Спор по договору строительного подряда: расторгаем договор и возвращаем аванс

В редакцию поступил вопрос от читателя, столкнувшегося с недобросовестными строителями:

«Здравствуйте! Я попал в очень непростую ситуацию с ремонтом загородного дома. Полгода назад нанял строительную бригаду, заключил с ними договор подряда и сразу выплатил внушительный аванс — около 40% от сметы. Сначала они имитировали бурную деятельность, но последние два месяца на объекте тишина. Сделано от силы 10% работ, да и то с явным браком. На мои звонки отвечают, что "скоро продолжим", но я больше не верю. Хочу расторгнуть с ними отношения и вернуть деньги. Однако прораб заявил, что по условиям договора, если я отказываюсь сам, то аванс остается у них в качестве штрафа. Неужели это законно? Подскажите, как мне правильно расторгнуть этот контракт в одностороннем порядке, чтобы не потерять свои деньги и заставить их вернуть неотработанное?»

Ответ юриста: почему аванс обязаны вернуть

Ситуация, которую вы описываете, к сожалению, является классикой жанра в нашей практике. Как основатель юридической компании Malov & Malov, я сталкиваюсь с подобным регулярно. Прежде всего, вам нужно успокоиться и понять, что слова прораба о невозвратном авансе — это либо юридическая безграмотность, либо намеренная манипуляция с целью удержать ваши средства. Закон в Российской Федерации стоит на страже интересов заказчика, особенно если вторая сторона нарушает сроки или качество работ.

Главное, что вы должны знать: вы имеете полное право отказаться от исполнения договора подряда в любой момент до сдачи вам результата работы. Это право закреплено в Гражданском кодексе, но дьявол, как всегда, кроется в деталях оформления этого отказа. Существует два принципиально разных пути расторжения, и от выбора пути зависит судьба вашего аванса.

Первый путь — это немотивированный отказ по статье 717 ГК РФ. Это когда вы просто передумали, у вас кончились деньги или вы нашли другую бригаду, хотя текущие строители ничего не нарушали. В этом случае вы действительно обязаны оплатить подрядчику часть цены пропорционально выполненной работе и возместить ему убытки. Если вы пойдете по этому пути, вернуть аванс будет сложнее, так как подрядчик попытается "раздуть" свои расходы.

Второй путь, который подходит именно вам, — это отказ от исполнения договора в связи с нарушением подрядчиком своих обязательств по статье 715 ГК РФ. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, вы вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. В вашем случае, когда работы остановлены, а сроки сорваны, — это идеальное основание. Более того, если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом (вы упомянули брак), вы также имеете право назначить разумный срок для устранения недостатков, и если они не исправлены — расторгнуть договор.

Важно понимать, что условия договора, ограничивающие ваше право на расторжение или устанавливающие драконовские штрафы за выход из договора по вине подрядчика, могут быть признаны судом ничтожными, особенно если вы выступаете как потребитель (физическое лицо, заказывающее услуги для личных нужд). Закон "О защите прав потребителей" здесь работает как мощный щит.

Решающим фактором успеха здесь является документооборот. Нельзя просто сказать "уходите" или написать гневное сообщение в мессенджере. Необходимо направить официальное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора со ссылкой именно на нарушения со стороны подрядчика (ст. 715 ГК РФ), а не просто на ваше желание (ст. 717 ГК РФ). В этом уведомлении нужно четко прописать требование о возврате неотработанного аванса. Если вы этого не сделаете, подрядчик может попытаться перевернуть ситуацию, заявив, что вы просто не дали ему закончить работу.

Когда возникают такие строительные споры, крайне важно зафиксировать текущее состояние объекта до того, как вы пустите туда новую бригаду. Это может быть акт осмотра, подписанный свидетелями, или заключение эксперта. Это станет вашим доказательством того, что деньги были взяты, а работа не выполнена. Аванс — это не подарок строителю, это предварительная оплата за результат. Если результата нет, удержание аванса квалифицируется как неосновательное обогащение, и эти средства подлежат возврату в полном объеме за вычетом стоимости реально и качественно выполненных этапов, если таковые вообще были.

Разъяснение Постановления Пленума Верховного Суда

Чтобы глубже понять, почему закон на вашей стороне, обратимся к позиции высших судебных инстанций. Верховный Суд Российской Федерации неоднократно давал разъяснения по спорам, вытекающим из договоров подряда. Эти разъяснения являются обязательным ориентиром для всех нижестоящих судов, поэтому игнорировать их нельзя.

Ключевым моментом в разъяснениях Пленума является подход к оценке фактических отношений сторон, а не только формального текста договора. Верховный Суд подчеркивает принцип добросовестности (статья 10 ГК РФ). Если подрядчик получил денежные средства, но не предоставил встречного предоставления в виде выполненных работ, удержание этих средств является незаконным. Даже если в договоре прописан пункт о том, что "аванс не возвращается", суд, руководствуясь позицией Пленума, признает такое условие ущемляющим права потребителя (если заказчик — физлицо) или злоупотреблением правом.

Пленум Верховного Суда особое внимание уделяет понятию "существенного нарушения условий договора". В контексте строительного подряда нарушение сроков, которое ставит под сомнение возможность завершения строительства к нужной дате, безусловно, является существенным нарушением. Это дает заказчику право на односторонний внесудебный отказ. Важно отметить, что с момента получения подрядчиком вашего уведомления об отказе, договор считается расторгнутым. То есть вам не обязательно сразу бежать в суд, чтобы расторгнуть договор — вы делаете это своим волеизъявлением. В суд вы идете уже за взысканием денег.

Еще один важный аспект, который разъясняет Верховный Суд, касается бремени доказывания. В спорах о возврате аванса именно подрядчик должен доказать факт выполнения работ и их стоимость. Если у него нет подписанных вами актов КС-2 и КС-3 (или актов приемки-передачи в простой форме), и вы отрицаете факт выполнения работ, то суд будет исходить из того, что работы не выполнены. Просто наличие договора и чека о переводе денег не дает подрядчику права оставить деньги себе.

Также Пленум разъясняет применение статьи 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. Если договор расторгнут, правовые основания для удержания аванса отпадают. С этого момента деньги, находящиеся у подрядчика сверх стоимости реально выполненных работ, становятся неосновательным обогащением. На эту сумму, кстати, вы имеете право накрутить проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ с момента расторжения договора до момента фактического возврата денег.

Профессиональный юрист в строительстве всегда использует эти разъяснения Пленума при составлении иска. Мы указываем суду на то, что баланс интересов нарушен: подрядчик пользуется деньгами заказчика без законных оснований. Суды сейчас очень внимательно относятся к таким делам и в 2026 году практика складывается однозначно в пользу заказчика, если он грамотно зафиксировал бездействие строителей. Верховный Суд ориентирует суды на защиту слабой стороны договора, которой обычно является гражданин, не обладающий специальными познаниями в строительстве.

Примеры из практики

Чтобы теория не казалась сухой, приведу несколько примеров из нашей реальной практики, которые наглядно показывают, как эти механизмы работают в жизни. Эти истории помогут вам понять, чего ожидать и как действовать правильно.

Пример №1: "Долгострой" и уведомление по ст. 715 ГК РФ

К нам обратился доверитель Иван, который заказал строительство бани из бруса. Он внес 500 000 рублей аванса. Подрядчик завез материалы, поставил три венца сруба и исчез на два месяца. На звонки отвечал, что "бригада заболела". Иван хотел просто поменять замки и нанять других, но мы его остановили. Если бы он так сделал, подрядчик мог бы подать в суд за препятствование работам.

Мы составили грамотную претензию-уведомление. В тексте мы сослались на статью 715 ГК РФ, указали на явное нарушение сроков и потребовали вернуть разницу между авансом (500 т.р.) и стоимостью трех венцов (оценили их примерно в 50 т.р.). Подрядчик проигнорировал письмо. Тогда мы подали иск. В суде мы потребовали не только возврат 450 000 рублей, но и неустойку по ЗПП (3% в день от цены работ!), штраф 50% и моральный вред.

В итоге суд взыскал с подрядчика более 1,2 млн рублей. Оказалось, что "молчание" подрядчика и отсутствие актов сдачи-приемки сыграло против него. Он не смог доказать, что потратил аванс на дело.

Пример №2: Некачественная работа и экспертиза

Другой случай был с ремонтом квартиры "под ключ". Клиентка, Ольга, заплатила аванс, но когда пришла проверять работу, увидела ужас: стены кривые, плитка "пляшет", ламинат уложен с зазорами. Строители требовали второй транш, угрожая остановить работы.

Мы организовали независимую строительную экспертизу еще до суда. Эксперт зафиксировал, что дефекты являются неустранимыми или требуют полного демонтажа. На основании заключения эксперта мы направили уведомление об отказе от договора (ст. 723 и ст. 715 ГК РФ).

В суде подрядчик пытался доказать, что "так и должно быть" и что это "дизайнерское решение". Судья, ознакомившись с экспертизой и фотографиями, встал на сторону Ольги. Договор был расторгнут, аванс возвращен полностью, так как результат работ не имел потребительской ценности. Ольга не должна платить за то, чем нельзя пользоваться.

Пример №3: Ошибка заказчика (как делать не надо)

Был у нас и сложный кейс, когда клиент пришел слишком поздно. Он устно поругался со строителями, выгнал их с участка и не пускал забрать инструмент. Никаких бумаг не подписывал и не отправлял. Через месяц он получил иск от строителей об уплате полной стоимости работ, так как якобы работы были выполнены, а он уклонился от приемки (односторонний акт).

Нам пришлось проделать огромную работу, чтобы доказать, что работы фактически не велись. Мы запрашивали биллинг телефонов бригады (чтобы доказать, что их не было на месте), привлекали соседей как свидетелей. С трудом, но нам удалось переломить ситуацию и доказать, что односторонний акт подрядчика фиктивен. Но если бы клиент сразу отправил официальное уведомление о расторжении, мы бы сэкономили полгода судебных тяжб.

Эти примеры показывают: закон работает, но только если вы соблюдаете процедуру. Эмоции к делу не подшить, а вот почтовую квитанцию с описью вложения — обязательно.

Советы пользователю: алгоритм действий

Исходя из вашей ситуации и нашей практики, вот конкретный алгоритм действий для вас прямо сейчас:

1. Прекратите устные переговоры. Все обещания прораба по телефону ничего не значат. Переводите общение в юридическую плоскость.
2. Зафиксируйте текущее состояние. Пригласите двух-трех незаинтересованных лиц (можно соседей или представителей управляющей компании поселка) и составьте акт, в котором опишите: что должно было быть сделано по смете и что сделано по факту (например: "фундамент залит, стены отсутствуют"). Обязательно сделайте фото и видеофиксацию с привязкой к дате.
3. Подготовьте и отправьте уведомление. Напишите официальное письмо подрядчику. В нем укажите: "На основании п. 2 ст. 715 ГК РФ отказываюсь от исполнения договора №... в связи с нарушением сроков выполнения работ". Потребуйте вернуть аванс (укажите сумму) в течение определенного срока (например, 10 дней). Укажите реквизиты для возврата.
4. Как отправлять. Отправляйте строго Почтой России ценным письмом с описью вложения. В описи напишите: "Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и требование о возврате аванса". Сохраните чек и опись с печатью почты. Это ваше главное доказательство в суде.
5. Не бойтесь угроз. Пункт договора о невозвратном авансе при расторжении из-за нарушений подрядчика — незаконен. Суд его аннулирует.
6. Готовьтесь к суду. Если через 10 дней деньги не придут (а скорее всего, добровольно не вернут), подавайте иск о защите прав потребителей по месту вашего жительства. Госпошлину платить не нужно (при цене иска до 1 млн руб.).

Действуйте решительно и последовательно. Закон на вашей стороне, когда вы не просто жалуетесь, а оформляете все документально.