Строительство метро в новых районах сделает местную офисную недвижимость на треть дороже

Продление линий метро для инвесторов — новый ориентир на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Девелоперы активно осваивают территории вдоль будущих веток, где формируются перспективные деловые кластеры. Согласно совместному исследованию MR Office и консалтинговой компании IBC Real Estate, в столичных районах, где анонсировано продление линий подземки, стоимость офисных объектов может увеличиться до 30%.

До конца 2030 года власти столицы планируют ввести в эксплуатацию 31 станцию метрополитена. Об этом заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства заявил в интервью РБК. Сейчас ведутся работы на Рублево-Архангельской, Бирюлевской и Троицкой линиях, а также строится ряд станций в продолжение существующих линий за МКАД. Суммарно в этих локациях планируется построить более 1,5 млн кв. метров офисов, а средняя цена квадратного метра уже превышает 250 тыс. рублей.

Транспортная доступность была и остается ключевым критерием стоимости недвижимости. Метрополитен существенно сокращает время пути к центральным улицам и бизнес-центрам, что делает объекты недвижимости более привлекательными для арендаторов и владельцев предприятий. Чем ближе объект находится к новым линиям метро, тем сильнее эффект повышения стоимости.

По статистике, ставки аренды в бизнес-центрах в 5–10 минутах ходьбы от метро на 15–20% выше, чем в удаленных объектах. При этом даже в престижных локациях внутри Садового кольца встречаются офисы, не пользующиеся спросом из-за невыгодного расположения и несоответствия ожиданиям арендаторов.

Повышенная привлекательность района ведет к увеличению спроса на коммерческие помещения. Потенциальные арендаторы готовы платить больше за места, находящиеся поблизости от метро, поскольку такая локация облегчает доступ сотрудников и клиентов, снижает транспортные расходы и повышает эффективность бизнеса. Появление новых станций стимулирует развитие социальной и деловой инфраструктуры района. Возникают дополнительные торговые точки, кафе, рестораны, сервисные предприятия, что также способствует повышению ценности окружающей недвижимости. Районы, ранее считавшиеся непрестижными, начинают привлекать крупные бренды и корпорации, повышая уровень престижности местности.& Рядом с новыми линиями метро появляются современные многофункциональные комплексы, сочетающие жилье, офисы, гостиницы и развлекательные зоны. Такие проекты повышают ценность недвижимости в целом, формируя новую точку притяжения жителей и туристов.

«Эту тенденцию подтверждают и предпочтения инвесторов. Наш опрос показывает, что ключевыми параметрами выбора объектов являются локация и транспортная доступность — об этом заявили около 70% респондентов. Это важнее даже потенциальной доходности. При этом две самые популярные стратегии — покупка под сдачу в аренду или для перепродажи, которые в сумме выбрали три четверти опрошенных, предполагают приобретение объекта на старте», — отмечтил директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.

Таким образом, бизнес-центры в сложившихся районах с развитой инфраструктурой котируются выше, чем в удаленных локациях. Например, строительство дублера Ленинградского шоссе снизит нагрузку на район и даст дополнительный импульс к росту цен в локальных проектах.

Смещение фокуса на новые районы закономерно, отмечают аналитики. «Сегодня в сложившихся деловых субрынках, например, в Москве-Сити, ощущается острая нехватка доступных земельных участков. Как следствие, девелоперы рассматривают альтернативные территории в качестве перспективных локаций, и в самых востребованных из них цены на офисные помещения с момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию могут вырасти примерно на треть», — пояснила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

Перспективными выглядят районы в пределах Рублево-Архангельского радиуса — например, Хорошево-Мневники. Также стоит обратить внимание на Бирюлевскую линию и возможное продление Филевской в сторону Сколково. Динамику роста цен рядом с новыми станциями можно будет отследить на примере Троицкой линии, первый этап которой был завершен в сентябре.