Успеть измениться. Бизнес ценит склады, а крупные торговые центры могут спасти дискаунтеры

Елена, по вашим оценкам, как изменился рынок коммерческой недвижимости Перми за последнее время? Как выглядят основные тенденции? Как изменились спрос и предложение? Что кроме пандемии влияло на ситуацию? – По итогам первого полугодия можно смело говорить о серьезной активности участников рынка, отмечается рост спроса – как на приобретение, так и на аренду объектов. Средняя сумма инвестиций в объект составляет от 15 до 30 миллионов рублей. Наибольший интерес вызывают торговые или офисные помещения с федеральным арендатором либо помещения свободного назначения в окружении плотной жилой застройки. На первичном рынке средняя цена продажи объектов торговли составляет 100-120 тысяч рублей за кв. м, а офисных помещений – 85-90 тысяч рублей. Важно понимать, что новых офисных и торговых площадей, выставляемых на продажу, на пермском рынке немного. Офисы все чаще хотят снимать или приобретать объекты в бизнес-центрах. Это связано с желанием иметь достойную инфраструктуру. Современных офисных центров (позднее 2010 года постройки) в городе очень мало, вакантных площадей в них почти нет. Как меняются цены в разных сегментах?– Себестоимость строительства выросла минимум на 30% и продолжит расти. Поэтому и цены на новые коммерческие площади также будут подниматься. Что касается вторичных коммерческих помещений, средняя цена продажи торговых площадей не очень отличается от новостроек и находится в пределах 85-100 тысяч рублей, офисных помещений – 65-85 тысяч рублей за кв. м. Вторичная коммерческая недвижимость также будет дорожать. Арендные ставки на офисную и торговую недвижимость изменились незначительно. Средняя арендная ставка по офисным помещениям составляет 650-750 руб. за кв. м в месяц, торговых помещений – 1200-1500 рублей за кв. м в месяц. Большое значение имеет местоположение и площадь объекта. Федеральные операторы предлагают смешанную арендную ставку – довольно низкую фиксированную и процент с оборота. Средняя окупаемость объектов коммерческой недвижимостью исходя из довольно высокой цены покупки и невысоких арендных ставок по новым объектам составляет свыше 10-12 лет. Но с точки зрения инвестиций вложение в недвижимость как было, так и остается интереснее банковских рублевых, а на сегодняшний день и валютных вкладов. Что можно посоветовать инвесторам исходя из такого прогноза?– В связи с ростом объема продаж через интернет – будущее за новыми складскими комплексами и дарксторами, т.е. магазинами без людей, такими небольшими складами в спальных районах города. Поэтому будет наблюдаться существенный рост стоимости и цены аренды складских помещений. Ритейлеры уже не готовы арендовать старые, оставшиеся с советских времен склады, так как они не соответствуют возможностям эксплуатации и использования современного логистического оборудования.Также очень востребованы уже сейчас офисные помещения свободной планировки в новых офисных центрах с современной инфраструктурой. Старые здания институтов и прочих переоборудованных объектов не устраивают современные молодые, активно развивающиеся компании. Очень интересны офисные объекты площадью 1-2 тыс. кв. м с паркингом и благоустроенной территорией в центральных районах города. В-третьих, на растущем рынке можно смело выставлять на продажу свои объекты. Только очень важно понимать, куда вы сможете вложить вырученные деньги. Многие собственники из-за негативных инфляционных ожиданий «сняли» свои объекты с продажи. В результате на рынке мало интересных предложений.Те арендаторы, которые раньше считались надежными (банки, аптеки, алкомаркеты, отчасти продуктовые магазины, супермаркеты электроники, пункты сотовых операторов), из-за ускоренной цифровизации процессов и сокращением торговли в офлайне, стали не очень комфортными партнерами. IT, медицина, образование – самые интересные отрасли, способные стать качественными арендаторами.Как повлияло на рынок торговой недвижимости появление «Планеты» и «Эспланады»?– Появление ТРК «Планета» и МФЦ «Эспланады» закрыло вопрос с нехваткой качественных торговых помещений на ближайшее время. Их открытие влияет и на состав арендаторов в действующих ТЦ. В них появляется больше дискаунтеров. Но неизвестно, хуже это или лучше для них. С перманентным падением покупательской способности, сменой парадигмы потребления дискаунтеры становятся все более востребованным сегментом. Думаю, «Планета» не повлияла на серьезное перераспределение потоков. Из центра города или из Мотовилихинского и Орджоникидзевского районов туда много не наездишься. Посмотрим на открытие МФЦ «Эспланада», ему уже есть с кем конкурировать. В непосредственной близости – два «Колизея», два «Айсберга», «Моби Дик», ЦУМ и «Спешилов». Но, думаю, уже каждый из этих ТЦ за время строительства МФЦ придумал, как переформатироваться, что добавить, а что убрать, чтобы побороться за лояльность своих посетителей. Кроме того, арендные отношения можно в большинстве случаев отрегулировать арендными ставками, ведь все считают свои операционные издержки, в том числе и на переезд.Многие эксперты прогнозируют закат крупных форматов торговли. Вы согласны с этим? Когда такая тенденция может добраться до Перми?

Метры вразнос. Рынок коммерческой недвижимости ожил, но предложение слишком мало.– Начало пандемии и период локдауна сильнее всех затронул сферу деятельности торговых центров, особенно регионального формата. Сейчас все немного пришли в себя, но пережитое потрясение заставило менеджеров и собственников задуматься о переформатировании работы ТРК. Почти в еженедельном режиме проходят конференции, сессии и встречи, на которых обсуждается дальнейшая возможность сохранения стабильной работы торговых центров. И мнений по этому поводу очень много. Трафики торговых центров падают уже несколько лет, поэтому многие девелоперы уже успели переформатировать свои проекты. Так, некоторые ТЦ начали включать в свои проекты различные зоны активностей и развлечений. Например, во второй очереди крупнейшего на Дальнем Востоке ТЦ Brosco Mall будет размещен аквапарк. ТРЦ «Радуга парк» в Екатеринбурге позиционирует себя как торговый центр с парком на открытом воздухе. Слышала, что сейчас подобную концепцию прорабатывают в ТРК «Спешилов». Кто-то начал реконструировать и дополнять свои объекты офисными и выставочными (музейными) площадями. Многие ТЦ смотрят на возможность организации фуд-холлов. Магазины в ТЦ переформатируются в форматы шоу-румов, активнее развивается формат магазина-склада. Вообще логисты все активнее присматриваются к освобождающимся площадям ТЦ. Какие проекты вам хотелось бы видеть на пермском рынке?– Есть несколько направлений в управлении недвижимостью, которые сейчас интересно развивать. Это комплексное управление индустриальными комплексами, в том числе инфраструктурой промышленных предприятий. Многие производственные комплексы сейчас передают данные задачи управляющим компаниям. Это комплексное управление городскими и региональными проектами. Недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитетов и субъектов федерации, должна работать и приносить доход.Считаю, что это касается как старого фонда, так и новых, в том числе инфраструктурных проектов. Нельзя разрабатывать концепцию развития культурного, образовательного, даже медицинского кластера без привлечения практикующих специалистов. Здесь очень важен именно опыт работы по управлению объектами коммерческой инфраструктуры и умение организовать все бизнес-процессы: привлечь инвесторов и арендаторов. Составить грамотный бюджет на содержание инфраструктуры. Увязать эти процессы с задачами и целями муниципалитета. Этого не сможет сделать отдел в администрации города или края. И не потому, что они плохие, а просто в силу отсутствия компетенций, а иногда и мотивации.Частные девелоперы уже на этапе проектирования просчитывают дальнейшую стоимость эксплуатации объекта. И во многом, опираясь на эти расчеты, принимаются инженерные и инфраструктурные решения. Этим почти никто не занимается на стадии проектирования муниципальных и региональных объектов. И это, на мой взгляд, большая ошибка, ведущая впоследствии к значительным финансовым потерям. Не хотелось бы, чтобы данные ошибки допускались при подготовке проектно-сметной документации для реализации проектов, запланированных к празднованию юбилея города.Какие проекты на пермском рынке кажутся интересными лично вам?– Я со своей командой специалистов с удовольствием бы присоединились, например, к проекту создания концепции социально-культурного кластера на заводе Шпагина. Ну и, наконец, очень много собираю сейчас информации по возможности цифровизации систем управления коммерческой недвижимостью. Proptech – одно из самых перспективных направлений в нашей отрасли. Многие крупные девелоперы заказывают разработку индивидуальных цифровых решений для эксплуатации своих объектов недвижимости. Это очень дорого, и не все могут себе это позволить. Нужны более доступные и универсальные продукты. Предварительные наработки у нас уже есть. Думаю, что смогу найти в дальнейшем партнера для реализации этих идей. В Пермском крае с 4 октября начнут действовать QR-коды в фитнес-центрах.