20% составил разрыв между заявленной и реальной ценой лотов на рынке жилья в 2026 году

Об этом, а также о других ключевых трендах говорили участники конференции «RE-DIGEST: Жилой сегмент. Индикаторы рынка в оценке для банков», в которой приняли участие представители Nikoliers, «ДОМ.РФ», Банка ВТБ, bnMAP.pro и других крупных игроков. Ассоциация «Альянс экспертов рынка недвижимости» объявила о создании нового дайджеста корректировок для оценки жилой недвижимости. Он позволит автоматизировать оценку не только квартир, но и проектов на стадии строительства и земельных участков.

Документ будет называться «Дайджест по оценке на основе индикаторов рынка жилой недвижимости» и отражать информацию по разным сегментам: многоквартирному жилью, ИЖС, земельным участкам. Все аналитические индикаторы и корректировки базируются на сегментации продуктов по нишам — для этого участниками проекта ежегодно актуализируется классификация по продуктам в жилой недвижимости, представленным на рынке.

Классификация и ключевые индикаторы обсуждаются совместно специалистами ведущих девелоперских, консалтинговых, брокерских, оценочных компаний и банков. Участие в проекте открыто для экспертов, чей опыт работы и квалификация соответствуют установленным критериям. В перспективе классификацию могут предложить рынку в качестве единого стандарта, чтобы повысить прозрачность и релевантность аналитики.

Дайджест рассчитан не только на оценщиков и специалистов залоговых подразделений банков, но и на девелоперов, консультантов, аналитиков: индикаторы документа можно использовать для экспресс‑оценки объектов, мониторинга залогового портфеля и подготовки обзоров по рынку.

Девелоперам, к примеру, дайджест поможет объективно оценить свой продукт как при разработке концепции ЖК, так и в процессе продаж — и в итоге установить рыночную цену. Особенно это важно для компаний, работающих в локациях, где нет похожих объектов и, соответственно, ориентиров для расчета стоимости. А для оценщиков будут полезны корректировки, позволяющие понимать допустимый диапазон скидок или надбавок к изначальной цене в зависимости от локации, окружения, видовых характеристик, высоты потолков, типа остекления, наличия охраны, собственной инфраструктуры в ЖК и множества других параметров. Также дайджест впервые будет дополнен индикаторами, позволяющими сделать экспресс-оценку земельного участка, планируемого к застройке.

«Отсутствие единой классификации и данных по реальным сделкам создает системную проблему для рынка, — отметила Яна Кузина, президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН). — Когда участники по‑разному делят проекты по классам и продуктовым нишам, это затрудняет получение корректных аналитических данных, используемых при оценке как отдельных объектов, так и залоговых портфелей. Задача дайджеста — решить эту проблему».

В состав обновленной рабочей группы входят консультанты по сделкам, представители девелоперских, оценочных и аудиторских компаний, залоговых управлений банков, эксперты отраслевых СРО. Возглавляет рабочую группу Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

Первый такой дайджест корректировок по жилым новостройкам вышел в 2024 году. Однако с тех пор ситуация в отрасли изменилась, и данные требуют пересмотра. В обновленную версию 2026 года также планируется включить информацию по элитному сегменту, ИЖС и земельным участкам, которая отсутствовала в первоначальной версии.

Как рассказал в ходе конференции Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro, на рынке новостроек «старой» Москвы разница между заявленной и фактической стоимостью достигает 20% — без учета элитных лотов. За последний год и цена экспозиции, и цена продажи выросли примерно на 18%, но сам разрыв практически не изменился. Эксперт подчеркивает: для прозрачности аналитики и сопоставимости данных по сегментам необходима единая классификация продуктовых ниш.

Анна Мурмуридис привела ту же цифру — 20%. «Это колоссальная разница. Если закладывать в финансовую модель нового проекта цену экспозиции, можно получить одобрение проектного финансирования в банке, но затем выяснится, что покупатели не готовы платить заявленную девелопером стоимость. Крайне важно опираться на реальные цифры, в частности на данные по эскроу-счетам — они отражают фактическую стоимость лотов, зафиксированную в ДДУ», — пояснила эксперт.

Максим Лучников, коммерческий директор ГК «Сумма Элементов», назвал ориентацию на витринные цены одной из ключевых ошибок аналитиков. «Новые проекты выводятся с ценой по прайс-листу, тогда как на практике скидки могут достигать 15% при покупке двух квартир и 20% при полной оплате», — сказал он.

Конференция «RE-DIGEST: Жилой сегмент. Индикаторы рынка в оценке для банков» состоялась в начале июля в Башне ВТБ в «Москва-Сити». Организатором выступила Ассоциация АЭРН при поддержке Ассоциации банков России.

Анна Дарованная, менеджер Консорциума PR-стиль х Promotion Realty
Тел.: +7 918 147 99 33
Website: https://pr-stil.ru/