О запретах в сделках с жилой недвижимостью

Правило «6 квадратов»

– Эльвира Семеновна, разъясните, что нового внес законодатель в процесс продажи и приобретения недвижимого имущества?
– С 1 сентября 2022 года вступил в силу закон №310-ФЗ от 14.07.2022 г., дополнивший Жилищный кодекс РФ нормой, запрещающей собственникам жилых помещений, владеющих всем помещением или долями в нем, совершать любые действия, приводящие к появлению долей или разделению долей, в результате которых каждому из сособственников приходится менее 6 кв. м общей площади жилья. Приобрести микродолю менее этой площади в любом жилом помещении теперь нельзя. Такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, поскольку будет являться ничтожной, регистратор, в свою очередь, выдаст письменный отказ.
Обеспечивать соблюдение этой нормы будет нотариат. Поэтому с сентября 2022-го нотариусы тщательно проверяют сделки с долями в праве собственности на жилые помещения, чтобы в результате сделок купли-продажи, дарения, мены или другого вида отчуждения каждая из сторон получала не менее 6 кв. м жилой площади, иначе это будет автоматическим поводом для отказа в совершении нотариального действия.
– Обязательно ли обращаться к нотариусу, если сделка совершается с долями в жилом помещении?
– Да, обязательно. Любые сделки по отчуждению собственниками долей в праве собственности, в том числе мена, залог, дарение, купля-продажа и иные, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Необходимая мера

– С чем вызван законодательный запрет дробить жилье?
– Данная законодательная норма направлена на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений, на сохранение бюджета городов на выплаты льготникам, искоренение мошенничества и защиту прав граждан на жилое помещение.
Часто и небезосновательно сделки с долями ассоциируются с мошенничеством. Многим известно о существовании в недавнем времени целого бизнеса по продаже минимальных метров в квартирах, особенно в крупных городах, вплоть до регистрации на них огромного количества жильцов и получения льгот. Также нововведения связаны с проблемой черных риелторов и рейдерскими захватами квартир, которые, приобретая микродоли и законно вселяясь в квартиру, делали жизнь других собственников невыносимой. Пострадавшим ничего не оставалось, как продавать свои доли по низкой цене и выезжать из квартиры. Фактически эти действия рейдеров являются не чем иным, как мошенничеством и вымогательством денежных средств добросовестных граждан. Такие же методы применялись и некоторыми долевыми собственниками с целью завладения всей квартирой.
Помимо нарушения прав граждан, наличие микродолей осложняло участие такого жилья в гражданском обороте. Собрать воедино объект из сотни «кусочков», чтобы, например, продать его, порой было невыполнимой задачей.

Есть исключения

– Есть ли какие-либо исключения в законе?
– Закон вступил в силу с 1 сентября 2022 года и применяется к отношениям, возникшим после дня вступления его в силу.
Закон содержит три исключения из правила «6 квадратов»: доли менее 6 кв. м все еще могут появляться в собственности и после сентября 2022-го и правила не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случае оформления жилья в долевую собственность в ходе приватизации жилого помещения. Сделано также специальное исключение для оформления жилья в долевую собственность владельца государственного сертификата на материнский (семейный) капитал его супруга и детей в связи с использованием семьей этих средств государственной поддержки семей.
Например, однокомнатная квартира площадью 36,2 кв. м делится между четырьмя наследниками, при этом в расчетах учитывается только 18,1 кв. м, так как вторая половина является супружеской долей и не участвует в уравнении. Таким образом, на каждого наследника приходится по 4,525 кв. м, что меньше установленного минимума. Или другой пример: приватизируется комната в коммунальной квартире, где общая площадь составляет 18 кв. м, а семья состоит из четырех человек. В таком случае, исходя из текста закона, Росреестр без проблем зарегистрирует переход права собственности. В данных случаях правила о ничтожности такой сделки не применяются, иначе судебных споров по вопросу раздела наследства станет намного больше и без того огромная судебная нагрузка увеличится.
Надо отметить, что запрет распространяется только на помещения со статусом «жилые» и не действует в отношении иных объектов недвижимости, даже используемых в качестве жилых.

Что делать владельцам?

– Что могут предпринять добросовестные граждане с долями менее 6 кв. м?
– Так как указанное ограничение начало распространяться на правоотношения (сделки) только с 1 сентября 2022 года и на будущее время, все ранее оформленные микродоли в жилых помещениях остаются легитимными и носят правомерный характер. И таких объектов достаточно много на рынке недвижимости, ведь он наводнялся такими микродолями в течение более 30 лет, и, скорее всего, совсем с рынка они никуда не исчезнут. Однако продать крошечный кусочек жилья человеку со стороны уже вряд ли получится.
Тема эта, хотя и ожидаемая, пока недостаточно понятна в применении. В законе нет прямого запрета на отчуждение доли менее 6 кв. м, поскольку это нарушило бы 35 статью Конституции, включающую право распоряжаться частной собственностью. В законе же обозначено главное – недопустимый результат сделки, когда у собственников в результате сделки получаются доли менее 6 кв. м каждая. Положение по ограничению результатом укладывается в пункт 3 статьи 55 Конституции, говорящий, в частности, о защите прав и законных интересов других лиц, в данном случае совладельцев жилья.
– Что же делать собственникам с уже имеющейся микродолей?
– Наилучший и удобный вариант – сделки не с третьими лицами (посторонними), а с другими сособственниками, в результате чего размер долей будет только увеличиваться. Доля менее 6 кв. м может быть продана другому совладельцу квартиры. Можно также договориться с остальными совладельцами долей о продаже их одному сособственнику. Причем если таких совладельцев несколько, а долю вы продаете только одному из них, то разрешения остальных не требуются.
Если речь идет о микродолях, полученных по наследству, можно, например, заключить с остальными наследниками соглашение о разделе наследственного имущества. И вместо микродоли в квартире получить иное имущество или денежные средства, оставшиеся от умершего, заключив договор о разделе наследственного имущества. Если не получается договориться, остается возможность обратиться в суд с иском о принудительном разделе наследственного имущества и в случае положительного решения получить компенсацию.