Государственная регистрация прав на объект индивидуального жилищного строительства
Об особенностях регистрации частных домов на разных этапах рассказала главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Наталья Янсон.
Государственная регистрация прав на объекты индивидуального жилищного строительства имеет важное значение, так как она обеспечивает стабильность и законность оборота данных объектов недвижимого имущества. Завещать, подарить, продать, сдать в аренду, использовать под залог кредита можно лишь такие объекты недвижимости, собственность на которые зарегистрирована в законном порядке.
Понятие «объект ИЖС» содержится в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Отметим, что вопрос оформления прав должен возникнуть уже на этапе строительства жилого дома. В настоящее время, а именно с 4 августа 2018 года строительство жилого дома осуществляется в уведомительном порядке, предусмотренном ГрК РФ, который заключается в согласовании с органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство. Для этого в уполномоченный орган до начала строительства застройщик направляет уведомление о планируемом строительстве. Полученное уведомление о соответствии жилого дома установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке считается согласованием строительства и дает застройщику право осуществлять строительство в соответствии с указанными параметрами.
Затем, не позднее месяца со дня окончания строительства, застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченный орган, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства жилого дома. К уведомлению об окончании строительства прилагаются:
- технический план жилого дома;
- заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный жилой дом в случае, если земельный участок, на котором построен объект, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Кроме того, застройщику необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности в сумме 350 рублей.
Частью 1.2 ст. 19 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что уполномоченный орган в срок не позднее 7 рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства жилого дома при отсутствии предусмотренных ГрК РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такой объект и прилагаемые к нему документы.
В данном случае кадастровый учет и регистрация права собственности на построенный жилой дом осуществляются по заявлению уполномоченного органа. В случае ненаправления в установленный срок уполномоченным органом указанного заявления застройщик вправе направить заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план, соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности запрашиваются органом регистрации прав у уполномоченного органа самостоятельно.
Однако следует учитывать, что в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона о регистрации 1 марта 2026 года допускается осуществление упрощенного порядка государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта и соответствующий параметрам объекта ИЖС, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации. При этом наличие уведомления о планируемом строительстве жилого домаи уведомления об окончании строительства не требуется.
В данном случае кадастровый учет и регистрация права собственности на построенный жилой дом осуществляются по заявлению застройщика (правообладателя земельного участка, на котором расположен жилой дом) на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, в границах которого расположен указанный жилой дом, а также необходимо оплатить государственную пошлину.
Следует обратить внимание, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилые дома, созданные на земельных участках, предназначенных для ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта в соответствии с упрощенной процедурой, предусмотренной частью 12 статьи 70 Закона о регистрации, возможна при условии соблюдения правил землепользования и застройки, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты.
Таким образом, в настоящее время право выбора порядка строительства и оформления прав на созданный жилой дом, а именно уведомительный илиупрощенный, принадлежит его правообладателю.
Регистрация права собственности на жилые дома, созданные на земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, кадастровый учет которых осуществлен до 4 августа 2018 года, производится на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, в границах которого расположен жилой дом. Если право на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, указанный документ представлять не требуется. Уведомления о начале и об окончании строительства для указанных объектов также не требуется.