История повторяется: рассрочка на жилье снова вышла из сумрака

Рассрочка на жилье демонстрирует один из самых интересных треков развития в последние годы.

Зимой 2025 года все пророчат ей бурный и неостановимый рост – и она действительно растет, но довольно быстро схлопывается – уже к зиме 2026 года. Финансовые модели девелоперов оказываются просто не готовы к работе с этим сложным инструментом, который не позволяет стабильно наполнять эскроу-счета.

Но наступает весна 2026 года, и рассрочка снова набирает обороты. Причем история зеркально повторятся: мы видели то же самое в 2024 году, говорят в компании Plus Development.

Вперед в прошлое

Июль 2024 года – трагический месяц для первичного рынка всей страны. Отмена массовой льготной ипотеки со ставкой 8% привела к резкому падению спроса. В августе продажи новостроек в Москве и Московской области упали на 30-40% к июлю, а в отдельных сегментах аналитики наблюдали двукратный спад.

Уже в августе-сентябре 2024 года застройщики начали активно запускать и расширять программы рассрочки, чтобы удержать темпы продаж. Это позволило частично компенсировать отток клиентов без льготной ипотеки.

«Сегодня мы видим точное повторения сценария 2024 года. В феврале 2026 года вступили в силу изменения в семейной ипотеке. Принцип «одна семья - один льготный кредит», запрет на «донорские» схемы, обязательное участие обоих супругов как созаемщиков и так далее – все это снова обрушило спрос. Все, кто мог, купил квартиру в декабре-январе. В Москве продажи в феврале-марте просели на 40%. Семейная ипотека, как и массовая льготная до нее, поглотила значительную часть спроса, а теперь рынок возвращается к балансу через рассрочку. Для покупателей это хорошая новость - условия сейчас максимально гибкие. Рассрочка растет именно в ответ на падение сделок: застройщикам важно удержать продажи», - объясняет директор по маркетингу компании Plus Development Екатерина Наливайко.

Доля сделок с рассрочкой в марте-апреле 2026 г. выросла до 28% в массовом сегменте Москвы против 19-20% в декабре 2025 года.

Волны рассрочки

Застройщики сами по себе не любят рассрочку, отмечает Екатерина Наливайко. Осенью 2025 - зимой 2026 все, кто мог, отказывались от этого инструмента. И была надежда, что постепенно, к лету 2026 года, рассрочка останется просто как дополнительная опция для некоторых категорий покупателей: тех, у кого есть большая часть суммы и стабильный высокий доход.

«Как массовый продукт рассрочка очень обременительна для девелоперов. Во-первых, она сильно нарушает финансовую модель проекта: деньги не поступают полноценно на эскроу-счета, а значит, не получится привлекать проектное финансирование на хороших условиях. Строительство в итоге обходится дороже - растет стоимость кредитования. Во-вторых, девелопер вынужден брать на себя функции банка, которых у него изначально нет: оценивать платежеспособность, вести учет, работать с просрочками. В-третьих, высок риск неплатежей и расторжений договоров. Именно поэтому, когда спрос стабилизируется или рыночная ипотека становится доступнее, большинство девелоперов стараются минимизировать рассрочку. Надо понимать, что сегодня, когда мы снова видим ее рост - это вынужденная мера, а не долгосрочная стратегия», - говорит Екатерина Наливайко.

Покупателям, которым нужно растянуть платежи без жесткой банковской проверки, сейчас можно активно заходить в рассрочку, она пока «на волне». Но есть нюанс. В случае с ипотекой будет возможность торга: девелоперы сегодня охотно идут на скидки. Рассрочка же означает, что лот будет изначально дороже: серьезного дисконта ждать не стоит.