Первичный рынок Москвы в 2026 году: рассмотрели не самые очевидные сценарии

Делясь прогнозами на 2026 год, сегодня эксперты рынка новостроек Москвы уверенно говорят про «+15 % к цене» и «оживление после снижения ключевой ставки». Скорее всего, так и случится. Потому в Plus Development решили немного изменить точку обзора и рассмотреть три менее очевидных сценария, которые тоже будут влиять на общий портрет столичного масс-маркета в 2026 году.

Сценарий №1. Миграционный бум «за кольцом»

«На протяжении 2025 года мы наблюдали растущий интерес к столичной периферии: к Новой Москве – в частности. И значительную долю спроса генерировали жители других субъектов РФ и даже стран. Так, у нас на объекте в ТиНАО 30-40% сделок проводят с покупателями из регионов – стабильно, на протяжении многих месяцев. Очевидно, в 2026 году интерес к периферии Москвы и к Подмосковью продолжит расти. Плюс 300 тысяч человек ежегодно – уже реальность, по данным Росстата. В ближайшие годы миграционный поток сохранится или даже усилится», – говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

В итоге, пока доступное жилье в пределах МКАД обретает статус древнего мифа, массовый спрос идет за БКЛ.

Если ключевая ставка снизится хотя бы до 14%, в 2026 году аналитики Plus Development прогнозируют рост числа сделок в Новой Москве на 15-20% по сравнению с 2025 годом. При этом семейная аудитория уступит заметную долю рынка тем, кто будет покупать жилье по рыночной ипотеке.

Сценарий №2. Компактные лоты вернутся на пьедестал

Сегодня россияне не выбирают студии и маленькие однушки так активно, как еще пять лет назад. Семейная ипотека изменила портрет покупателя, потому фокус спроса сместился на двухкомнатные квартиры: «разумно просторные», площадью 50-60 кв.м.

Это заметно повлияло на структуру предложения. К концу 2025 года доля двухкомнатных квартир в экспозиции Новой Москвы составляла около 28%, в «старой» Москве – 33%.

«В первой половине 2026 года перекос в сторону двушек сохранится. Но когда ключевая ставка снизится и условия стандартных ипотечных программ станут приемлемыми, придут покупатели, которым не нужны семейные лоты. И в структуре спроса лидерство вновь займут однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв.м.», – считает Екатерина Наливайко.

Сценарий №3. Ремонт от застройщика как «вымирающий вид»

Из-за санкций, роста цен на материалы и дефицита рабочей силы застройщики стали отказываться от квартир с отделкой. В 2025 году опция будто окончательно трансформировалась: как правило, оставляют не более двух вариантов чистовой отделки, а многие даже исключают white box.

«Еще в 2023-2024 годах многие покупатели столкнулись с задержками сдачи квартир с ремонтом. И сегодня девелоперам проще вообще не связываться с такой услугой. Отсюда – поступательный отказ от нее во многих компаниях. Так, в «старой» Москве в бизнес-классе сейчас всего 14% выставленных лотов – с отделкой», – говорит Екатерина Наливайко.

По версии аналитиков Plus Development, ни грядущее снижение ключевой ставки, ни возможное потепление на макроэкономическом уровне не выведут ремонт от девелоперов из категории дефицитной услуги в 2026 году.

Однако долю лотов с ремонтом будут сохранять застройщики доступных ЖК комфорт-класса, в силу специфики аудитории. Например, сейчас в комфорт-классе на рынке Новой Москвы около 30% лотов в экспозиции – с полной отделкой.