сейчас собственников обвиняют в в рейдерском захвате своей же собственности. Во-вторых, представители БЦС пытаются признать собрание собственников недвижимости, на котором принимаются основные решения по наведению порядка в «Омега-Плазе», нелигитимным. 

Владельцы офисов в «Омега-Плазе» опасаются, что если БЦС сохранит свои позиции, а судебное разбирательство будет продолжаться в том же духе, здание постепенно придет в негодность, а значит, арендаторы уйдут на другие площадки и объект опустеет, превратившись в обузу для Москвы. Однако главная проблема возникнет в том случае, если суд не остановит беззаконие и не поставит на место фирму-посредника, которая в какой-то момент решила, что способна диктовать свою волю нанимателям. Это может привести к тому, что подобные конфликты начнутся и в других бизнес-центрах, жизнь арендаторов и владельцев которых сможет превратить в ад любой не в меру амбициозный подрядчик.