«Никакой перспективы улучшения жизни здесь нет!»: депутат Рыбаков о КРТ Наугорского шоссе в Орле

Сегодня, 11 августа, на заседании градостроительного комитета депутаты вновь вернулись к теме комплексной застройки (КРТ) Наугорского шоссе в Орле. Впервые за всё время его реализации, начиная с 2022 года, народным избранникам был представлен эскизный проект. Застройщик — микропредприятие Виталия Чапкина ООО «СМУ №2», по-прежнему планирует возвести на Наугорке пять 10-этажных домов. Первый дом на 180 квартир уже строится, правда, с нарушениями, что ранее установила прокуратура. ООО «СМУ №2» так торопится расселить жителей аварийных двухэтажек, что начало строительство МКД без разрешения. А времени всё меньше — дом планируется ввести в эксплуатацию к концу 2024 года. 

«Проект старый — а Вам с Парахиным лишь бы его пропихнуть»

ООО «СМУ №2», как сообщила начальник управления градостроительства администрации Орла Мария Родштейн, предстоит расселить семь тех самых аварийных домов и снести в общей сложности 23 дома. Для переселения им будет предложены квартиры в доме Чапкина, каждая в среднем по 30-35 кв.м. Более того, в доме будет 2 подъезда, по 9 квартир на этаже и всего один лифт. На данное «улучшение» жилищных условий не мог не обратить внимание председатель комитета Виталий Рыбаков.

«Кто утвердил проект этого дома? Где экспертиза? Если на площадке 9 квартир и 1 лифт, это станет огромной проблемой! И ещё. Президент Путин чётко дал понять чиновникам всех уровней, что люди должны жить лучше, чем вчера. А вы предлагаете им квартиры в 30 кв.м с малюсенькими кухнями?! У меня есть чёткое ощущение, что этот дом вы делаете исключительно под расселение для отчёта, чтобы потом Вы, госпожа Родштейн, и Ваш начальник Парахин могли бойко отчитаться. Но по факту никакой перспективы улучшения жизни наших граждан здесь нет. И Вы не слышите назидания нашего президента, что люди должны лучше жить! Проект старый — а Вам с Парахиным лишь бы его пропихнуть, а как уже будут жить люди, это уже, видимо, не ваши проблемы», — подчеркнул Рыбаков.

«Дом, действительно, спроектирован, чтобы максимально расселить туда все аварийные дома. Сейчас люди живут в 20 кв м, а взамен получат 32-35 кв м. Мы не можем им предложить 90 «квадратов», это будет нарушением законодательства», — ответила чиновница.  Переселить по максимум, но сколько?

Далее на трибуну поднялась юрист ООО «СМУ №2» Ланская Елена. Сам Чапкин явиться не смог. Представитель организации сообщила, что на данный момент активно ведётся кампания по заключению договор с жителями аварийных двухэтажек на их переселение.

«Из 7 объектов приняты совместные с собственниками договора по ул. Грановского, 7: согласие дали 7 из 10 квартир,  Грановского, 10: 10 из 14 квартир ,Грановского 8: 1 из 5 квартир. Плещеевская, 7:  2 из 8 квартир, Плещеевская, 5: 4 из 8 квартир. Более того, я Вам скажу, что к нам в офис приходят граждане и буквально настаивают, чтобы их расселили конкретно в этом дом, выбирают конкретные квартиры. Более того, говорят, что если мы не предоставим им эти квартиры, они будут обращаться в прокуратуру», — заверила собравшихся Ланская. 

Уже после заседания Рыбаков предоставил возможность журналистам задать свои вопросы. ОрелТаймс ею воспользовался.

— А сколько квартир в новом доме предусмотрено под расселение, — уточнил журналист нашего издания.

— Я не могу оперативно предоставить Вам данную информацию, поскольку она постоянно корректируется. Вы можете мне позвонить, — ответила Ланская.

Уже за дверями высоких кабинетов мы попытались уточнить, каким образом возникает корректировка, если число переселенцев, как и квартир, не может меняться, согласно подписанному между ООО «СМУ №2» и мэрией договора на КРТ Наугорского шоссе. 

Юрист ООО «СМУ №2», указав на непрофессионализм журналиста в вопросах федерального законодательства, рекомендовала написать официальный запрос. 

А ведь это очень важный вопрос. И вот почему.

Готовы на убытки? 

Ранее директор ООО «СМУ №2» Виталий Чапкин открыто заявлял, что в первом 10-этажном доме предусмотрена 61 квартира, в которую общество планирует переселить жителей аварийных двухэтажек на Наугорке. Важно: переселения является обязательным требованием в рамках договора КРТ. 

И тут возникает очень важный вопрос: где «СМУ №2» возьмёт деньги на дальнейшее комплексное развитие Наугорского шоссе, ведь общество вполне вероятно ещё на первом этапе строительства может сработать с убытками.

Итак, чисто теоретически предположим, что из 180 квартир в 61 ООО «СМУ №2» бесплатно переселит людей. В таком случае на продажу остаётся 119 квартир. Приблизительная оценочная стоимость возведения подобного дома оценивается в 500 млн рублей. При средней стоимости квадратного метра в 64 тыс. рублей и вводе в эксплуатацию 7450 кв.м. (из которых порядка 2000 кв.м. по-сути предусмотрено под переселение), ООО «СМУ №2» может получить убытки при строительстве первого 10-этажного дома порядка в 100 млн рублей. И этот «минус» перетечёт на строительство второй и последующей очередей. 

Финансовая западня

Есть у этой медали и ещё одна сторона. ООО «СМУ №2» в банке открыло линию эскроу-счетов. Видимо, рассчитывая «выскочить» из финансовой ловушки за счёт кредитных ресурсов. Но и здесь слишком высока вероятность «проиграть».

Что это значит на практике.

Банк выдаёт застройщику коммерческий кредит. Например, первый транш из общих 500 млн рублей организация получает на 100 млн рублей. Это даёт застройщику возможность начать строительство (уж, простите за тавтологию). Далее в банк начинают обращаться потенциальные дольщики, которые вкладывают под банковскую гарантию безопасности свои средства на эскроу-счета. В момент, когда сумма на счетах сравнивается и даже немного опережает стоимость выданного кредита, то процент для застройщика начинает снижаться. И так буквально до момента завершения строительства.

Далее наступает самый ответственный момент. Предположим, дом построен. Приходит время окончательного расчёта застройщика с банком: до того момента, пока вся сумма кредита вместе с процентами не будет выплачена, и сам дом, и даже земля под ним находится де-факто в собственности банка. А это, в свою очередь, означает, что сохраняется риск, что часть из тех самых переселенцев из аварийного жилья не смогут получить свои новые «квадратные метры». 

Как же продвигается дело с продажей квартир по эксроу-счетам у ООО «СМУ №2»? Согласно открытым данным федерального портала «Дом РФ» , на 4 августа 2023 года всего один человек изъявил желание приобрести 80 кв.м. в доме Чапкина за 5,4 млн рублей (по цене в 68,4 тыс. рублей за кв.м.).

Вот такая арифметика. 

Напомним: ООО «Специализированный застрощйик СМУ №2» стало застройщиком Наугорского шоссе, победив в весьма странном аукционе. Об этом ОрелТаймс рассказывал неоднократно. На реализацию данного инновационного для Орловской области проекта федеральный центр выделил 179 млн инфраструктурного кредита. И за эти деньги власть просто обязана отчитаться до конца 2024 года. 

Читайте по теме: В Орле застройщик Наугорского шоссе решил начать строительство со снятия «сливок» с проекта

В Орле старые товарищи выходят на новый проект по комплексной застройке Наугорского шоссе