Как проводится государственная кадастровая оценка?

Об особенностях организации оценки в соответствии с действующим законодательством рассказала главный специалист-эксперт отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Омской области Нина Дузенко.​

С 1 января 2017 года был изменен порядок проведения государственной кадастровой оценки. Он регламентируется Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который детально регулирует процедуру оценки, начиная от подготовки к ее проведению и до внесения результатов определения кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.

Законом определен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.

2. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

3. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в 2 года) и не реже одного раза в 5 лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

До 1 января года определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка к проведению государственной кадастровой оценки, включающая сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости. В целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатель объекта недвижимости вправе предоставить Омскому центру кадастровой оценки и технической документации декларацию о характеристиках соответствующего объекта недвижимости, форма которой и порядок ее рассмотрения установлены приказом Минэкономразвития России от 27.12.2016 № 846.

В рамках подготовки к определению кадастровой стоимости центром кадастровой оценки осуществляется в том числе сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в установленном порядке.

Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки

По итогам очередного тура государственной кадастровой оценки (для внеочередной оценки этого не требуется) центр кадастровой оценки составляет промежуточные отчетные документы, которые направляет в Росреестр и размещает на своем официальном сайте. Процедура работы с этими документами следующая:

- 10 дней отводится Росреестру на проверку;

- 3 рабочих дня – для направления в центр кадастровой оценки и Министерство имущественных отношений Омской области уведомления о соответствии документов установленным требованиям (или несоответствии, в этом случае центр кадастровой оценки в течение 7 рабочих дней исправляет указанные документы и представляет их повторно) и размещении их в фонде данных государственной кадастровой оценки;

- 50 дней отводится для подачи любыми заинтересованными лицами замечаний (они могут быть направлены как в центр кадастровой оценки, так и в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг).

Если по итогам рассмотрения замечаний к промежуточным отчетным документам центр кадастровой оценки выявит необходимость пересчета кадастровой стоимости в отношении объектов (даже не указанных в замечаниях), то оно осуществляет такой пересчет, а обновленные данные об этом с необходимыми обоснованиями размещает на своем сайте.

По истечении 60 дней с момента размещения промежуточных отчетных документов на своем сайте центра кадастрвоой оценки составляет отчет, включающий в себя справку обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к этим документам с соответствующим обоснованием или об отсутствии замечаний к ним, а также об исправлении выявленных Росреестром нарушений требований к проекту отчета.

Одним из существенных отличий проведения государственной кадастровой оценки по новым правилам является то, что экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости теперь не требуется. Прежнее указание на невозможность принятия заказчиком отчета без положительного экспертного заключения заменено на невозможность утверждения результатов определения кадастровой стоимости, если не устранены нарушения, выявленные Росреестром.

Новацией стала возможность проведения, начиная с 2020 года, внеочередной кадастровой оценки, которая проводится лишь в целях снижения текущих величин кадастровой стоимости (при снижении на 30 % и более индекса рынка недвижимости в регионе или если в отношении 30 % и более учтенных объектов недвижимости, расположенных на территории соответствующего субъекта РФ, оспорены результаты государственной кадастровой оценки). Для целей выявления необходимости проведения такой оценки Росреестр ежеквартально рассчитывает для каждого субъекта РФ индекс рынка недвижимости, который публикуется в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

Министерство имущественных отношений Омской области в течение 20-ти рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

Одной из претензий к сложившейся практике проведения государственной кадастровой оценки стала сложность оспаривания ее результатов, в том числе связанных с ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости. Одна из причин этого заключается в том, что отобранный по конкурсу независимый оценщик (да и саморегулируемая организация таких оценщиков) по завершении тура оценки как бы отстранен от этой проблемы (и не ясно, кто будет проводить следующий тур). Создание же Бюджетного учреждения, занимающегося государственной кадастровой оценкой на постоянной основе, не имеющего конкурентов в данной сфере, позволяет исправлять такие ошибки и после завершения очередного тура.

Так, согласно закону о кадастровой оценке Омский центр кадастрвоой оценки, осуществившие определение кадастровой стоимости, будет рассматривать обращения граждан и юридических лиц, чьи права или обязанности затрагивают результаты такого определения, а также органов государственной власти и местного самоуправления об исправлении допущенных указанным учреждением ошибок.

Наряду с исправлением ошибок сохранен и прежний механизм оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде либо в комиссии по рассмотрению споров, которая теперь будет создаваться Министерством имущественных отношений Омской области, а не Росреестром. Однако создание такой комиссии не обязательно, также как и предварительное рассмотрение спора в комиссии перед тем, как обратиться в суд (обязательное ранее для юридических лиц и органов государственной власти и местного самоуправления).

Основанием для оспаривания, как и ранее, является установление в отношении конкретного объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.