Почему даже работающий торговый объект сегодня может оказаться под угрозой редевелопмента

История с ТРЦ «Город I» на Рязанском проспекте стала показательной для московского рынка коммерческой недвижимости. Объект, работающий около 20 лет, выставлен на продажу, а одним из возможных сценариев его дальнейшего развития называется снос существующего комплекса и строительство на его месте жилья или объекта смешанного назначения.

При этом говорить о закрытии или утвержденном сносе «Города» пока преждевременно. Торговый центр продолжает работать, а Сбербанк, как собственник, рассматривает несколько вариантов реализации актива, включая его продажу профильному инвестору с сохранением торговой функции. Но сама ситуация говорит о серьезных изменениях на рынке. Своим видением поделился директор ТК «Каширский Двор» Борис Сидоров.

Еще несколько лет назад судьба любого торгового центра в первую очередь зависела от его способности генерировать трафик и арендный доход. Сегодня к этим показателям добавилась стоимость самой площадки и потенциал ее альтернативного использования.

Особенно это заметно в Москве. Земельные участки рядом с крупными транспортными узлами становятся все более ценным ресурсом. Поэтому собственнику приходится сравнивать доходность действующего торгового объекта с потенциальной стоимостью нового строительства.

В результате даже торговый центр с действующими арендаторами и относительно низкой вакантностью теоретически может стать кандидатом на редевелопмент.

На мой взгляд, ключевой вопрос сегодня заключается не столько в возрасте здания, сколько в способности торгового объекта оставаться востребованным. Сегодня потребительская модель заметно изменилась. За простой покупкой товара человек все чаще уходит в онлайн. Поэтому традиционная модель универсального торгового центра, построенная преимущественно на магазинах одежды, электроники и других товарных категориях, испытывает давление со стороны интернет-магазинов и маркетплейсов.

У специализированных торговых комплексов ситуация совсем другая. Например, в сегментах ремонта, строительства, мебели и интерьера покупателю по-прежнему важно увидеть материал вживую, сравнить фактуру и цвет, получить консультацию, собрать комплексное решение и только после этого принять решение о покупке.

Именно поэтому будущее торговой недвижимости во многом связано со специализацией и способностью создавать для посетителя ценность, которую невозможно полностью перенести в онлайн.

Опыт ТК «Каширский Двор» также показывает, насколько качественно может меняться положение объекта после пересмотра стратегии. Около трех лет назад заполняемость комплекса составляла порядка 72%, то есть свободными оставались около 28% площадей. После изменения подхода к развитию вакантность резко сократилась до 0,5–0,8%.

Однако сама по себе высокая заполняемость еще не является гарантией долгосрочного успеха. Важно, кто занимает площади, насколько арендаторы соответствуют запросам аудитории и способен ли комплекс формировать устойчивую экосистему вокруг своей специализации.

Сегодня торговый объект должен постоянно меняться вместе со своим покупателем: обновлять пул арендаторов, пересматривать форматы площадей, работать с сервисом, логистикой и клиентским опытом.

Ситуация с ТРЦ на Рязанском проспекте пока не означает, что Москва начала массово сносить торговые центры ради жилья. Но сегодня это показывает нам новую реальность рынка.

Собственники все чаще будут задавать вопрос: «Что эффективнее: продолжать развивать существующий объект или использовать земельный участок иначе?»

Для торговых комплексов ответом на этот вызов становится не просто борьба за посещаемость. Необходимо иметь понятную специализацию, устойчивый спрос и функцию, которая остается востребованной и городом, и покупателем.

В ближайшие годы именно способность торгового объекта доказывать свою ценность не только как здания с арендаторами, но и как полноценной уникальной городской инфраструктуры, может стать одним из главных факторов его дальнейшей судьбы.