Эксперт Жилфонда рассказал, почему арендодателям стоит выходить «из тени» в 2026 году

2026 год в России будет проходить под знаком собираемости налогов. На фоне этого собственникам арендного жилья рекомендуют действовать на опережение и не рисковать с «серыми схемами». 

С начала 2026 года денежные переводы стали контролировать существенно сильней. Так, количество временных блокировок карт и счетов физлиц только за первые две недели января составило 2–3 млн, тогда как ранее в месяц блокировалось в среднем около 330 тыс., пишет Коммерсантъ. Ещё раньше, с 1 июня 2025 года, банковские переводы между физическими лицами стали прозрачными для Федеральной налоговой службы (ФНС). Регулярные поступления на карту, которые могут быть связаны со сдачей жилья в аренду, могут стать и подозрительной активностью, и основанием для проверки налоговой.

Параллельно еще с 2024 года ФНС развивает ИИ-алгоритмы, которые мониторят популярные сайты объявлений по аренде квартир. Технологии сопоставляют данные автора публикации с налоговыми базами, информацией о банковских переводах и проверяют сведения о зарегистрированных в Росреестре договорах аренды сроком от одного года. Паттерном для проверки могут стать ежемесячные переводы на карту одинаковой суммы, объявления о сдаче недвижимости на популярных порталах для поиска недвижимости, расхождения между задекларированными доходами и фактическими поступлениями на счета, а также обращения и жалобы третьих лиц.

— Интерес со стороны налоговой может обойтись недешево. Дело в том, что ФНС может начислить НДФЛ — налог на доход физлица, за весь доход, полученный с аренды квартиры, за период до трёх лет. То есть, 13% от суммы дохода до 5 млн рублей за год, или 15%, если годовая сумма поступлений выше. Кроме самого налога, скорей всего придется оплатить пени за каждый день просрочки, в пересчете по ставке ЦБ, и штраф до 20—40% от неуплаченного налога, – комментирует Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд. – Если взять нестоличный город, и среднюю стоимость аренды в 40 тыс. рублей в месяц, арифметика будет такая: за год вы получили за квартиру 480 тыс. Налог по стандартной ставке НДФЛ, штраф и пени, обойдется в 105—110 тыс., а за три года это будет 300 тыс. и больше. При этом можно было зарегистрировать статус самозанятого со ставкой 4% и платить 1,6 тыс. рублей налога в месяц – 19,2 тыс. в год.

Как отмечает эксперт, формат самозанятости подходит для большинства частных арендодателей жилой недвижимости, размер дохода которых не превышает 2,4 млн рублей в год. Регистрация самозанятого доступна на портале «Мой налог» и занимает не больше пяти минут. Когда арендатор переводит деньги, арендодателю нужно просто внести сумму в системе и выписать чек, это служит доказательством факта получения оплаты. Налог система исчисляет автоматически ежемесячно, сумма отображается в личном кабинете — в отличие от НДФЛ, здесь не нужно сдавать дополнительных отчетов в налоговую. Если сумма годового дохода с аренды выше 2,4 млн, можно оформить ИП с упрощенной системой налогообложения — ставка налога будет в этом случае 6%.

— Несмотря на простоту системы, пока «серые» схемы по-прежнему остаются массовой практикой. Так, по данным Дом.рф, в конце 2025 года объем нелегального рынка аренды составлял от 80% до 95%. Учитывая это факт, а также фокус на наполнение бюджета, мы ожидаем, что 2026 год может стать поворотным для рынка аренды, – считает Александр Чернокульский. – Именно поэтому мы предупреждаем наших клиентов о рисках и рекомендуем выходить «из тени» не дожидаясь внимания от налоговой. Кроме всего прочего, это позволит спокойно заключать договор аренды и таким образом делать прозрачными отношения как с государством, так и между арендатором и арендодателем. Отсутствие договора зачастую связано именно с уходом от налогов, так что «обеление» рынка, думаю, пойдет на пользу его цивилизованности в принципе.