В Жилфонде рассказали о возможном кризисе в сегменте ИЖС

На рынке загородной недвижимости началось сезонное оживление спроса, его большая часть в этом году уйдет во вторичный сегмент, так как рынок услуг по ИЖС входит в кризис.

Постепенное снижение объемов ввода жилья в сегменте индивидуального строительства идет с апреля прошлого года, с начала 2026 года тренд стал наиболее заметен. Так, по данным Дом.рф объем ввода индивидуальных жилых домов с января по март 2026 года составил 15,3 млн кв.м, это на 38% меньше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Отдельно за март этого года снижение объема ввода ИЖС составило 36,2% по сравнению с мартом 2025 года. При этом ещё годом ранее сегмент показывал рост: с января по март 2025 года было введено 24,7 млн кв.м, что на 20% больше, чем в 2024 году.

— Рынок ИЖС по всей России сделал заметный скачок после повышения ключевой ставки, благодаря льготным программам ипотеки и общему повышению интереса к загородной жизни. Однако, в прошлом году стало понятно, что из-за высокой активности здесь существенно выросли и риски: появилась масса компаний-подрядчиков, которые получили деньги на строительство и не справились с обязательствами. С 1 марта 2025 года вступил в силу закон об использовании эскроу-счетов при строительстве индивидуальных домов, это существенно поменяло ситуацию, однако маятник качнулся теперь в другую сторону, — комментирует Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд. — Теперь деньги покупателя хранятся на банковском счете до полного завершения строительных работ и регистрации права собственности покупателя на дом. У застройщиков нет доступа к деньгам в процессе стройки, они могут получить их только после сдачи объекта в эксплуатацию. Это безусловно обезопасило покупателей, но стало проблемой для небольших застройщиков, которым не всегда доступны кредитные линии, а даже если доступны — кредиты все еще очень дорогие. Когда не хватает собственных денег на завершение строительства, многие начинают финансировать одни объекты за счет других, так формируется неустойчивая модель, которая при малейшем сбое приводит к кассовым разрывам, справиться с которыми небольшим компаниям уже сложно. Так что в последние несколько месяцев мы видим регулярные сообщения о судебных исках из-за срывов сроков строительства и банкротствах застройщиков по ИЖС.

По данным FinExpertiza, в 2025 году в России зарегистрировали 173 тыс. юрлиц, что на 20% меньше, чем было в 2024. При этом на 15% выросло и количество ликвидаций — более 233 тыс. компаний. Эксперты отмечают, что строительная отрасль стала одной из самых пострадавших отраслей. Как отмечает Александр Чернокульский, на бизнесе компаний в ИЖС негативно отразились несколько заметных факторов: высокая ключевая ставка, сокращения льготных ипотечных программ, изменения в налоговой нагрузке, рост себестоимости строительных материалов. Дополнительным фактором давления стало снижение доверия со стороны покупателей: по данным Минстроя России, в 2025 году более 10 тыс. человек пострадало от мошеннических действий в сфере ИЖС.

— Загородная недвижимость всё ещё пользуется спросом у россиян и традиционное повышение активности на рынке конечно будет и этим летом, но в текущих условиях вторичный сегмент на загородном рынке выглядит гораздо более понятно и безопасно, поэтому покупатели сегодня чаще выбирают готовые объекты. Когда дом уже построен, его качество можно оценить сразу, нет риска недостроя, судебных разбирательств с подрядчиком, затягивания сроков, — отмечает Александр Чернокульский. —  К тому же, за период активного строительства и дорогой ипотеки на рынке накопился значительный объем вторичного загородного жилья, этот запас позволит в текущем сезоне не так остро ощущать кризис в ИЖС. Однако в долгосрочной перспективе сокращение объемов строительства может привести к дефициту предложения и росту цен на загородную недвижимость.