Комментарий Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI: «Пригороды дошли до критической плотности. Девелопмент без ответственности невозможен»

За последние годы девелопмент в пригородах Москвы развивался с беспрецедентной скоростью. Локации за МКАД, ранее считавшиеся компромиссными, сегодня стали домом для сотен тысяч людей. Однако вместе с ростом предложения и спроса мы подошли к точке, когда количественная экспансия должна уступить место системной ответственности.

Пригороды уже не запасной план — это реальность для миллионов

С 2020 по 2024 годы объем ввода жилья в Новой Москве и Московской области стабильно превышал показатели внутри МКАД. Это объяснимо: доступная земля, возможность комплексной застройки, поддержка инфраструктурных проектов. Но спрос, который раньше определялся главным образом ценой, сегодня структурно изменился.

Покупатель стал избирательнее. Он уже не готов мириться с компромиссами, даже при привлекательной цене. Люди сравнивают не только квартиры, но и качество среды: реальную доступность транспорта, насыщенность социальной инфраструктурой, связанность с экономическими центрами. Более того, они сравнивают сценарии жизни — не просто “где я буду спать”, а “как я буду жить каждый день”.

Граница между жильем и городской политикой стерлась

Сложность пригородного девелопмента сегодня — в многофакторности. Девелопер больше не может действовать в изоляции: он зависит от политики агломерации, от транспортной стратегии, от готовности муниципалитетов к долгосрочным обязательствам.

Например, если девелопер закладывает квартал в 10 тысяч жителей, но в этой локации нет проекта рельсового транспорта — он либо должен сам участвовать в транспортной логистике, либо создавать автономную экономику на месте. В противном случае проект теряет ликвидность уже на горизонте трёх лет.

Что мы делаем в RDI

Для нас RDI, как крупного девелопера, очевидно: прежняя логика “плотнее и дешевле” больше не работает. Мы переходим к модели программной среды: где каждый проект — это не просто застройка, а сценарий развития локации как целостной городской ткани.

В новых кварталах мы:

• отказываемся от максимальной плотности в пользу средовой устойчивости;
• вкладываемся в цифровую управляемость — от продаж до эксплуатации;
• проектируем инфраструктуру заранее, а не «догоняем» по факту;
• участвуем в проектировании городской экономики — коммерции, локального сервиса, рабочих мест;
• рассматриваем мобильность как часть проекта, а не внешний фактор.

Куда рынок двинется в 2025–2026 гг.

1. Плотность больше не будет продаваться. Проекты, в которых покупатель чувствует “перенаселение без структуры”, будут терять темпы продаж.

• Спрос уйдёт в проекты с городской логикой: наличием точек притяжения, экосистемой, социальной и коммерческой связностью.

• Транспорт станет фактором №1. Без рельсового дублирования или быстрой логистики локации начнут “выпадать” из повестки.

• Цифра и эксплуатация станут основой доверия. Покупатели будут смотреть не на шоурум, а на ЖК в эксплуатации. Это уже происходит.

• Сотрудничество с регионами и МГС станет критерием долгоживущих компаний. В одиночку устойчивые локации больше не построить.

В 2025 году девелопер в пригороде — это не просто строитель. Это интегратор: городской, транспортный, экономический.