Соглашения на ветер. Договорённости между администрацией и девелоперами о строительстве социальной инфраструктуры не выполняются

По состоянию на сегодняшний день действует четыре соглашения с застройщиками — последнее из них датируется ноябрём 2019 года. В конце 2019 года власти Перми утвердили порядок заключения соглашений с девелоперами в обмен на превышение параметров высотности и плотности застройки. По соглашению застройщики возводят школы и садики или вносят в бюджет по 4 тыс. руб. с каждого квадратного метра жилья. Однако по этому порядку пока ни одного соглашения заключено не было.

Согласно данным реестра срок реализации одного из соглашений ещё не подошёл. Речь идёт о соглашении с ООО «Стройконтракт-Партнёр», возводящим жилой комплекс на территории, ограниченной улицами Барамзиной, Учительской, Детской, Гремячинской.

Сроки исполнения обязательств по трём остальным соглашениям уже наступили. Ни одно из них не исполнено застройщиком в полном объёме, каждое сопровождается отказом девелоперов соблюдать договорённости, судами или переносом сроков.

Где деньги?

Самое известное из них, оно же первое по порядку, соглашение с ООО «СМУ № 3 Сатурн-Р», которое было заключено в обмен на строительство жилых домов в микрорайоне Красные казармы. По нему компания должна была:

• построить и безвозмездно передать городу школу на 1 225 мест с пришкольным стадионом;
• построить и безвозмездно передать городу помещения или отдельно стоящее здание для садика на 75 мест;
• построить и безвозмездно передать городу отдельно стоящее здание садика на 200 мест;
• перечислить в адрес администрации города 122,7 млн руб. на цели развития социальной инфраструктуры города Перми.

В отчёте администрации указано, что все пункты, кроме третьего, к настоящему моменту выполнены, а садик на 200 мест будет сдан не позднее 31 декабря 2022 года. В действительности назвать гладкой реализацию этого соглашения невозможно. Школа и садик на 75 мест должны были начать работу с 1 сентября 2020 года, но весной 2020-го застройщик заявил о желании в одностороннем порядке расторгнуть соглашение на строительство социальных объектов на территории ЖК «Арсенал» и отказе исполнять его условия. Конфликт длится уже почти два года, суды продолжаются до сих пор.

С остальными соглашениями из реестра тоже не всё гладко, включая те, которые были заключены с лояльными застройщиками. Например, соглашение с ООО «ОРСО Групп» под строительство комплекса многоквартирных домов из пяти корпусов по улице Теплогорской, 24.

Оно предусматривает:

• передачу городу детского садика на 100 мест;
• перечисление в адрес администрации города 10 млн руб. на цели комплексного благоустройства города Перми;
• передачу в муниципальную собственность земельного участка с расположенным на нём физкультурно-оздоровительным центром.

Третье условие соглашения выполнено, первые два просрочены и не исполнены до сих пор.

Ещё один пример — неисполненные обязательства АО «Специализированный застройщик „ПЗСП“». Условием соглашения была реконструкция и безвозмездная передача в муниципальную собственность детского сада на 235 мест по ул. Братской, 10. Взамен администрация города должна была разрешить строительство жилых домов по ул. Докучаева, 23 и бульвару Гагарина, 18. После того как согласование документов по второй площадке затянулось из-за требований экологов и общественности, застройщик обратился в суд с требованием обеспечить исполнение условий соглашения.

Арбитражный суд Пермского края отказал застройщику и, более того, усмотрел в соглашении признаки притворной сделки, прикрывающей оказание муниципальных услуг на возмездной основе. Суд апелляционной инстанции исключил из мотивировочной части указание на притворность сделки, однако в остальном оставил решение суда прежним: застройщику отказали в требованиях к мэрии об исполнении обязательств по соглашению. Позже решение в пользу застройщика было принято.

Теперь ситуация обратная: ПЗСП выполнил только часть своих обязательств по соглашению. Перевод на сумму 125 млн руб. на цели комплексного благоустройства территории города в адрес администрации совершён, однако реконструкция здания под детский сад с установленным в соглашении предельным сроком 30 мая 2021 года до сих пор не осуществлена.

«Небольшой» перенос сроков

Ход исполнения обязательств застройщиков обсуждался на августовском заседании думского комитета по вопросам градостроительства. В своём заключении Контрольно-счётная палата (КСП) Перми назвала усилия городской администрации по контролю над исполнением застройщиками обязательств недостаточными. Управление экспертизы и аналитики указало на риски неисполнения соглашений. КСП также указывает на необходимость обращения в суд по существующим прецедентам.

Однако администрация таких шагов не планирует: по словам начальника департамента градостроительства и архитектуры Перми Марии Норовой, она находится в диалоге с застройщиками и уверена, что обязательства будут исполнены в общем объёме — «речь идёт всего лишь о небольшом переносе сроков». Основная причина, по которой не выдержаны сроки исполнения соглашений, изменение законодательства, введение практики финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу.

«По информации застройщиков, денежные средства, которые они могли бы перечислять по соглашениям, появятся только после того, как дома будут введены в эксплуатацию и эскроу-счета будут открыты. Только тогда у них появится возможность осуществлять переводы, предусмотренные соглашением. Что касается объектов социальной инфраструктуры, то в соглашениях есть объекты, которые предусмотрены соглашениями как встроенно-пристроенные в многоквартирных домах. Поскольку МКД в эксплуатацию ещё не введены, то и объекты социальной инфраструктуры пока не завершены и не переданы на баланс города», — сказала чиновница.

На то же обстоятельство ссылается и ПЗСП, соглашение с которым было заключено уже в новой реальности — после вступления в силу закона о проектном финансировании. Тем не менее, по словам Норовой, застройщик заявляет, что возможность привлечения финансовых ресурсов для строительства детского сада появится только после введения в действие домов и открытия счетов эскроу.

На данный момент все обязательства городскими властями выполнены, но что досталось городу? Объекты социальной инфраструктуры в Красных казармах были получены муниципалитетом ценой многомесячных судов, строительство остальных объектов ещё даже не начиналось. Утверждение о «небольшом переносе сроков» тоже вызывает сомнения: в соглашении с ПЗСП установлен срок исполнения обязательств застройщиком на 30 мая 2021 года, в то же время срок сдачи дома на бульваре Гагарина, 18 — 1 квартал 2023 года, на Докучаева, 23 — 1 квартал 2024 года.